Tisztelt Szakértők! Ingatlan-bérbeadásra, és -értékesítésre 2008-ban áfakötelezettséget választott kft. 2016-ban alanyi adómentességre tért át. A cég a tulajdonában lévő ingatlant egy másik társaságnak szeretné értékesíteni. A kérdésem, hogy ebben az esetben az áfakötelezettség megmarad-e, hogyan kell a számlát kiállítani. Köszönöm szépen.
Tisztelt Szakértő! Helyesen járok el, ha bevételt 40 százalékos mértékkel csökkentem abban az esetben, ha az örökhagyó halálának éve 2007 volt, azonban a hagyatéki tárgyalás 2016-ban zárult le? Az örökösök nevére 2016-ban került a külterületi szántó megnevezésű ingatlan, ami után ekkor is fizettek illetéket. 2017-ben értékesítették. Válaszát előre is köszönöm!
Az ingatlanügynöki jutalékot minden esetben áfásan kell számlázni (a számlázó az áfa hatálya alá az általános szabályok szerint jelentkezett be), vagy attól függően, hogy az adásvétel áfás vagy áfamentes?
Tisztelt Szakértők! Kérem segítségüket az alábbi kérdésben: A társaság a tulajdonában álló telkekre 300 négyzetméter alatti házakat épít és azokat, a hozzátartozó földrészlettel együtt értékesíteni kívánja az áfatörvény 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja szerint. A 86. § (1) j) pont tartalma: "a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése". A 3. számú melléklet 51. pontja viszont csak a lakóingatlanról szól és a hozzátartozó földrészletről nem rendelkezik. "51. A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert" Kérdés: A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó egylakásos 300 négyzetméter alatti lakóingatlanhoz tartozó földrészlet értékesítése milyen adókulccsal adózik? Köszönettel:
Tisztelt Szakértő! A magánszemély által bérbe adott ingatlan adózása esetén, ha a bérbeadó a tételes költségelszámolást választja, elszámolható-e értékcsökkenés akkor, ha a bérbeadó az ingatlant ajándékba kapta közvetlen hozzátartozójától (édesanya)? Az ajándékozó rendelkezik adásvételi szerződéssel, tehát az ingatlan "értéke" egyértelműen megállapítható!
Tisztelt Szakértő! Egy magánszemély 2016-ban vásárolt egy lakást. Az adásvételi szerződés szerint az ingatlan vételára X forint. Továbbá az is szerepel a szerződésben, hogy az eladó a vevő javára lemond a haszonélvezeti jogáról Y forint vételár fejében. Magánszemély 2016-ban eladta a lakást. Az szja-kötelezettség kiszámítása miatt a kérdésem az, hogy mennyi a lakás megszerzésére fordított összeg: csak az ingatlan vételára (X), vagy figyelembe vehető-e a haszonélvezeti jogért fizetett összeg is (X+Y)? Köszönöm.
Ingatlan átalakításával, felújításával kapcsolatos kérdésekre várt választ olvasónk. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.
Tisztelt Szakértő! Az alábbi kérdésben kérném szíves segítségét: magánszemély 2015-ben vásárolt egy régebbi házat telekkel, ezt az ingatlant változatlan formában 2016-ban értékesítette. 2016-ban vásárolt egy kb. 20 éves házat (telekkel együtt), szépen felújította (tervek és engedély készült hozzá) 2 db lakásrészt alakított ki benne. Majd 2017.ben ezt a 2 lakásos ingatlant 2 külön magánszemélynek eladta osztatlan közös tulajdonként megosztási szerződéssel. 2017-ben szintén vásárolt egy 20 év körüli nagy házat a telekkel együtt, amit nagy valószínűséggel ugyanúgy 2 lakásként 2 tulajdonosnak osztatlan közös státuszban fog értékesíteni 2018. év folyamán. A kérdésem az, hogy ebben a konkrét esetben életbe lép-e a sorozat jelleggel történő értékesítés miatti speciális adóalanyiság és adófizetési kötelezettség áfa tekintetében? Válaszát előre is megköszönve tisztelettel maradok!
Tisztelt Szakértő! Adott egy ingatlan, melyet az ügyfelem megvásárolt, volt benne banki engedményezés, majd adott is el belőle egy részt. Az ingatlan adásvételi szerződésében (2017.01.06.) ez áll (összességében 4000 nm-es ipari terület épületekkel): 1. Tulajdoni lapon lévő bejegyzés 370 000 EUR jelzálogjog és vételi jog. 2. Adásvételi szerződésben a kialkudott forgalmi érték és vételár 90 millió forint. 3. vételár megfizetése az alábbiak szerint történik: Az ingatlanon fennálló jelzálogjog alapjául szolgáló követelést jelen szerződés aláírását követően fogja megvásárolni a vevő. Vevő által a vételár megfizetése az ingatlanon fennálló zálogjogból fakadó követelésének a vételárba való beszámításával történik teljes egészében. Eladók a vételár megfizetésének fentiekben hivatkozott módját, mely szerint a vételár teljes egészét az ingatlan jelzálogjoggal biztosított tartozás tehermentesítésére fordítják, elfogadják. 4. A Bank és az Ügyfelem között engedményezési szerződés történt (2017.01.12), melyben a Bank a 120 milliós követelését 60 millióért ügyfelemre engedményezte. Ezt el is utaltuk a Banknak. - Mennyi a vételár? 90 millió vagy amit ténylegesen fizetett összeg, tehát a 60 millió? - Ezt hogyan osztom fel földterületre és épületekre? Ezek után ebből az ingatlanból eladtunk egy részt. (550 nm) 1. Összesen 20 millió az eladási ár. 2. Földhasználati jog került alapításra az épület fennállásáig. Ennek érték 5 millió. Eladásnál hogyan könyveljem a földhasználati jogot? Köszönöm
Tisztelt Szakértő! A következő esettel kapcsolatban kérem tájékoztatását. Adott egy testvérpár, akik 1/2-1/2 arányban öröklés útján szerezték meg édesanyjuk lakását. A szerzést (szerzésüktől számított 5. évet) követően az egyik testvér adásvétel útján megszerzi a testvére tulajdonrészét. Ezt követően 5 éven belül az ingatlantulajdonos harmadik személynek értékesíti a lakást. Kérdés, hogy ebben az esetben keletkezik-e szja fizetési kötelezettsége a volt tulajdonosnak ingatlanértékesítés után – amennyiben a testvértől történt vásárlás során az ingatlannal kapcsolatban megállapított forgalmi értékkel egyező, vagy azt meghaladó mértékű értékesítésre kerül sor a második értékesítés során? Kérdés továbbá: ha a testvérek között nem adásvétel, hanem ajándékozás a szerzés jogcíme, befolyásolja-e az értékesítő tulajdonos szja fizetési kötelezettségét? Kérem, hogy válaszában a vonatkozó jogszabályhelyek megjelölésére is térjen ki. Előre is köszönöm!
Tisztelt Szakértő! Még 2003-ban vásárolt egy cég mezőgazdasági földterületeket (ekkor még az volt). 2010-ben és 2015-ben elajándékozta ezeket a területeket a két alapító tulajdonosnak. (A*-gal jelölt terület a kisajátítást követően 2014-ben került a cég nevére és 2015-ben ajándékozásra.) Most ezek a területek átminősítésre kerültek 2017-ben, mint belterületi építési telek, és most ezt a magánszemélyek el kívánják adni, a táblázat szerinti értéken. Táblázat: Terület m2 Vásárlási érték Vásárlás időpontja Ajándékozási érték Ajándékozás időpontja Eladási egységár Ft/m2 Eladási ár 48 965 2 350 320 2003. év 2 350 320 2010. év 5 000 244 825 000 21 560 1 034 880 2003. év 1 034 880 2010. év 5 000 107 800 000 21 442 1 029 216 2003. év 1 029 216 2010. év 5 000 107 210 000 796 0 * 40 000 2015. év 5 000 3 980 000 240 0 * 20 000 2015. év 5 000 1 200 000 A kérdésem az, hogy kell meghatározni az ingatlan értékesítéséhez kapcsolódó különadó összegét? Mekkora adófizetés terheli ezt az értékesítést? Köszönettel:
Tisztelt Szakértő! Áfakörös kft. építési telket vásárolt. Az ellenértéket kifizette, az építkezést még nem kezdte meg, a tulajdonjog még nem került bejegyzésre. Iskolát akar építtetni a telekre, ahol mentes és áfás tevékenységet is fog végezni. Mikor teheti azt meg, hogy levonásba helyezi az áfát? Éves áfabevalló, de több mint 250 000 forint a telek áfája, azaz áprilisban bevallást adunk be a szerzésről. Szükséges az arányosítás már akár 2-3 évvel azelőtt, hogy tudná a kft., milyen arányban fogja végezni a mentes és az áfás szolgáltatását? Milyen hasznos tanáccsal tudna minket ellátni azért, hogy ne történjen jogosulatlan visszaigénylés? Nagyon szépen köszönöm a válaszát! Tisztelettel: Hné Zsuzsanna
Tisztelt Szakértő Az szja-törvény 11. számú melléklet II/2.a.c pontja a következő megfogalmazást tartalmazza: az ingyenesen szerzett tárgyi eszköz után értékcsökkenés nem számolható el. Mi a helyzet akkor, ha az öröklés 2008-ban következett be, és az öröklő személy ekkor még megfizette az öröklési illetéket, tehát nem ingyenesen jutott a most bérbe adott ingatlanhoz? A bérbeadáshoz szükséges adószámmal rendelkezik. Köszönöm a választ.
Annak érdekében, hogy ingatlan befektetéseinkből származó bevételünket optimalizáljuk, érdemes ismernünk a vonatkozó adózási szabályokat is. Ezek szinte minden adónemben speciálisak, de talán az áfában a legösszetettebbek. Nézzük, hogy milyen szempontokat érdemes szem előtt tartanunk, amikor az ingatlanértékesítés adómentességéről vagy adókötelessé tételéről döntünk.
Adott egy bt., aminek apám a tulajdonosa és ügyvezetője, én kültag vagyok, de minimális arányban. A bt. 2002-ben (15 éve) vett egy építési telket 5 millió Ft-ért. Most a telket a cég elajándékozná nekem mint magánszemélynek ajándékozási szerződéssel. A telek forgalmi értéke most kb. 13 millió Ft. A telken 4 éven belül családi ház épülne, amire szeretném igénybe venni a kedvezményes 5%-os áfát (amit igazából a kivitelező kap, ha generákivitelező). Kérdéseim: - Egyáltalán cég ajándékozhat-e ingatlant magánszemélynek? - Probléma-e, ha én kültag vagyok? Ha igen, akkor a feleségem nevére is kerülhetne a telek. - A cégnek ajándékozás esetében milyen adófizetési kötelezettsége van? - Mivel egyenesági rokon vagyok, illetékmentes lesz-e nekem az ügylet? Vagy cég és magánszemély között ilyen nicsen, akkor sem, ha az apám a cégtulajdonos? Illetve, ha 4 éven belül családi ház épül a telekre, akkor érvényesíthető az illetékmentesség? - Ha fentiek nem működnek, milyen megoldás lehetséges, amivel az egész ügyletet a "legolcsóbban" ki lehet hozni?
dr. Juhász Péter
jogász-adószakértő
HÍD Adószakértő és Pénzügyi Tanácsadó Zrt.
Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték