Hogyan kell megállapítani a háznak, lakásnak az értékét ahhoz, hogy a bérbeadásnál az amortizációs 2%-ot el lehessen számolni, ha ház közel harminc éve épült, vagy a lakásnál már nincs meg az adásvételi szerződés? Mi képezi az értékcsökkenés alapját ilyen esetekben?
Tisztelt Szakértő! Kérdésem: katás egyéni vállalkozó mint magánszemély ingatlan-bérbeadási tevékenységet végezhet-e? A választ előre is köszönöm.
Tisztelt Szakértő! Kérem segítségét a következő kérdésben: Magánszemély 100 százalékban saját tulajdonú ingatlant értékesített 2016-ban 16 500 ezer forintért. 2009-ben az ingatlan 50 százalékban már az övé volt, a másik 50 százalékot a férje megvásárolta a sógornőtől. 2014-ben elváltak. 2015-ben vagyonmegosztás útján a volt férj 50 százalékos tulajdonát a házasság alatt szerzett vagyonként 25+25 százalékos arányban vették az egyezségbe. Mivel a volt férj 2009-ben bankhitelből vette meg a volt sógornőtől az 50 százalékot, a hitelt a házasság fennállása alatt közösen fizették, váláskor ez a hitel mint tartozás fennállt. A férj összesen 25 százalékos tulajdonrésze értékbecslés alapján 2 500 ezer forintot képviselt, a hiteltartozás összege közel 5 millió forint volt. Az egyezség során megállapodtak, hogy a volt férj tulajdonrésze a feleség tulajdonába kerül - ennek ellentételezéseként átvállalja egyedüli törlesztőként a fennálló hiteltartozást. Kérdés: Mennyi a levonható költség ebben az esetben? Helyes-e az a gondolatmenet, hogy az eladási árból - 16 500 ezer forint - levonásra kerül a házasságkötéskor már meglévő 50 százalékos érték, tehát 8 250 ezer forint, valamint a házassági vagyonmegosztáskor elismert házassági vagyonszerzéssel megszerzett 25 százalékot - vagyis 2 500 ezer forint, valamint a hitelátvállalással megszerzett maradék 25 százalékot, vagyis 2 500 ezer forintot? Válaszát - különös tekintettel a határidő közeledtére - mielőbb várjuk! Köszönettel
Tisztelt Szakértő! Az "A" cég beolvad "B" cégbe. Az "A" cég az ingatlanértékesítést és a bérbeadást korábban "áfássá" tette. "B" cég csak az ingatlan-bérbeadás tekintetében áfás. Az átalakulás (beolvadás) után a "B" cég áfa szempontjából hogyan értékesít ingatlant? Mentesen vagy áfásan?
Az 1. számmal jelölt ingatlannal kapcsolatos pontosításom: az ingatlan 1/2-ed részére tévesen irtam 2016. évet, valóban 2011-ben szerezte. Az ajándékozott 1/4-ed részre a kérdésem, hogy az ajándékozási szerződésben az ügyvéd által megjelölt 2 722 500 forintot, vagy az szja törvény szerinti 75 százalékot vonhatja le szerzési értékként?
Tisztelt Szakértő, Egy ingatlanbérbeadással foglalkozó kft. (bérbeadás tekintetében áfakörbe bejelentett) 2 darab új építésű ingatlant vásárolna, azzal a szándékkal, hogy a birtokba vételt követően hosszútávra bérbe adná. Mindkét ingatlanhoz tartozik egy-egy darab tároló helyiség, valamint a teremgarázsban egy-egy darab parkolóhely. Szeretnék egy megerősítést az ügyben, hogy az ingatlanok 5 százalékos áfája jogosan visszaigényelhető, illetve kérdezném, hogy a teremgarázs és a tároló 27 százalékos áfája visszaigényelhető? köszönettel
Tisztelt Szakértő! Magyarországon bejegyzett kft., általános szabályok szerint adózó áfaalany. Ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó szolgáltatást értékesít Dániában bejegyzett adóalany részére (mindkét adózó rendelkezik uniós adószámmal). A kérdéses ingatlan Dániában található. Kérdésünk: A fenti értékesítés teljesítési helyét a 2007. évi CXXVII. tv. 37. § (1) bekezdése, azaz az általános szabály, vagy a 39. § (1) bekezdése (különös szabály) alapján kell meghatározni? Másképpen fogalmazva a kérdést, a fenti esetben az általános szabály, vagy a különös szabály az "erősebb", illetve a meghatározó? A válaszból adódó további kérdésünk, hogy az értékesítésnek kell-e szerepelnie az összesítő nyilatkozatban? Válaszát előre is köszönöm, Palásti Zoltán
Tisztelt Szakértő! Magánszemély lakást vásárolt, amit szeretne felújítani. Az adásvételi szerződést aláírták, de a birtokbaadás még nem történt meg. Ha most (még a birtokbavétel előtt) vásárol anyagot, ami a felújításhoz szükséges, egy későbbi esetleges értékesítéskor levonhatja-e az szja-alapból, vagy csak azokat, amelyeket a birtokbaadást követően vett? Köszönettel Emília
Tisztelt Szakértő! Magánszemély 1992-ben vásárolt egy telket amire családi házat épített. Ezt a családi házat 2016. évben értékesítette. Minden le is zajlott 2016-ban pénzügyileg is, földhivatalilag is. Majd 2016-ban egy újabb családi házat vásároltak, több volt a mostani vásárlás értéke, mint amennyiért az előzőt eladták. Kérdésem az lenne, hogy be kell-e vallani a 2016-os adóbevallásban? Esetleg egyéb kedvezmény megilleti-e ebből az ügyletből kifolyólag? Válasza sürgős lenne! Köszönettel;
Tisztelt Szakértő! Magánszemély 2013 decemberében aláírt adásvételi szerződéssel 30 millió forintért ingatlant vásárolt, tulajdoni lapon bejegyző határozat érkezési idő: 2014.01.04. Az ingatlant 2015 decemberben kelt adásvételi szerződéssel értékesíti 50 millió forintért, tulajdoni lapon bejegyző határozat érkezési idő: 2016.01.07. Hogyan számolom az szja-t ebben az esetben? Köszönöm a segítséget!
Tisztelt Szakértő! Az "A" Kft.-ben, amely ingatlanforgalmazással foglalkozik, a tulajdonában lévő ingatlanokra egy magánszemély részéről keretbiztosítéki jelzálog van bejegyezve. Az "A" Kft. szeretné értékesíteni "B" Kft.-nek az ingatlanokat a keretbiztosítéki jelzálogjog-bejegyzéssel együtt. Ez a magánszemély a "B" cégben 49 százalékos tulajdonos lesz. A kérdésem, hogy ebben az esetben a magánszemélynek kell-e szja-t és ehót fizetni a keretbiztosítéki jelzálog jog után? Válaszát előre is nagyon szépen köszönöm. Tisztelettel: egy könyvelő
Tisztelt Szakértő! Egy kft. bérel egy telket, olyan bérbeadótól kapja a számlát, aki áfakötelessé tette a bérbeadást. Milyen számlát kell kapjon? Áfás számlát, vagy fordítottan adózó számlát? Melyiknél hogyan alakul a levonás kérdése? Ezt a telket bérlő továbbadja (albérletbe), de ő nincs bejelentkezve az áfakörbe. Kérdésem: mikor teheti meg, csak év végén? Ha csak jövőre, akkor fordított áfás számlát kell adnia? Mindkét szereplő áfaalany. Kérdésem továbbá, az áfássá tételt befolyásolja-e a telek besorolása, például építési telek esetében, van-e speciális kitétel? Köszönettel
Tisztelt Szakértő! Egy házaspár mindkét tagjának van egy-egy külön tulajdonú háza, melyeket magánszemélyként, külön adószámmal falusi szálláshelyként hasznosítanak. A jövőben egyikük szeretné katás egyéni vállalkozóként működtetni mindkét házat egyéb szálláshelyként. Milyen feltételekkel, illetve kötelezettségekkel engedheti át egyik fél ingyenes használatba a saját tulajdonát? Köszönöm válaszát CSCS
Tisztelt Szakértő! Ingatlan bérbeadásnál, amennyiben tételes költségelszámolást választ a magánszemély, akkor a bérbeadás + a bérbeadónak megtérített költségekkel szemben milyen mértékig lehet költséget + értékcsökkenést elszámolni? Igaz-e, hogy csak a bevételek 50 százalékáig?
Tisztelt Szakértő! Az alábbiakban kérném a segítségét. Egy általános szabályok szerinti áfa hatálya alá tartozó gazdasági társaság 2 évnél fiatalabb lakásokat és a hozzátartozó parkolót értékesíti, ez egyben az első értékesítés is. Saját maga építette az ingatlanokat, eddig bérbe voltak adva. A gazdasági társaság ingatlanértékesítés tekintetében nem jelentkezett be az áfa hatálya alá. A vevő általános szabályok szerinti áfaalany magánszemély. Az lenne a kérdésünk, hogy ezen ingatlan értékesítése egyenes, vagy fordított adózás alá esik-e, figyelembe véve a vevő áfajogi státuszát? Amennyiben az ügylet egyenes adózás alá esik, abban az esetben szükséges-e a vevőnek az 1 millió forint áfa összegű számláról adatot szolgáltatnia, amennyiben a beszerzésnek az áfalevonási jogát nem gyakorolja? Amennyiben az ügylet fordított adózás alá esik, de megfelel a lakás 5 százalékos áfa kritériumnak, úgy a vevő a fizetendő adót is ezzel az adókulccsal állapíthatja meg?
dr. Juhász Péter
jogász-adószakértő
HÍD Adószakértő és Pénzügyi Tanácsadó Zrt.
Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték