Otthon Start: kiskapuk és a lehetséges kockázatok

Megosztás Tetszik

Nem csak hazánkban ismert jelenség, hogy ha van rá mód, a lehetőségeinkből általában igyekszünk kihozni a maximumot, kihasználjuk a joghézagokat, ügyeskedünk, de megéri így tenni az Otthon Start esetében? Természetes, hogy vannak még olyan pontok, ahol nincs minden teljesen leszabályozva, ezeket szeptemberig könnyen orvosolhat a jogalkotó, addig is nézzük mik lehetnek lehetséges kockázatok az igénylők szempontjából – írja a Bankmonitor.hu.

Fontos kiemelni, hogy a cikk célja nem a jogalkotás bírálata, sokkal inkább a leendő igénylők figyelmének felhívása az esetleges kockázatokra.

Az Otthon Start program az első lakásukat kereső fiatalok számára kínál kedvezményes, 3%-os fix kamatozású lakáshitelt, legfeljebb 50 millió forintig, 25 évre. A cél, hogy könnyebben jussanak saját otthonhoz új vagy használt ingatlan vásárlásával vagy építésével.

A program részletes szabályait néhány napja társadalmi egyeztetésre bocsátották, és egyúttal fény derült a tervezett feltételekre. A lehetséges kiskapuk is körvonalazódtak egyúttal, de mielőtt bármilyen okosságba belemennénk, érdemes átlátni milyen következményei, illetve szankciói lehetnek a „kijátszásnak”.

Kiskapuk, amelyek veszélyt jelentenek

Az Otthon Start program indulása előtt már most a piac egyik legforróbb témája a jogosultsági kiskapuk és az ügyeskedési lehetőségek. Ez a játszma viszont komoly veszélyeket rejt magában az egyén és a családok anyagi biztonsága szempontjából. Emiatt fontos, hogy az érdeklődők tisztában legyenek a kockázatokkal és körültekintően, szakértői segítséggel tervezzék meg lakáshitelüket.

Dupla hitelfelvétel házaspároknak

A jogszabály világosan kimondja: egy személy csak egyszer veheti fel az Otthon Start kölcsönt. Azonban a házastárs mindkét tagja külön jogosult lehet a hitelre, ha külön-külön is megfelelnek a feltételeknek — például nincs attól belterületi lakóingatlana vagy az korlát alatt van. Ez annyit jelent, hogy egy pár akár összesen 100 millió forint hitelt is igényelhet két külön ingatlanra, vagy – ha ugyanarra az ingatlanra – elméletileg kétoldalú hitelfelvétellel élhet (bár erre a gyakorlatban sokszor csak egy szerződés jön létre közösen). Még akkor is kihasználhatják ezt a lehetőséget, ha egyébként rendelkeznek 50-50%-os tulajdonjoggal.

A visszaélések lehetőségei:

• Külön ingatlanokra igénybevett két, akár 50 milliós kölcsön.
• Kétes „első lakás” minősítés egy nem teljesen „első” szituációban.

Könnyen lehet, hogy a kormányzati szabályozás szeptemberre már kizárja a kettős hitelfelvételt, ezért is érdemes lesz figyelemmel kísérni a társadalmi egyeztetés utáni történéseket. A végleges jogszabály sorsdöntő lehet ebből a szempontból is.

A 15 millió forintos értékhatár és az 50 százalékos résztulajdon megengedése

Jelentős kiskapu lehet a 15 millió forintos értékhatár. A szabály szerint az igénylő akkor is jogosult lehet a kedvezményes hitelre, ha tíz éven belül rendelkezett olyan belterületi lakóingatlannal vagy résztulajdonnal, amelynek értéke nem haladta meg a 15 millió forintot.

Ez a szabály szociális okból engedékeny, de több kiskapuhoz is vezethet, mint például az alulértékelés, hogy az ingatlanokat vagy résztulajdonokat szándékosan 15 millió alatt vásárolhatják vagy értékelhetik, hogy a jogosultság megmaradjon.

Arra nagyon fontos figyelni, hogy az ingatlan értékéről nem az eladó vagy a vevő dönt önkényesen. A jogosultságot, vagyis az eladott ingatlan értékelését akár banki értékbecslőre is bízhatják. Ha valakinél túlságosan „ötletszerű” az ingatlanok értékének kihasználása pont a határ alatt, az gyanús lehet a bank vagy a hatóság számára a hitelbírálat során.

Bentlakási kötelezettség hiánya

Az Otthon Start lakáshitel egyik lényeges szabálya, hogy az igénylők által megvásárolt vagy épített ingatlant az igénylés után öt évig nem lehet eladni, lebontani, átadni másnak használatra, haszonélvezeti jogot alapítani vagy lakáscéltól eltérően használni. Ezt az állam az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésével biztosítja, és ha valaki ezeket a szabályokat megszegi, akkor a kapott kamattámogatást vissza kell fizetnie, mégpedig a jegybanki alapkamatot 5 százalékponttal meghaladó büntetőkamattal együtt.

Ugyanakkor a korábbi lakástámogatásoktól eltérően a szabályozás nem követeli meg kötelező módon az életvitelszerű bentlakást az ingatlanban. Ez azt jelenti, hogy az igénylő papíron bár bejegyeztetheti magát az otthonba – például a lakcímnyilvántartásban –, de valójában az ingatlant más módon is használhatja.

A gyakorlatban ez nyitva hagyja a lehetőséget arra, hogy a lakást rövid távú bérbeadásra – például Airbnb-szerű kiadásra – használják, esetleg a tulajdonos családtagjai lakjanak ott ingyenesen („ingyenbérlet”), vagy épp az ingatlan hosszabb-rövidebb ideig üresen álljon, miközben a tulajdonos máshol lakik.

Ez a szabályfeloldás komoly kiskaput jelent, mert a rövid távú bérbeadásoknak és a fekete kiadásnak (azaz az engedély nélküli, vagy be nem jelentett albérletadásnak) van egy jelentős piaca Magyarországon, különösen Budapest és a nagyobb városok belvárosi kerületeiben, továbbá a turisztikailag vonzó helyeken. A fekete kiadás azt jelenti, hogy a tulajdonos nem fizet adót vagy illetéket a bérbeadás után, és az ingatlan-hasznosítás nincs hivatalosan bejelentve, ezért az állam számára rejtve marad. Ilyen esetben az ingatlan nem hivatalosan „másnak van kiadva”, mégsem szegik meg a támogatási feltételeket, mert papíron az igénylő lakik az ingatlanban.

Ez irányú fejlesztések sem lennének meglepőek a szabályozói oldalon, hogy ezek a kiskapuk csökkenjenek, és a támogatás valóban az otthont kereső családokhoz jusson el. Éppen ezért a trükközés ebben az esetben sem éri meg, első sorban a támogatás elvesztésével és a büntetőkamat fizetésével járó súlyos anyagi kockázatok miatt. Ez utóbbi miatt sokkal több veszthető, mint ami a nyerhető.

Mesterséges önerőteremtés

Az Otthon Start hitel egyik fontos feltétele, hogy az igénylőnek legalább 10 százalékos önerővel kell rendelkeznie, vagyis az ingatlan értékének legalább tíz százalékát saját maga kell, hogy előteremtse. Ez önmagában jelentős könnyítésnek számít, hiszen a legtöbb piaci lakáshitelhez általában 20 százalék körüli önerő szükséges. Ugyanakkor a gyakorlatban előfordulnak olyan „kreatív” megoldások, amelyekkel az önerő meglétét mesterségesen lehet „előállítani”, anélkül, hogy a hitelfelvevő valóban saját, szabadon felhasználható megtakarítással rendelkezne.

Az önerő ésszerű és legális előteremtési eljárása a Babaváró támogatás bevonása. Egészen más kérdés, ha valaki személyi hitelből kívánná finanszírozni a szükséges önrészt, hiszen ennek egyrészt jogi akadályai, illetve anyagi túlfeszítettségi kockázatai is jelentősek.

Egy másik, trükkösebb megoldás az, amikor az önerőt a szerződés megkötésekor valóban befizeti az igénylő, vagy egyik családtag, majd rövid időn belül visszautalják vagy visszavezetik egy számlára vagy betéti konstrukcióba, mintegy „kölcsönként” visszavezetve a pénzt. Így a hitelkérelmi folyamatban megjelenik, hogy a szükséges önerő rendelkezésre áll, holott a valóságban a hitelfelvevő nem veszít jelentős önerőt.

Ez a módszer papíron növeli a fedezettséget, miközben a bank számára a valódi pénzügyi biztonságot nem feltétlenül jelenti. És érdemes elgondolkodni ebben az esetben azon, hogy vajon ha az igénylőnek az önerő előteremtése (főleg, ha csak 10% kell)  is gondot okoz, akkor egy több tízmilliós lakáshitel igénylése szintén felelőtlen döntés és hosszabb távon igen veszélyes anyagi kockázat lehet.

Hasonló veszélyes „megoldás” lehet a szülői kölcsön vagy családi költségvetés átrendezése is. Ebben az esetben a család időlegesen átstrukturálja vagy átirányítja pénzforrásait úgy, hogy az önerő meglegyen, de az nem feltétlenül az igénylő saját tényleges megtakarítása. Olykor a banki ellenőrzés nem eléggé szigorú az ilyen belső pénzügyi megoldások feltárásában, így ezek az igénylések áteshetnek a rostán. Itt viszont szintén előtérbe kerül a helyes mérlegelés fontossága, hogy mindenki addig nyújtózkodjon, ameddig a takarója ér.

A „mesterséges önerőteremtési” megoldások ugyan növelik a hitelhez jutás esélyét, de egyúttal megemelik a hitel kockázatát is, hiszen a tényleges saját forrás hiánya miatt a családok könnyebben vállalhatnak túlzott eladósodást. Ez hosszú távon növeli a fizetési nehézségek esélyét, és így kockázatot jelent mind a hitelfelvevők, mind pedig az állami támogatás fenntarthatósága számára. Fontos tehát tisztában lenni ezzel a jelenséggel, és körültekintően megtervezni a hitelfelvételt, szakértői segítséget kérve, hogy az önerő megfeleljen a valós anyagi helyzetnek, és ne csupán papíron legyen meg.

Milyen változások jöhetnek a végleges jogszabályban?

A szabályozók jelen pillanatban (2025. július 29-ig) társadalmi egyeztetésre bízzák az Otthon Start véleményezését, ezután viszont jöhetnek a végleges szabályok.

Fentiek tükrében könnyen találkozhatunk még szigorításokkal, amelyek a kiskapuk bezárását szolgálják a veszélyek minimalizálása, az első lakás cél hatékonyabb teljesülése érdekében. Ilyenek lehetnek például az alábbiak.

• A NAV-adatbázisok és független értékbecslési ellenőrzés bevezetése, a mesterséges árazás visszaszorítására.
• Szorosabb házastársi és családi tulajdoni ellenőrzések.
• Életvitelszerű bentlakási kötelezettség.
• Az önerő forrásának szigorúbb kontrollja.
• A jogi konstrukciók (cég tulajdonosi lánc, SPV stb.) átláthatóságának javítása.

Mit jelent ez az igénylést tervezőknek?

Az Otthon Start kedvezményes hitel komoly esélyt ad első lakásvásárlóknak, de nem minden jogosultság és részlet annyira egyszerű, mint ahogy azt elsőre gondolnánk.

• Ha korábban volt belterületi ingatlanod vagy résztulajdonod, érdemes alaposan átnézni, hogy a 15 millió forintos értékhatár hogyan vonatkozik rád.
• A házastársak külön is igényelhetnek hitelt, de jelentős kockázat ezt többszörös lakásvásárlásra kihasználni.
• A program indulása után figyelni kell, hogy a visszaélések megjelennek-e a piacon, és milyen szigorításokat vezetnek be a hatóságok.

Akik „kreatív” megoldásokat keresnek, nagy kockázatot vállalnak: az állam visszafizetési kötelezettséget és komoly kamatbüntetést is kiróhat, ha szabálytalanságot talál.

Az „első otthon” programra jelentkezőknek ezért fontos nemcsak az alapfeltételekkel tisztában lenniük, hanem a kiskapukat is ismerniük, hogy megalapozott és kockázatkerülő döntést hozhassanak. Ezért ha Otthon Start hitelt fontolgatsz, mindenképpen kérj részletes szakmai tanácsadást, és figyelj a változó szabályokra – hívja fel a figyelmet a Bankmonitor.hu.