Szerezhet-e tulajdonjogot a Magyar Állam, ha nem beazonosítható a föld tulajdonosaként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személy?

Megosztás Tetszik

Ha a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezésével kapcsolatos eljárásban az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy haláláról az ingatlanügyi hatóság tudomást szerez, az érintett ingatlan nem kerülhet a törvény erejénél fogva az állam tulajdonába, hanem a hatóságnak hivatalból értesítenie kell a jegyzőt a hagyatéki eljárás, vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából – mondta ki a Kúria.

A Kúria Kfv.VII.37.027/2025/7. számú határozat a következőket tartalmazza:

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

Az alperes ingatlanügyi hatóság eljárást folytatott település külterületi fekvésű ingatlanjai tekintetében az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szereplő azon természetes személyek vonatkozásában, akiknek a természetes személyazonosító adatai hiányosak, illetve személyi azonosító jelük hiányzik.

A /3. helyrajzi számú, osztatlan közös tulajdonban – részben a felperes tulajdonában – álló termőföld ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban 4/24 arányú társtulajdonosként szerepelt, hiányos adatokkal. Az alperes az adategyeztetési eljárása eredményeként hivatalból megállapította, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személy nem beazonosítható, ezáltal a perbeli ingatlan tulajdoni helyzete rendezetlen, és a 2023. augusztus 2-án kelt 128240/2023.07.06. számú határozatával az ingatlanra a tulajdoni helyzet rendezetlenségének tényét feljegyezte. Ezt a határozatát a felperessel nem közölte.
Ezt követően, a 2024. január 26-án kelt, keresettel támadott határozatában megállapította, hogy a tulajdoni helyzet rendezetlensége tényének feljegyzéséről szóló határozata 2023. augusztus 17-én véglegessé vált, az azt követő 60. napon, 2023. október 16-án XY tulajdoni hányadán a Magyar Állam tulajdonjogot szerzett a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (Foktftv.) 25. § (1) bekezdése alapján.

Erre figyelemmel az XY javára bejegyzett tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásból törölte, a Magyar Állam tulajdonjogát pedig bejegyezte.

A felperes keresete, az alperes védekezése

A felperes keresetében az alperes határozatának megsemmisítését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte. 
Előadta, hogy 2014-ben polgári pert indított elbirtoklással történt tulajdonszerzés megállapítása iránt tulajdonostársaival – mások mellett XY-nal – szemben. A perbeli ingatlanra a polgári per megindításának tényét az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték, ezért álláspontja szerint a Magyar Állam tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. FVM rendelet (Inytv. vhr.) 29. § (1) bekezdésére figyelemmel függő jogi hatállyal kellett volna bejegyezni. 
Hivatkozott továbbá arra, hogy a polgári per az alperesek halálára tekintettel félbeszakadt. A perben csatolta a Közigazgatási és Elektronikus Közszolgáltatások Központi Hivatala (KEKKH) által a központi személyiadat- és lakcímnyilvántartásban tárolt adatokról 2015-ben kiadott igazolást, amely szerint XY 1980-ban elhalálozott. A Foktftv. 23. §-ára alapítottan kifogásolta, hogy az alperesnek az elhalálozott ingatlantulajdonos utolsó lakóhelye szerint illetékes jegyző előtt hagyatéki vagy póthagyatéki eljárás lefolytatását kellett volna kezdeményeznie.
Az alperes a kereset elutasítását kérte, fenntartva a határozatában foglaltakat, mert álláspontja szerint jogszerű döntést hozott.

A jogerős ítélet

Az elsőfokú bíróság a 2024. december 18-án kelt, felülvizsgálni kért jogerős ítéletével a felperes keresetét elutasította a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (Kp.) 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján.
A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes a keresetindítási határidő alatt nem sérelmezte a tulajdoni helyzet rendezetlensége tényének feljegyzéséről szóló határozat véglegessé válását, e határozat tartalmát, valamint a határozatok kézbesítésének jogszerűségét. A per során ezzel kapcsolatban előadott érvelései a kereseti indokaitól alapvetően eltértek, így azok vizsgálata a per új irányát eredményezte volna, ezért azokat a Kp. 43. § (1) bekezdésére figyelemmel nem vizsgálta.
A perfeljegyzés kapcsán, az Inytv. vhr. 29. § (1) bekezdésére utalva kifejtette, hogy a perbeli esetben a Magyar Állam tulajdonjogának bejegyzésére jogszabály: a Foktftv. 25. § (1) bekezdése alapján került sor, ezért azt nem kellett függő jogi hatállyal bejegyeznie az alperesnek.
Rámutatott, hogy a Magyar Állam tulajdonszerzésére kétlépcsős eljárásban került sor:

• első lépcsőként az alperesnek meg kellett állapítania a tulajdoni helyzet rendezetlenségének tényét,
• második lépésben jegyezhette be a Magyar Állam tulajdonjogát.

Hangsúlyozta, hogy a jelen perben kizárólag azt vizsgálhatta, hogy a Foktftv. 25. § (1) bekezdésében foglalt feltételek fennálltak-e: azaz az alperesnek a tulajdoni helyzet rendezetlensége tényének feljegyzéséről szóló határozata véglegessé vált-e, amennyiben igen, úgy az ettől számított 60 nap eltelt-e. Miután a felperes a keresetindítási határidő alatt nem vitatta a tulajdoni helyzet rendezetlensége tényének feljegyzéséről szóló határozat véglegessé válását, ezért megállapította, hogy e határozat végleges, a véglegessé válásától számított 60 nap pedig eltelt, ezért az alperes jogszerűen rendelkezett a Magyar Állam tulajdonjogának bejegyzéséről.

Nem találta megalapozottnak a felperesnek azt az okfejtését, hogy a támadott határozat sérti az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) 62. és 81. §-ait, mert a Foktftv. 20. § (2) bekezdésében írt adategyeztetési eljárás során az alperesnek a tulajdoni lap adatait az okirattárban és a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban lévő adatokkal kellett volna összevetnie, melynek eredményeként meg kellett volna állapítania, hogy XY elhunyt, és kezdeményeznie kellett volna a Foktftv. 23. §-a szerinti eljárást. E tekintetben arra az álláspontra helyezkedett, hogy a jelen pernek nem tárgya az adategyeztetési eljárás lefolytatása jogszerűségének kérdése. Az, hogy az adategyeztetési eljárás miként zajlott le, az alperes milyen okiratokat szerzett be vagy milyen intézkedéseket foganatosított, miért nem kereste meg a jegyzőt, ebben a perben nem vizsgálható. Emiatt a felperesnek az adategyeztetési eljárás iratanyagának beszerzésére vonatkozó bizonyítási indítványát mint szükségtelent, elutasította. Hozzátette, hogy az alperest kizárólag a Foktftv. 25. § (1) bekezdése körében terhelte tényállás-tisztázási és indokolási kötelezettség, amely kötelezettségének eleget tett, amikor a határozatában megállapította, hogy a tulajdoni helyzet rendezetlensége tényének feljegyzéséről szóló határozat véglegessé vált, és az ettől számított 60 nap eltelt.

A felülvizsgálati kérelem

A felperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását, másodlagosan a jogerős ítélet megváltoztatásával a közigazgatási cselekmény megsemmisítését és a közigazgatási szerv új eljárás lefolytatására kötelezését kérte.
Hangoztatta, hogy sérült a tisztességes eljáráshoz fűződő joga és a jogszerűség elve, mert az adategyeztetési eljárásban nem vehetett részt, a tulajdoni helyzet rendezetlensége tényének feljegyzéséről szóló határozatot nem kapta meg, így az abban foglaltakat vitatni nem tudta, a jelen perben pedig – az elsőfokú bíróság jogerős ítélete szerint – már nem is vitathatta. Az alperes akkor járt volna el jogszerűen, ha a tulajdoni helyzet rendezetlensége tényének feljegyzéséről szóló határozatát kézbesítette volna az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostársak, így az ő részére is. Felhívta a Kp. 2. § (1) bekezdését és sérelmezte, hogy végső soron a közigazgatási tevékenységgel okozott jogsérelemmel szemben jogorvoslat, hatékony bírósági jogvédelem nincs, így az ingatlan társtulajdonosait elzárták attól, hogy a Magyar Állam tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzését érdemben vitathassák, ami a tulajdonhoz való jog és a közös tulajdonhoz kapcsolódó jogok gyakorlásának sérelmére is vezet.

Előadta, hogy akkor, amikor a perben csatolt KEKKH igazolást kikérte, XY-ra vonatkozóan csak az ingatlan-nyilvántartás adatai álltak a rendelkezésére, vagyis ugyanazok, mint az alperesnek. Az alperes nem a megfelelő eljárást folytatta le, hiszen XY tekintetében nem azt kellett volna megállapítania, hogy beazonosíthatatlan, hanem hogy elhunyt.
Kifejtette, hogy a perben a jogsérelmét abban jelölte meg, hogy a KEKKH – elbirtoklással történt tulajdonszerzés megállapítása iránti polgári perben beszerzett, a jelen perben is csatolt – adatközlése szerint a már elhunyt tulajdonostársai, így XY vonatkozásában az alperes nem a Foktftv. 23. §-a szerint folytatta le az eljárást, ezért tartotta a Magyar Állam tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzését jogszabálysértőnek.

Az elsőfokú bíróság által meghatározott – a Magyar Állam tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzése jogszerűtlenségére vonatkozó – bizonyítási kötelezettségnek azért nem tudott eleget tenni, mert miután az elsőfokú bíróság a bizonyítási indítványát elutasította, a perben sem ismerhette meg az adategyeztetési eljárásban keletkezett iratokat. Hivatkozott a jogorvoslathoz való jogára, s utalt arra, hogy ha a fél nem ismeri a hatóság döntésének indokait, a kereseti érveit sem tudja mihez képest megfogalmazni.
Állította, hogy az elsőfokú bíróság megsértette az indokolási kötelezettségét. Azt kifogásolta, hogy a jogerős ítélet nem tartalmaz indokolást a kézbesítés – általa vitatott – szabályszerűsége kapcsán. Miután tulajdonostársai: XY és VZ már elhunytak, egy további tulajdonostárs pedig nem a határozatban megjelölt címen lakik, a határozatok kézbesítése nem volt szabályszerű, ezért azok nem is válhattak véglegessé. Utalt arra, hogy a keresettel támadott határozat kézbesítésének szabályszerűségét az elsőfokú bíróságnak hivatalból vizsgálnia kellett volna. Azt is sérelmesnek tartotta, hogy az alperes a perbeli ingatlan tulajdonosait ügyfélként nem vonta be az eljárásba. Ez az Ákr. 123. § (1) bekezdés g) pontja szerinti semmisségi ok, amit az elsőfokú bíróságnak ugyancsak hivatalból figyelembe kellett volna vennie.

Az alperes és az alperesi érdekelt csatlakozó felülvizsgálati kérelmet, felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.

A Kúria döntése és jogi indokai

A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Kp. 118. § (1) bekezdésének alkalmazásával befogadta, majd az érdemi elbírálás eredményeként megállapította, hogy az – az alábbiak szerint – alapos.
A Kúriának az elsőfokú bíróság jogerős ítéletét a Kp. 115. § (2) bekezdése folytán alkalmazandó 108. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között – a megjelölt jogszabálysértések mentén – kellett felülvizsgálnia.

A Kúria megállapította, hogy a felperes a felülvizsgálati kérelmében alapvetően az alperes közigazgatási tevékenységével okozott jogsérelemmel szembeni jogorvoslat, hatékony bírósági jogvédelem, a Magyar Állam tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzése érdemi vitathatóságának hiányát kifogásolta.
A felperes által is felhívott Kp. 2. § (1) bekezdése szerint a bíróság feladata, hogy eljárásával a közigazgatási tevékenységgel megvalósított jogsértéssel szemben – erre irányuló megalapozott kérelem esetén – hatékony jogvédelmet biztosítson. A hatékony jogvédelem követelménye a tisztességes eljáráshoz való jog egyik eleme. Az Alkotmánybíróság gyakorlata szerint a fair eljárás elvének lehetővé kell tennie a jogszerűség érdemi érvényesülését. A hatékony jogvédelem e tekintetben azt jelenti, hogy a bírói út nem korlátozódhat a formális jogszerűség vizsgálatára. 
Az Alkotmánybíróság a 7/2013. AB határozatban egyértelműen kifejtette, hogy a tisztességes eljáráshoz fűződő jog körébe tartozik a hatékony bírói jogvédelem követelménye, amelynek alapján a jogi szabályozással szemben alkotmányos igény, hogy a perbe vitt jogokról a bíróság érdemben dönthessen. Önmagában a bírói út igénybevételének formális biztosítása ugyanis nem elegendő az eljárási garanciák teljesedéséhez, hiszen az alkotmányos szabályban előírt garanciák éppen azt a célt szolgálják, hogy azok megtartásával a bíróság a véglegesség igényével hozhasson érdemi döntést. A tisztességes eljárás alkotmányos követelményrendszerét kielégítő hatékony bírói jogvédelem tehát attól függ, hogy az eljárási szabályok értelmében a bíróság mit vizsgálhat felül.

A közigazgatási ügyben eljáró bíróság nincs kötve a közigazgatási határozatban megállapított tényálláshoz, és a jogszerűség szempontjából felülbírálhatja – sőt, felül kell bírálnia – a közigazgatási szerv mérlegelését is. Döntése során figyelemmel kell lennie az Alaptörvény 28. cikkére, vagyis azt kell feltételeznie, hogy a jogszabályok a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak.

A Kúria kiemeli: kétségtelen, hogy a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezésével kapcsolatos, a jelen pert megelőző eljárást a Foktftv. III. fejezete két lépcsőben szabályozza. Azonban ebből a körülményből – figyelemmel a tisztességes eljárás, a hatékony jogvédelem és az érdemi felülvizsgálat követelményeire is – tévesen jutott arra a következtetésre az elsőfokú bíróság, hogy a jelen perben kizárólag a Foktftv. 25. § (1) bekezdése szerinti két feltétel teljesülését kellett és lehetett volna vizsgálni. Azaz, hogy az első lépcsőt jelentő adategyeztetés eredményeként meghozott, a tulajdoni helyzet rendezetlensége tényének feljegyzéséről szóló határozat véglegessé vált-e, és az ettől számított 60 napos határidő letelt-e. Ezek ugyanis a keresettel támadott határozat jogszerűségének csupán a formai feltételei. Ráadásul a felperes a Foktftv. 25. § (1) bekezdésének megsértésére a keresetében nem is hivatkozott.

Kifejezetten és hangsúlyosan hivatkozott ugyanakkor a felperes – már a keresetlevelében – a Foktftv. 23. §-ának megsértésére. Állította és a KEKKH által a központi személyiadat- és lakcímnyilvántartásban tárolt adatokról kiadott igazolással bizonyította is, hogy XY, született 1980-ban elhunyt, amely tényt a perben sem az alperes, sem az alperesi érdekelt nem is vitatott. Márpedig ennek a ténynek az eljárás folytatása szempontjából döntő jelentősége van: ilyen esetben ugyanis az ingatlanügyi hatóságnak a Foktftv. 23. §-ában írtakat kell követnie, és aszerint kell intézkednie. Ha ugyanis az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy haláláról az ingatlanügyi hatóság tudomást szerez, az érintett ingatlan nem kerülhet a Foktftv. 25. § (1) bekezdésének alkalmazásával az állam tulajdonába, hanem a hatóságnak a Foktftv. 23. §-a szerint hivatalból értesítenie kell a jegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából.

A perbeli esetben – bár XY elhunyt, mely tényt a Foktftv. 20. § (2) bekezdésének megfelelő eljárása (a tulajdoni lapon szereplő adatoknak az okirattárban fellelhető okiratok adataival, valamint a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban fellelhető adatokkal való összevetése) során az alperesnek is észlelnie kellett volna – nem került sor a jegyző értesítésére. A felperes a keresetében alappal érvelt azzal, hogy az alperesnek az elhunyt ingatlantulajdonos utolsó lakóhelye szerint illetékes jegyző előtt hagyatéki vagy póthagyatéki eljárás lefolytatását kellett volna kezdeményeznie. Az alperes nem a valós tényhelyzetnek megfelelően folytatta le a közigazgatási hatósági eljárást, ezzel pedig megsértette a felperes keresetében megjelölt Foktftv. 23. §-át. A felperes a perben kellő módon és mértékben igazolta az alperes által a Magyar Állam tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzéséről hozott határozatának jogszabálysértő voltát, további bizonyításra nem volt szükség, az elsőfokú bíróságnak a rendelkezésre álló peradatok alapján a keresetnek helyt adó ítéletet kellett volna hoznia.

Mindezekre tekintettel a Kúria az elsőfokú bíróság jogerős ítéletét megváltoztatva az alperes keresettel támadott határozatát megsemmisítette, és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. Az alperesnek a megismételt eljárásban abból a tényből kell kiindulnia, hogy XY elhunyt, erre figyelemmel pedig a Foktftv. 23. §-a szerint kell intézkednie – olvasható a Kúriai döntések 2025. évi 9. számában a kuria-birosag.hu-n.