adozona.hu
Magánszemélyként ingatlant adott bérbe 2025-ben? Így számolhatja el a költségeket
//adozona.hu/szja_ekho_kulonado/ingatlanberbeadas_szjabevallas_szja_rezsiko_D21DEL
Magánszemélyként ingatlant adott bérbe 2025-ben? Így számolhatja el a költségeket
Tetszik
Március 13-a óta elérhető a NAV által készített 25SZJA bevallástervezet, melyet nem mindenki adhat be változatlan formában. A tervezetet ki kell egészítenie például a bérbeadónak, ha az ingatlanját másik magánszemélynek adta bérbe, vagy olyan kifizetőnek, aki az adóelőleget nem vonta le.
A bevétellel szemben elszámolható költségek köre a pénzforgalmi szemléleten alapul, vagyis a tárgyévi bevétellel szemben csak a tárgyévi költségek számolhatók el a bevétel erejéig. Kivételt képez az értékcsökkenési leírás elszámolása, amennyiben a magánszemély a tételes költségelszámolás keretében állapítja meg a jövedelmét.
Rezsi
Az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése alapján az ingatlan bérbeadása esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan – áthárított díja. Ez azt is jelenti, amennyiben az áthárított összeg nem minősül bevételnek, akkor annak költségkénti elszámolására sincs lehetőség.
Mit is értünk rezsiköltség alatt?
A szabálynak két lényeges pontja van. Egyrészt az, hogy a lakás használatával kapcsolatos kiadások érthetők bele az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése szerinti rendelkezésbe és nem az ingatlan létével kapcsolatos kiadások. Másrészt az igénybevétellel arányosan áthárított díjak vehetők figyelembe.
A bérleti szerződésekben a bérleti díj mellett jellemzően a felek megállapodnak a rezsiköltség fizetésének módjáról is. Van olyan eset, amikor a bérleti díj összege a rezsiköltséget is tartalmazza, de előfordul az is, hogy a bérleti díj mellett egy fix összegű rezsiköltségben állapodnak meg.
A szabály azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek összefüggenek az ingatlan használatával. Ebből következően a társasház által kötött biztosítás és a társasházi takarítás díjára, a közös képviselőnek kifizetett díjazásra, a lakók által a felújítási alapba fizetett összegre a módosítás nem alkalmazható. Nem alkalmazható e szabály a bérlőre áthárított társasházi közös költségre még abban az esetben sem, ha az tartalmaz rezsielemeket (például vízdíj, fűtés és szemétdíj), így a bérlő által megfizetett közös költség továbbra is az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemnek minősül, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség.
Ebből következik, hogy a közös költségre összegére továbbra is az általános szabályok vonatkoznak, azaz, ha ezen kiadásnak az összegét is megtéríti a bérlő, akkor az bevételnek minősül, mellyel szemben a kifizetett összeg költségként elszámolható.
OLVASSA TOVÁBB! Erről szól még az írás:
- közüzemi költségek fizetése havi átalányban,
- a közüzemi költségek fizetése havi átalányban történik, de a bérlő a mérőórák állása szerint fizeti a rezsiköltséget,
- a bérleti díj tartalmazza a közüzemi költségeket,
- a bérleti díj nem tartalmazza a közüzemi költségeket,
- tárgyi eszközök beszerzési ára,
- máshol bérelt lakás bérleti díjának „betudása”,
- külföldön megfizetett bérleti díj,
- gyakorlati tudnivalók.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
Hozzászólások (4)
Ráengedte ma cikkre a ChatGPT-t és lektorálgattam a szerinte hibás részeket és ez a "néhány" hiba lett a végeredmény:
1. rezsi – ellentmondás a példák között
A cikk egy helyen helyesen mondja: ha a bérlő tényleges fogyasztás alapján, arányosan térít → nem bevétel (Szja tv. 17. § (3a)).
Utána viszont hoz egy példát, ahol szintén mérőóra szerinti fizetés van, mégis bevételnek minősíti. Ez szakmailag hibás. A kulcs mindig az arányosság és a tényleges továbbszámlázás – ha ez teljesül, nem lesz bevétel.
2. tárgyi eszköz – „2 év alatt 50–50%”
Ez így nem törvényi kategória.
Valós szabály:
– 200 ezer Ft alatt egy összegben leírható
– felette értékcsökkenés
A „két év alatt felezve” csak egy leegyszerűsítő magyarázat, de nem jogszabályi opció. Így leírva félrevezető.
3. értékcsökkenés kizárása öröklésnél/ajándékozásnál
Ez konkrétan téves.
Ingyenes szerzésnél is lehet értékcsökkenést elszámolni, csak a bekerülési érték speciális (pl. illetékalap). Az a kijelentés, hogy „nem számolható el”, nem igaz.
4. kommunális adó, építményadó
Hibás logika.
Attól, hogy akkor is fizetendő, ha nincs bérbeadás, még elszámolható költség lehet, ha a bevételszerző tevékenységhez kapcsolódik. A cikk indokolása téves irányba visz.
5. kifizetői adóelőleg – rosszul kezelt nyilatkozati logika
A cikk összemossa a költségnyilatkozatot és a „más településen bérelt lakás” levonását.
Valóság:
– a kifizető felé csak költségekről lehet nyilatkozni, legfeljebb 50%-ig (Szja tv. 46. §)
– a más településen bérelt lakás díja nem ilyen költség, hanem a bevételt csökkentő tétel, amit a magánszemély az éves bevallásában érvényesít
Következmény: a kifizető nem „nullázható le” ilyen jogcímen, a cikk ezt hibásan sugallja.
6. áfa alanyi mentességi határ
Alapállítás oké, de hiányzik a lényeg:
– ami nem minősül bevételnek (pl. szabályos rezsi-továbbszámlázás), az nem számít bele
– ami bevétel (pl. átalányrezsi), az beleszámít
Ez nincs tisztán kimondva, pedig döntési pont.
Aki egyéni vállalkozó és szeretné, hogy a bérleti díjból származó bevétel ne töltse az alanyi mentes ÁFA keretét, az házassági és tulajdoni lapon szereplő másik személy esetén kérhet a vagyonközösségre hivatkozással külön adószámot, így az önálló életet él és független lesz az egyéni vállalkozói adószámtól (az ingatlan bérbeadás - főszabály szerint - ettől még áfa mentes marad).
Már 2012-ben rájöttem, hogy ez az ostoba kormány betámogatta a külföldre költözést, azzal, hogy a "település" és a "lakás" fogalma tág maradt. Így ha valaki elköltözik Berlinbe (jól teszi), akkor az ott fizetett bérleti díjával teljesen befedheti a Magyarországon itt hagyott ingatlanának a bérleti díját, így nem kell adóznia.
Amikor szóltam a minisztériumnak, hogy ez milyen gáz, akkor azt írták vissza (azt hazudták), hogy így akarták és amúgy se lehet diszkriminálni az EUs tagállamot. Azt persze már nem akarták megmagyarázni, hogy miért vonható le a magyar bérleti díj bevételből egy New Yorki, vagy Tokiói bérleti díj.
A közös költségek terén a jogalkotói akarat nem az volt, hogy problémát okozzanak a bérbeadóknak. Mutatom, hogy a (3a) bekezdéshez milyen indoklást fűzött még akkoriban a jogalkotó (a minisztérium), majd később jött a NAV értelmezése és a minisztérium részéről - ahelyett, hogy az ostoba és pongyola megfogalmazást kijavították volna - legyintettek, hogy "jól van az úgy". Így a közös költség terén frankó vitatéma alakulhat ki, ami legfeljebb egy szánalmas bürokratának élmény, de az adófizető polgároknak nem az.
Ezt is ki kell majd javítani, ha végre a minisztérium a szakmai javaslatokra hallgatna...
Szóval itt az indoklás szövege:
Az ingatlan-bérbeadási tevékenységet folytató magánszemélyek az ingatlannal összefüggő rezsiköltségeket (pl. víz, gáz, csatorna díját) jellemzően továbbhárítják a bérbevevőre. Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem megállapításánál azonban a hatályos szabályok szerint a bérbevevő által megfizetett rezsiköltségeket is bevételként kell figyelembe venni, ha a mérőórákat nem íratják át a bérbevevő nevére. A bérbeadó az említett bevételekkel szemben – tételes költségelszámolást választva – a ténylegesen felmerült és a bérbevevőre áthárított költségeket el tudja számolni. Ez a választás azonban azt eredményezi, hogy a magánszemélynek az adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére a tételes költségelszámolást kell alkalmaznia.
Figyelembe véve, hogy a bérbevevő által megtérített rezsiköltségek a bérbeadó magánszemélyen csak „átfolynak” (nem jelentenek tényleges bevételt, hiszen azokat az adott szolgáltató részére kell megfizetni), a törvény olyan szabályt fogalmaz meg, amely szerint a jövőben nem minősül a bérbeadó magánszemély bevételének az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, ezen más személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan áthárított díja. A módosítás példálózó jelleggel ilyennek minősíti a közüzemi szolgáltatásokat.