A nap kérdése: hogyan számoljuk az szja-kötelezettséget, ha korábban vásárolt telekre később épített házat adunk el?

Megosztás Tetszik

2025-ben értékesítettem egy saját magam által épített családi házat. Az szja-kötelezettséget hogyan számoljam ki? Itt az 5 éves időszakra gondolok. Ebben az esetben mi az arányszám? A telek vételi időpontja 2021. év. Használatbavételi engedély: 2025. Értékesítés: 2025. A telek ára 11 000 000 forint, anyagköltségek 30 000 000 forint. Eladási ár 80 000 000 forint. Az Adózóna oldalán érkezett kérdésre Lepsényi Mária adószakértő válaszolt.

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA

Az Szja tv. 60. § (3) bekezdésének b) pontja szerint 2007. december 31-ét követően az ingatlanon létesített, épített ingatlan esetében a szerzés időpontja kétféle módszer szerint állapítható meg.

Az egyik az, amikor két szerzési időponttal számolhatunk, ebben az esetben a telek bekerülési értéke és a ráépítés költsége arányában a bevételt meg kell osztani. A kérdezett esetben a telek szerzési időpontja 2021, és az idő múlását figyelembe veheti.

Az épített ingatlan tekintetében a szerzési időpontja a használatbavétel éve, amely jelen esetben – 2025 – az átruházás éve. Ezen időpontra jutó bevételrészből levonható az építkezés számlával igazolt költsége, de legalább a beépített anyag értéke. Az így kapott összeg lesz az adóköteles jövedelem.

A másik módszer szerint az ingatlannak egy szerzési időpontja van, amely a használatbavétel éve. Ekkor a bevételből – arányosítás nélkül – levonhatja a telek megszerzésére és az építkezésre fordított igazolt költségeket.

Ha a hivatalos használatbavétel éve 2025. év volt, akkor a megadott adatok alapján a jövedelmet az első módszer szerint a következők szerint kell meghatározni.

Bevétel meghatározása

• 2021-re: 80 millió forint / (30 millió forint + 11 millió forint) ×11 millió forint = 21 463 415 forint,
• 2025-re: 80 millió forint / (30 millió forint + 11 millió forint) × 30 millió forint = 58 536 585 forint.

Jövedelemrészek meghatározása

• 2021-re: (21 463 415 – 11 000 000) × 30 százalék = 3 139 024 forint,
• 2025-re: (58 536 585 – 30 000 000) = 28 536 585 forint.

Azaz az adóköteles jövedelem: 31 675 609 forint, amely után a fizetendő szja 4 751 341 forint.

Az adóköteles jövedelem meghatározásához segítséget nyújthat a NAV honlapján elérhető „Ingatlanértékesítés” kalkulátor.