Ingatlan, ingó vagyontárgy értékesítése – mutatjuk, mikor minősül gazdasági tevékenységnek

Megosztás Tetszik

Mikor minősül gazdasági tevékenységnek, és milyen adóvonzattal jár, ha a magánszemély ingatlant vagy ingó vagyontárgyat értékesít? Cikkünkben a legfontosabb szabályokat konkrét példa szemléltetésével ismertetjük.

Az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályok szerint kell az adót megfizetni az ingatlan és az ingó vagyontárgyak eladásából származó jövedelem után, ha az értékesítés gazdasági tevékenység keretében történik.

Alapesetben a magánszemély szükségleteinek (például lakhatás, pihenés stb.) kielégítése céljából megvásárolt ingatlan értékesítése nem minősül gazdasági tevékenységnek.

A gazdasági tevékenység (az Szja tv. 3. § 46. pontja szerint) akkor valósul meg, ha a magánszemély a tevékenységet üzletszerűen, illetőleg tartósan vagy rendszeres jelleggel folytatja, feltéve, hogy a tevékenysége ellenérték elérésére irányul vagy azt eredményezi, és a tevékenység végzése független formában történik.

Fontos azonban, hogy a jövedelem megállapításakor az ingatlan és az ingó vagyontárgy átruházására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Így a megszerzésre és az értéknövelésre fordított kiadásokat akkor is le lehet vonni a bevételből, ha azok az értékesítés adóéve előtt merültek fel.

Ugyanakkor ingatlan eladásakor a bevételből megállapított jövedelem az évek múlására tekintettel nem csökkenthető.

Nézzük meg a szabályokat egy konkrét példa szemléltetésével!

A magánszemély 2025-ben értékesítette egy lakását 70 millió forintért. Az ingatlant 2023-ban azért vásárolta meg 40 millió forintért, hogy azt felújítsa és nyereséggel eladja.

A lakás külső nyílászáróit energiatakarékosra cserélte, kialakított egy új fürdőszobát és egy mosdót. Korszerűsítette a fűtést, riasztó és légkondicionáló berendezést építtetett be. A munkálatokról 10 millió forint összegű számlával rendelkezik.

Mivel az ingatlan szerzése haszonszerzési célból történt, ezért az értékesítés gazdasági tevékenység keretében történt. Így a számított összeg az összevont adóalap részeként önálló tevékenységből származó jövedelem jogcímén vélik adókötelessé a következők szerint:

Az ingó vagyontárgyak átruházásából származó bevétel után nem keletkezik adókötelezettség, nem kell jövedelmet megállapítani, ha a bevétel összege az adóévben nem több 600 ezer forintnál. Ha ennél több lenne a jövedelem, akkor 200 ezer forint jövedelem után nem kell az adót megfizetni, csak a felettes rész után.

Az ingatlan és az ingó vagyontárgyak gazdasági tevékenységként végzett értékesítésekor a jövedelmet tehát az ingatlan és az ingó vagyontárgyak eladására vonatkozó szabályok szerint kell megállapítani, ezért a magánszemélynek nincs lehetősége a szocho költségként történő elszámolására.

A magánszemélyek a számított jövedelmük 89 százaléka után fizethetik a személyi jövedelemadót és a szochót.