Társasház által szerzett jövedelmek (bérleti díj, eladási ár, más bevétel) adózása

Megosztás Tetszik

Gyakori, hogy a társasházak bérbeadják vagy értékesítik a közös tulajdonú ingatlanrészeket. Osztalékot, kamatot, kedvezményt is kaphatnak. Hogyan kell elszámolni a bevételekkel, hogyan kell adózni, ha a társasház tulajdonostársai magánszemélyek, hogyan, ha nem magánszemélyek? Ismertetjük.

A jövedelem meghatározásának kiinduló alapja a számviteli szabályok alapján elszámolt bevétel.

E bevételek közül az úgynevezett külön adózó jövedelmek körébe tartozók esetében a törvényi rendelkezés a társasházat mintegy magánszemélynek tekintve úgy írja elő a jövedelemszámítás, az adómegállapítás és az adófizetés kötelezettségét, mintha a bevétel megszerzője magánszemély lenne [szja-törvény 75. § (2) bekezdés].

Kivételt képez a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevétel, amelyet a törvény nevesítetten átsorol a társasház más bevételei közé [szja-törvény 75. § (5) bekezdés].

A társasháznak azokról az adóévben megszerzett (a tulajdonosközösség javára befizetett vagy átutalt) bevételeiről kell bevallást adnia, amelyekre vonatkozóan adómegállapítási kötelezettsége van.

Adómegállapítási kötelezettség akkor keletkezik, ha az adóköteles jövedelem juttatója nem kifizető (például: magánszemély bérli a közös helyiséget), vagy ha a jövedelem a közös tulajdonú ingatlan vagy ingó vagyontárgy értékesítéséből származik.

Társasházak esetében is külön adózó jövedelemként válhat adókötelessé az ingó, ingatlan dolog átruházásából származó jövedelem, valamint a kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségből, kamatkedvezményből, nyereményből, tőkepiaci ügyletből származó jövedelem. Ezen bevételekből úgy kell megállapítani a jövedelmet, mintha azt magánszemély szerezte volna.

Ha a társasház adózott jövedelme felosztásra kerül – akár részben is – akkor a kifizetett teljes összeg után a magánszemély tulajdonosokat további adókötelezettség nem terheli. A nem magánszemély tulajdonostársak esetében a kiosztott vagyoni érték bevételnek számít azzal, hogy a társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény (Tao-törvény) értelmében az adózás előtti eredményt csökkenti az a bevételként elszámolt összeg, amely után a társasház az szja-törvény szerint az adót megfizette.

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása során szerzett bevétel adókötelezettsége

Gyakran előfordul, hogy a társasház a közös tulajdonban lévő ingatlanrészt, például a régi házmesterlakásként szolgáló helyiséget, vagy a tetőteret értékesíti. Ebben az esetben a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a társasház magánszemély tulajdonostársait (de csak őket), választási lehetőség illeti meg. Választhatnak, hogy minden magánszemély tulajdonostárs a ráeső tulajdonrész után egyedileg tesz eleget szja kötelezettségének, vagy a társasház lesz az, aki a felmerülő adóbevallási és adófizetési kötelezettséget teljesíti. A döntést a társasház közgyűlésének kell meghoznia. Nagyon fontos, hogy ha valamelyik lakás tulajdonosa egy gazdasági társaság, neki nincs választási lehetősége, az ő tulajdonrészének vonatkozásában a társasház az adó fizetésére kötelezett.

A gyakorlatban a bevétel meghatározása is problémás lehet. Sok esetben például egy a tetőtér értékesítésekor a vevő nem készpénzben fizet, hanem vállalja a társasház szigetelését, újravakolását, javítási munkálatok elvégzését vagy lift beépítését.

Adózási szempontból annak nincs jelentősége, hogy a vételárat a tulajdonosok pénzben kapják meg vagy a tetőtér tulajdonjogáért cserébe a vevő felújítja a társasházat. Ebben az esetben a felújítás szokásos piaci értéke lesz a tetőtér ellenértéke, azaz a társasház bevétele.

Magánszemély tulajdonosok egyénileg tesznek eleget adókötelezettségüknek Abban az esetben, ha a közgyűlés határozattal úgy dönt, hogy a magánszemély tulajdonosok egyénileg tesznek eleget adókötelezettségüknek a tulajdoni hányaduk arányában megillető bevétellel összefüggésben, akkor az szja-törvény ingatlanértékesítésre vonatkozó szabályait kell alapul venni.

A közös tulajdonban lévő közös helyiségek szerzési értéke általában nem állapítható meg, így a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.

Az adókötelezettség egyénileg történő teljesítését célszerű választani például, ha a társasháznak főként olyan tulajdonosai vannak, akik már régebb óta ott laknak és a társasház közös helyiséget értékesít, ugyanis ez esetben alkalmazható az idő múlására tekintettel az úgynevezett 5 éves szabály. Ekkor annak a magánszemély tulajdonosnak, aki 5 évet meghaladóan már tulajdonosa az ingatlannak, nem keletkezik adóköteles jövedelme a rá eső tulajdoni rész után. A 2019-ben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2024-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

A magánszemély tulajdonostársaknak az adott évre vonatkozó szja-bevallásukban kell a közös ingatlanrész értékesítése során a tulajdonrésze arányában őket megillető jövedelemről számot adniuk és az adófizetési kötelezettséget is eddig az időpontig kell teljesíteniük.

Nem magánszemély tulajdonosok

A társasházat terheli az adókötelezettség a nem magánszemély tulajdonostárs bevétele után, valamint, ha a közgyűlés határozata alapján az adómegállapítási, adóbevallási és adófizetési kötelezettségnek a társasház tesz eleget az átruházásból származó bevétel után.

Ilyenkor az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni, mely után a társasháznak 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie. A társasház ekkor a jövedelem összegét az eltelt időre tekintettel nem csökkentheti, mivel ebben az esetben az szja-törvény 62. § (4) és (6) bekezdésének alkalmazása kizárt.

Ingatlan bérbeadásából származó jövedelem megállapítása társasház esetén

Az előzőekben említett külön adózó jövedelmek közül a törvényi szabályozás kiemeli a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevételt és más bevételeként kezeli azt.

Mindez azt is jelenti, hogy a társasházat a bérbeadásból származó jövedelmével szemben nem illeti meg az a jogosultság – amely egyébként egy magánszemély bérbeadót megilletne –, hogy dönthessen például a költségelszámolás tekintetében. A bérbeadásból származó bevételt teljes egészében a társasház jövedelmének kell tekinteni, mely után 15 százalék adót kell fizetni. Ha ez a jövedelem kifizetőtől származik (Art. 7. § 31. pont), akkor az adót a kifizetőnek kell levonnia. Az ilyen kifizetőtől származó jövedelmeket a ’41-es bevallásban csak egyéb adatként kell közölni.Ha a társasházban található közös helyiséget a társasház közgyűlésének határozata alapján valamely lakástulajdonos kizárólagos használatába adják, aki azért díjat fizet, azt bérleti jogviszonyból származó jövedelemnek kell tekinteni, abban az esetben is, ha azt esetleg más jogcímen, például többlethasználat címén fizeti meg a helyiség használója. A társasház esetében a bérleti díj része lesz az szja-törvény 75. § (5) bekezdése alapján megállapított jövedelemnek.

Ingatlan bérbeadása esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott és az ilyen más személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja (ilyennek tekintendő például a közüzemi szolgáltatások díja). [szja-törvény 17. § (3a)]