Alkalmi vétel, kicsit összepofozza, majd jó pénzért eladja. Meddig vagyunk magánszemélyek, és mikortól számítunk vállalkozónak? Hány éven belül és hány ingatlan vásárlása, majd értékesítése számít gazdasági tevékenységnek? A kérdésre Lepsényi Mária adószakértő válaszol.
Édesanyám 2010-ben vásárolt számomra egy ingatlant (budapesti lakás, társasház) 11 millió 500 ezer forint értékben, mely akkor még az ő nevére került. Az elmúlt öt évben én laktam benne. Ajándékozási szerződéssel idén (2016) az ingatlan az én nevemre került. (17 millió forintot írtunk be értéknek.) Kérdésem, hogy ha én idén (vagy jövőre) eladom az ingatlant – tegyük fel 17 millió forintért –, és ugyanabban az évben vásárolok (vagy építek) egy ingatlant, körülbelül 40 millió forint értékben, akkor keletkezik-e, és, ha igen, milyen adófizetési kötelezettségem? Köszönöm.
Tisztelt Adószakértő! Az alábbi kérdésben szeretnénk segítséget kérni. Egy kft. ajándékozni készül egy tulajdonában álló ingatlant (utat) az önkormányzatnak. Felmerült az ajándékozás áfavonzatának kérdése. A kft. élt az adókötelessé tételi jogával (áfatörvény 88. § (1)) az ingatlanértékesítésre. Értelmezésünkben az ügylet áfakezelésének megítéléséhez az áfatörvény 86. § (1) j) és k) pontjaiban foglaltak vizsgálata szükséges. A szóban forgó út használatba vétele sok évvel ezelőtt megtörtént (a használatba vételi engedély is két évnél lényegesen régebbi). Véleményünk szerint az út akár beépítetlen ingatlannak, akár beépített ingatlannak minősül, mindkét esetben az adó alóli mentesség kategóriájába esik a fentiek miatt, és mert nem építési telekről van szó. Mindezek alapján megítélésünk szerint a tranzakció fordított áfa hatálya alá tartozik (142. § e)). Kérjük szíves segítségét a fent ismertetett útajándékozás áfavonzatának megállapításával kapcsolatban. Köszönettel: Molnár Tibor
1./ A kft. az ingatlan értékét piaci értéken veszi fel 2015. 12. 31-ével. Az értékbecslést okleveles értékbecslő végezte. Kell-e könyvszakértő? A bruttó értékkülönbözetet külön kell nyilvántartani az értékelési tartalékkal szemben? A növelt ingatlan értékére kell 2016. évben értékcsökkenést elszámolni? 2./ Másik kérdésem bérelt ingatlanhoz kapcsolódik. A bérelt ingatlanon (lakóingatlan) végzett felújítást aktiválta a kft. Az értékcsökkenést 2 százalékban határozta meg. Jó ez így?
Tisztelt Szakértő! Egy közös (férj, feleség) tulajdonában álló ingatlan meghatározott részét saját vállalkozásuk részére bérbe adnak. A bérleti szerződést csak a feleség köti és a vállalkozás is neki fizet. A bérleti díjon felül a rezsiköltségek meghatározott részét is megtéríti a vállalkozás, amit szintén a feleség kap meg. Viszont a rezsiszámlák egy része a feleség, a másik része a férj nevére szól. Elszámolhatja-e a feleség a bevétellel szemben költségként azon számlákat is, amelyek a férj nevére szólnak? Köszönettel.
Tisztelt Szakértő! Egy önkormányzat 2004-ben egy ingatlant – amely korábban állami tulajdonból került a tulajdonába – ajándékozott egy közhasznú egyesületnek. Terheli-e ezt az ügyletet áfafizetési kötelezettség? Ha igen, akkor kinek kell megfizetnie, az önkormányzatnak, vagy az egyesületnek? Köszönöm válaszát!
Az ingatlan egyik felét örökölte, a másikat ajándékba kapta olvasónk, majd az egészet eladta. A személyi jövedelemadó és az illeték szempontjából is vizsgálja a kérdést dr. Szeiler Nikolett ügyvéd, adótanácsadó szakértőnk.
Tisztelt Szakértő! Adott egy magyar kft., amely Németországban ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatást végez. Kérdésem az, hogy ebben az esetben be kell-e jelentkeznie Németországban adóalanynak? Ha nem kell bejelentkeznie, akkor a Németországban megvásárolt anyag költsége, egyéb szolgáltatások – például szállásköltség, üzemanyagköltség – után hol és hogyan vonhatja le az áfát? Válaszát köszönöm.
Tisztelt Szakértő! Szeretnénk segítségüket kérni az alábbi problémával kapcsolatban: Magánszemély 2014. évben vásárolt telket, melynek ¾ részét 2016-ban eladja, a telek osztatlan közös tulajdon lesz. Az ¼-re ingatlant épít, saját nevére szóló számlákkal. Kérdésünk, hogy a telekből származó bevételt csökkentheti-e a ház beruházás költségeivel, vagy a telekeladás után adóznia kell? Válaszukat előre is köszönjük!
Befejezetlen ingatlant apportálva emelt egy társaság tőkét, a számviteli elszámolás során viszont számos kérdés merült fel. Hunyadné Szűts Veronika, igazságügyi adó- és járulékszakértőnk válaszolt.
Egyszemélyes kft. tulajdonosa a leány, a 100 százalékos tulajdonát elajándékozza az anyjának. A kft.-nek van ingatlana, amely az eszközök nettó értékének 95 százaléka. Kérdésem, hogy ebben az esetben kell-e illetéket fizetni az ingatlan értéke után? Ha igen, akkor milyen esetben nem kell illetéket fizetni, például 75 százalékos tulajdonszerzés esetén? Mindkét személy magyar állampolgár. Mária
Tisztelt Szakértő! Egy társadalmi szerv a 2001. évben az MNV-től kapott egy ingatlanrészt ingyenesen. 15 év elidegenitési tilalom volt rajta, mely 2015. 05. hóban lejárt. A tulajdoni lapról ekkor került le a széljegyzet. Az átadáskor (2001) készült jegyzőkönyvben az ingatlanok könyvszerinti értéke fel lett tüntetve. A társadalmi szerv a könyveibe akkor nem vezette fel. Hogyan tudom ezt behozni a könyvelésben? Mely dátummal? Ha 2001-es dátummal, akkor az eddig elszámolhatóvá vált értékcsökkenést egy összegben lekönyvelhetem-e a 2015. évre? Ennek az ingatlannak most egy részét értékesíteni szeretnék. Hogyan történik a bruttó és az értékcsökkenés kivezetése? Válaszukat köszönöm. Üdv. Kugler Béláné
Az adóhatóság nem fogadta el a vagyonszerző által meghatározott forgalmi értéket, helyette azt maga határozta meg. A Kúria szerint nem eléggé körültekintően.
Kft. tulajdonosok saját ingatlanukat eladták a kft.-nek (2011-ben) a teljes kiegyenlítés 2016-ban történik meg. A 2011-2016-évekre a ki nem fizetett követelés miatt járó kamatot most fogja az utolsó részlettel kifizetni a kft. a magánszemélyek részére. A kifizetett kamat milyen jövedelemnek számít? Milyen adóalapok szerint és milyen adókat kell levonni? 08-ason hogyan kell bevallani?
A társaság tagjai 2015. évben egyösszegben érvényesítették földhasználati díj címen, egy korábbi szerződés alapján 2000. évtől (16 évre vonatkozóan) keletkezett követelésüket a céggel szemben. A társaság a kötelezettséget lekönyvelte 5 millió forint értékben 2015. évi költségként. A tulajdonosok ezután eladták a céget, de az eladás előtt a földhasználati díj fejében megkapták a cégben lévő ingatlan tulajdonjogát. Az ingatlan piaci értéke a tulajdonjog-átadás időpontjában kb. 25 millió forint. Az alábbi helyesbítéseken kívül van-e más teendője a társaságnak fenti ügylettel kapcsolatban? 1. A földhasználati díj könyvelését a mérleg önellenőrzés szabályai szerint helyesbíti, melynek eredményeként 2015. évben csak a tárgyévi díj jelenik meg költségként. 2. Az ingatlan átadását értékesítésként lekönyveli, az értékesítés időpontjában fennálló bruttó értéket és értékcsökkenést kivezeti. 3. A társasági adó alapját a piaci ár és a tényleges átadási érték különbözetével megemeli. Segítségüket köszönöm
Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték