Tagi kölcsönért ingatlant cserébe: kell-e utána szja-t fizetni?

Megosztás Tetszik

Devizában nyújtott tagi kölcsönért ingatlant adna cserébe végelszámoláskor a társaság. Keletkezik-e a magánszemélynek adóköteles jövedelme, ha az ingatlan értéke magasabb, mint az adott kölcsönnek a nyújtásakor érvényes árfolyammal számított összege? – kérdezte olvasónk. Sinka Júlia, okleveles adószakértőnk válaszolt.

"Magánszemély tag adott 50 ezer euró összegben kölcsönt a kft.-jének 2007-ben körülbelül 250 Ft/euró árfolyamon, ami 2015-ben már 314,89-es árfolyammal szerepel a könyvekben. A cég most végelszámolásra adta a fejét. A végelszámolás elhatározása előtt a kft. eladta az ingatlanát a tagnak. A pénzügyi megállapodás az, hogy a tagi kölcsön fejében kiegyenlítettnek tekintik mindketten a követeléseiket egymás felé. Az ingatlan vételára 18,4 millió forint. Ami 368 Ft/euró árfolyamot jelentene. A kft.-nek jócskán lesz emiatt árfolyamvesztesége. A kérdés az, hogy a magánszemély tagnak keletkezett-e ebből adóköteles jövedelme, miután ő ezt az összeget eredetileg 250 forintárfolyamnál adta át euróban, most pedig forintban számolunk el vele, 368 Ft/euró ügyleti árfolyam mellett? Érvényes-e erre az árfolyam-különbözetre az szja-törvény azon rendelkezése, miszerint adómentes a valuta, a deviza forintra, a forint devizára, valutára, valamint a devizának, a valutának más devizára, valutára való átváltásakor keletkezett árfolyamnyereség, feltéve, hogy az átváltás nem üzletszerű tevékenység keretében történik?" – kérdezte olvasónk.

A kérdésben bemutatott esetben a felek vonatkozó szerződésükben úgy állapodtak meg, hogy az ingatlan átadásával az érintett tag kiegyenlítettnek tekinti az általa nyújtott kölcsönkövetelését, míg a cégnek nincs további követelése az ingatlanért cserébe, azaz az ingatlan eladási árát a kölcsön értékének megfelelő összegben határozta meg.

Amennyiben az ingatlan aktuális piaci értéke eltér, a kölcsönnek a visszafizetés időpontjában – jelen esetben az ingatlan-átruházás teljesítése napján, mint szerződés szerinti teljesítés napján – érvényes, a számlavezető hitelintézet által alkalmazott euró-eladási árfolyamon számított értékétől (Szt. 60. § (1), (4) és (6) bekezdései), akkor az a felekre nézve adózási következményekkel jár.

A tagi kölcsönt elsődlegesen pénzeszközök átadásával kell(ene) visszafizetni.

Az ingatlan nem pénz, így a tagi kölcsön visszafizetése közvetlenül ingatlan átadásával nem lehetséges. Viszont a Polgári törvénykönyv (Ptk.) 6:49-6:52. paragrafusai lehetőséget adnak arra, hogy a kötelezett a jogosulttal szemben fennálló egynemű és lejárt követelését a jogosulthoz intézett nyilatkozattal a tartozásába beszámíthatja, (feltételezve, hogy egyik féllel szemben sincs folyamatban csőd-, illetve felszámolási eljárás). Ennek megfelelően jártak el kérdésben érintett felek is, amikor az ingatlan tulajdonjogának átadását és a tagi kölcsön kivezetését két külön gazdasági eseményként (értékesítés, beszámítás) kezelték.

Az adott esetre vetítve ezt, arról van szó, hogy az érintett tagnak a kölcsön miatt a társasággal szemben fennálló követelését (ezt a cég értelemszerűen kötelezettségként tartja nyilván) a társaság beszámítja az ingatlan átadása miatti követelésébe.

A számviteli törvény (Szt.) 77. paragrafus (3) bekezdésének e) pontja alapján egyéb bevételként kell elszámolni a kötelezettség teljesítésére átadott tárgyi eszköz – áfa nélküli – számlázott piaci értékét. (Azt, hogy az ingatlan értékesítését /átadását/ terheli-e általános forgalmi adó, az áfatörvény 86. § (1) bekezdése j) és k) pontjaiban rögzítettek figyelembevételével kell elbírálni.)

A tagi kölcsönből származó kötelezettségét a társaság célszerűen az „ingatlanértékesítés” teljesítése időpontjában érvényes, a számlavezető hitelintézet által alkalmazott euró-eladási árfolyam figyelembevételével számolja át forintra, és számítja be az ingatlan „értékesítése” kapcsán, a taggal szemben keletkezett, számlázott követelésébe. A beszámítást követően mutatkozó egyenleget kell pénzügyileg rendezni. "Tartozik" egyenleg esetén a tagnak, "Követel" egyenleg esetén a társaságnak kell fizetnie.

Ha az így fennmaradó követelését valamelyik fél elengedi, annak az alábbi következményei vannak:

– Amennyiben a társaságnak követelése mutatkozik – jelen esetben ez lenne a helyzet –, úgy az elengedett követelés összegét egyéb ráfordításként kell elszámolnia (Szt. 81. § (2) bekezdés l) pont). A társasági adóalapját emiatt nem kell megemelnie (tao-törvény 8. § (1) bekezdés h) pont 1. alpont).

Viszont a magánszemélyt adókötelezettség terheli, az szja-törvény 28. paragrafusában, az egyéb jövedelmekre előírt szabályok szerint. Ugyanez a helyzet akkor is, ha (az Szt. 60. paragrafusában rögzítettek figyelembe vételével) túlzottan magas árfolyamon számítják át a kölcsön összegét. Az érintett magánszemély ez esetben nem árfolyamnyereségre tesz szert, hanem a Ptk. szerinti beszámítás során jut magasabb értékhez – az ingatlan piaci értékéből általa ki nem egyenlített, beszámított követelésével nem fedezett összegben –, így az szja-törvény adómentes bevételekre vonatkozó, Ön által hivatkozott előírása nem alkalmazható.

– Ha a tag enged el követelést – azaz, ha az ingatlan beszámításával is maradna még fenn a tagi kölcsönből eredő követelése, de itt nem erről van szó –, az elengedett kötelezettséget egyéb bevételként kell elszámolni (Szt. 77. § (3) bekezdés l) pont), amely bevétel az adózás előtti eredmény része lesz, azaz az elengedett összeg után társasági adót kell fizetni. A magánszemélyek által elengedett kötelezettséget az illetéktörvény a társaságnál vagyonszerzésnek minősíti (Itv. 11. § (1) bekezdés c) pont), és így az elengedett összeg után 18 százalék vagyonszerzési illetéket is kell a társaságnak fizetnie. (Amennyiben a szóban forgó ingatlan termőföldből átminősített ingatlan, úgy a tao-törvény 8. paragrafus (1) bekezdésének l) pontjában előírtakat is figyelembe kell vennie a társaságnak.)

Előfordulhat, hogy az ingatlan aktuális piaci ára (forintban) ugyan jelentősen meghaladja a tagi kölcsön euróösszegének az Szt. fentebb hivatkozott pontjai alapján átszámított értékét, de ezen az áron mégsem talál külső vevőre. Ezt igazolhatják például a feladott hirdetésekkel, az általuk adott, írásba foglalt árajánlatokkal. Ekkor a tagi kölcsön említettek szerint számított összege megfelelhet az ingatlan (a piaci árhoz képest csökkentett) eladási árának. Ez esetben a magánszemélynek adóköteles jövedelme nem származik az ügyletből.