adozona.hu
Milyen buktatói vannak az új áfatörvénynek?
//adozona.hu/archive/20080929_afa__torveny_saldo
Milyen buktatói vannak az új áfatörvénynek?
Tetszik
A jelenlegi áfatörvényből bizonyos gazdasági események adókövetkezményeinek meghatározásánál három-négy verzió is kiolvasható, ha az ember értelmezni kezdi – ezt Vira Sándor adószakértő mondta azon a Saldo-konferencián, melynek egyik előadása az új áfatörvénnyel foglalkozott. A szakember ugyanakkor azt is hozzátette, hogy az APEH – az eddigi tapasztalatok alapján – ígéretéhez híven méltányosan jár el az ellenőrzések során, bár nem árt ez irányú ígéretükre emlékeztetni őket az ellenőrzési jegyzőkönyv átvétele után.
Az adóköteles, adóáthárítással történő ingatlanértékesítés az, amikor áfával növelt összegben kell eladni az ingatlant, vagyis az áfát az eladónak fel kell tüntetnie a számlán, s az ügyeletet követően be kell fizetnie – mondta Vira Sándor az áfatörvényt értelmező Saldo-konferencián elhangzó előadásában. Ez esetben tehát rendszerint fő szabályként nincs fordított adózás.
Ezek az esetek, ha az:
- az ingatlan első, rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, de már építés alatt áll
- ha az első használatbavétel megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése (tehát nem a használatbavételi engedély dátuma, hanem annak jogerőre emelkedéséről szóló határozat dátuma) és az értékesítés között még nem telt el két év
- építési telekről van szó (csak az önkormányzat tud nyilatkozni arról, hogy ebbe a kategóriába tartozik-e)
- adóalanynak egyébként nem minősülő személy sorozatos ingatlanértékesítése esetén.
Adófizetés alól mentesül az eladó, ha az ingatlant kizárólag (a törvény 85-86-es paragrafusban felsoroltak) termékértékesítéshez, szolgáltatásokhoz használta és a termékhez adólevonási jog nem kapcsolódott. Ilyen például, ha egy fogorvos rendelőt építettet ( a fogorvosi tevékenység tárgyi adómentes) és azt a használatba vételi engedélyt követő két éven belül eladja. A két éven belüli eladás alapesetben áfás, de itt tárgyi adómentes tevékenységről beszélünk, így az értékesítést is tárgyi mentesen kell realizálni. Szintén mentesül az adófizetés alól az eladó abban az esetben, ha az ingatlan beszerzésekor a törvény (Áfa tv. 124.-125. paragrafus) tiltotta az adó levonását. A 124-es paragrafus arra tér ki, hogy a lakásépítés, vásárlás, felújítás esetén nem lehet adót levonni, míg a 125-ös paragrafus azt írja: ha lakóingatlant azért vettem, hogy áfásan továbbadjam vagy „túlnyomórészt”, vagyis 90 százalékban bérbe adjam, akkor levonható az áfa. A szakember itt hangsúlyozta: ha valaki például irodának vesz egy lakóingatlant, nem vonhatja le az áfát, s ha még a használatbavételi engedély jogerejét követő két éven belül eladja, akkor az egyébként fő szabály szerinti adóköteles ügylet tárgyi adómentessé válik.
Vira Sándor kiemelte, hogy a fenti nyelvtani értelmezést az APEH jelenleg nem osztja, mivel úgy gondolja, hogy speciális szabályt, másik speciális szabállyal nem lehet felülírni, így a 87. § alkalmazása ingatlanok esetén kizárt. Igazából, viszont ha két speciális szabály rendelkezik egy adott területre, akkor választási lehetőség adódik közöttük. Legalábbis eddig ilyen módon kerültek értelmezésre az adótörvények.
A fő szabály szerinti adómentes ingatlanértékesítés (régi ingatlanok és az építési telken kívüli földterületek) adókötelessé válik, ha valaki ezt kifejezetten választja, vagyis bejelentkezik az adóhatósághoz. Ezt a tárgyévet megelőző év december 31-ig meg kell tennie, vagy a tevékenység év közben történő megkezdésekor, illetve alkalomszerű értékesítés esetén a tevékenység megkezdésével egy időben. Ez a döntés öt évre szól.
Ha az adózó választotta ezen ingatlanok körében az adóköteles értékesítést, akkor vizsgálat tárgyává kell tenni, hogy kinek értékesíti. Ha magánszemélynek, vagy más nem adóalanynak, vagy alanyi adómenetsnek, úgy a számlát áfa-val növelt értékben állítja ki. Ha adóalanynak értékesít (általános szabályok szerint adózónak, vagy kizárólag tárgyi mentes tevékenységet végzőnek), akkor az értékesítésre a fordított adózás szabályai alkalmazandóak.
Ha felszámolás alatt álló cég adja el ingatlanát, akkor – a törvény előírása szerint – fordított adózás van, akkor is, ha két éven belül történik az értékesítés (amely ügylet alapesetben áfás és egyenes adózás alá esne) – hívta fel a hallgatóság figyelmét Vira Sándor, hozzátéve, sokaknak nehézséget okoz, miként derítsék ki, hogy az eladóra igaz-e ez a kitétel.
A fordított adózás kiterjesztéséről szóló törvény kapcsán sokak számára – legalábbis a májusi pontosításokig – nem volt egyértelmű, hogy tulajdonképpen az építőipari szolgáltatások közül mely tartozik fordított adózás alá. Májustól az ingatlan létrehozásához, bővítéséhez, átalakításához szükséges – hatósági engedélyköteles - munkálatok a fordított adózás hatálya alá tartoznak, valamint a generálkivitelelző tevékenysége, ha olyan ingatlant hoz létre amit be kell jegyezni a földhivatali nyilvántartásba. Az engedélyköteles tevékenységekről a szolgáltatás megrendelőjének előzetesen és írásban nyilatkoznia kell a szolgáltatás végzője felé. A fentiek értelmében tehát abban az esetben például nem kell a fordított adózás szabályai szerint kiállítani a számlát, ha valaki a boltját festeti ki.
Nézze meg az áfatörvényről szóló előadását videón:
Előadó: Vira Sándor, adószakértő, Saldo Zrt. tanácsadó igazgatóság
Az előadások 2008 júniusban kerültek rögzítésre, így szakmai tartalma az akkori állapotot tükrözi.
Az előadások teljes terjedelmükben meghallgathatók a Saldo tagoknak fenntartott zártkörű oldalon.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
