Jó lehetőségek mellett sok a bizonytalanság az ingatlanpiacon

Megosztás Tetszik

Tavaly már a válság előttit meghaladó szintre, 2 milliárd euró közelébe ugrott a magyarországi ingatlanfejlesztések értéke, és ez idén is elérhető, sőt meghaladható. Az irodapiacon és a kereskedelmi ingatlanok piacán jelentős tér van még a bővülésre, a lakáspiacnak pedig újabb lendületet ad a csok-igénylések egyszerűbbé tétele, ugyanakkor a kockázatok is erősödtek – tájékoztatta Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke az MTI-t.

A szakember szerint a tavalyi kiugró év volt az ingatlanbefektetési piacon, 2018. és 2019. a már elindult fejlesztések bővülésének köszönhetően az átadások időszaka lehet.

A hazai ingatlanokba irányuló befektetések értéke a 26 százalékos közép-európai átlaggal szemben évente 71 százalékkal emelkedett 2012 óta. A külföldi befektetők mellett egyre nagyobb részt hasítanak ki a piacból a belföldi fejlesztők, részesedésük az elmúlt hónapokban elérte a 40 százalékot. Bár a befektetések 80-90 százaléka még mindig Budapestre összpontosul, lassan felzárkóznak a vidéki nagyvárosok is.

Tavaly 20-30 ezer új lakást adtak át, ami megközelítette a válság előtti szintet. Takács Ernő azonban arra figyelmeztetett, hogy a kedvező folyamatok mellett erősödtek a kockázatok is. Nőtt a kedvezményes lakásáfa jövője miatti bizonytalanság, emelkedtek a kivitelezői, építőipari árak, és az ágazatra is jellemző a kapacitáshiány, ami visszavetheti az ágazat teljesítményét, és a piac a kívánatos 40 ezerrel szemben könnyen visszatérhet az évi 8-10 ezres újlakás darabszámra.

Takács Ernő megerősítette, hogy az áfakedvezmény megszűnése önmagában mintegy 20 százalékkal növelné a lakások árát egy amúgy is dráguló környezetben. A tartósan alacsony áfának köszönhető magas forgalom ugyanakkor ellensúlyozná a költségvetés áfabevétel-kiesését, sőt pozitív szaldóval járna a büdzsé számára.  

A szakember szerint sürgető lenne, hogy a kormány döntsön az áfakérdésben, mert az ingatlanfejlesztők a bizonytalanság miatt felpörgetik a beruházásokat, ez azonban akár minőségi problémákat is felvethet. Ráadásul az idén induló beruházások jelentős része csak 2019 után készül el, ezért félő, hogy a beruházók inkább kivárnak, ami fékezheti a fejlesztéseket.

A szakemberek hiánya az építőiparban is problémát jelent – jegyezte meg –, a válság alatt becslések szerint 80 ezer szakember keresett külföldön munkát, most is legalább 20-40 ezer szakember hiányzik.

Az IFK elnöke kiemelte, hogy Budapest a régió legnagyobb irodapiaca Varsó után, évente közel 350 ezer négyzetméter területre írnak alá bérleti szerződést új cégek és a már jelenlévő vállalatok, a meglévő irodaterület mintegy 3,5 millió négyzetméter.

A CBRE előrejelzése szerint ez az erős kereslet a jövőben is megmarad, ezért szükség van az épülő, körülbelül 470 ezer négyzetméternyi irodára. A következő három évben akár 650 ezer négyzetméternyi új iroda is épülhet Budapesten. Ezek többsége a közkedvelt Váci-út vagy Dél-Buda területén van, ahol az üres irodák aránya 3 százalék közelébe süllyedt. A 2018-ban épülő 270 ezer négyzetméternyi új iroda többsége már előbérletben elkelt, és a jelenlegi keresleti dinamika mellett a maradék 110 ezer négyzetmétert is hamar elkapkodja a piac.

Budapest még mindig alulárazott, ami versenyelőnyt jelent a környező fővárosokkal szemben. A hozamkörnyezet kedvező, 15-20 százalékos előny van a bérleti árakban az irodapiacon. A prágai 4,75 százalékos elvárt hozammal szemben Budapesten a mutató 6,25 százalék, és bár az olló a következő években záródni fog, a versenyelőnyt addig is eredményesen ki lehet használni – mutatott rá a szakember.

A magyarországi ipari ingatlanállomány közel 700 ezer négyzetméter új területtel bővült a CBRE összesítése szerint 2017-ben, ami a legnagyobb növekedés az ezredforduló óta. Az új csarnokok mintegy kétharmada a kelet-magyarországi régióban épült, elsősorban könnyűipari gyártásnak adva otthont. A CBRE szerint szükség van további fejlesztésekre, mert a logisztikai igények növekedése és a bővülő ipari termelés miatt az ipari ingatlanok kihasználtsága országosan 95 százalék feletti.