2012-es változás: január 1-től még egy papír kötelező a lakáseladáshoz

Megosztás Tetszik

A használt ingatlanok forgalmazását érintő, a közeljövőben életbe lépő változások közül kevés szó esik az épületek energetikai jellemzőinek, teljesítőképességének tanúsítására vonatkozó szabályokról. A változás jövőre sokakat érinteni fog, ezért összefoglaljuk a főbb rendelkezéseket.

Ez év végéig a használt lakások értékesítésekor vagy bérbeadásakor egyelőre önkéntes az energetikai tanúsítvány kiállítása, 2012. január 1. napjától viszont – ahogy új építésű ingatlanoknál ez már jelenleg is előírás – mindenkire nézve kötelező lesz. Ennek megfelelően nem árt tisztázni néhány alapvető fogalmat és rendelkezést, illetve célszerű felkészülni a ránk váró teendőkre.

Mi is az az energetikai tanúsítvány?

Az energetikai tanúsítvány olyan igazoló okirat, amely az eladás vagy bérbeadás tárgyát képező épületnek (lakásnak) az energetikai teljesítőképességét és besorolását tartalmazza, adott fogyasztási paraméterek kiszámításával és összevetésével. Az energiatanúsítvány tehát egy olyan okirat, amely megmutatja az épület energiafelhasználásának hatékonyságát, így azt is, hogy annak energiatakarékossági szintje mekkora.

Az Európai Parlament és a Tanács által kibocsátott 2002/91/EK irányelve foglalkozik az épületek energiateljesítményével. Az irányelv közösségi szinten előírta a tagállamok számára, hogy olyan követelmény-, illetve minőségtanúsítási rendszert vezessenek be, amely a fenntartható fejlődés biztosítása érdekében lehetővé teszi az energiafelhasználás csökkentését. Ezen irányelv hívta életre Magyarországon a 2006-ban hatályba lépett, az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló 7/2006. (V. 24.) TNM rendeletet, mely alapvetően azokra a huzamos tartózkodás céljait szolgáló épületekre terjed ki, ahol az előírt légállapotot energia felhasználásával biztosítják.

A korábbi szabályokat 2008-ban újabb követte az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról [176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet], mely elsődlegesen az energetikai tanúsítási módszereket és a tanúsítvány kiállításának egyéb szabályait tartalmazta. A rendelet legtöbb előírása már 2009. január 1-jén hatályba lépett, de 2011. december 31-éig a meglévő épületek (önálló rendeltetési egység, lakás) tekintetében még önkéntes a tanúsítvány átadása, de 2012. január 1-jétől kötelezővé válik.

Az energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatos általános szabályok

Új építésű ingatlanok esetében a tanúsítvány elkészíttetéséről az építtető köteles gondoskodni az épület tényleges használatbavételéig, tehát legkésőbb az ilyen jellegű épületben található lakásunk birtokbavételekor meg kell kapnunk ezt a dokumentumot is.

Ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás vagy bérbeadás esetén a tanúsítvány elkészíttetése az eladó, illetve a bérbeadó feladata, és azt a szerződés megkötését megelőzően, de legkésőbb a szerződéskötésig köteles a vevőnek átadni, illetve a bérlőnek bemutatni.

Összefoglalva az eddigieket, az épület energetikai jellemzőit – amennyiben az még nem rendelkezik hatályos energetikai tanúsítvánnyal – új épület építése, illetőleg meglévő épület (önálló rendeltetési egység, lakás) ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása, vagy egy évet meghaladó bérbeadása esetén kell tanúsítani.

Nem terjed ki a fenti kötelezettség az olyan épületre (lakásra), amelynek hasznos alapterülete nem éri el az 50 m2-t, vagy amelyet évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánnak. Nem terjed ki továbbá a műhelyekre, a műemléki jellegű épületekre, mezőgazdasági rendeltetésű épületre, stb.

A tanúsítványt elsősorban az épület egészére kell kiállítani, ez elsősorban az egységes technológiával és újonnan épített, felújított ingatlanoknál lehetséges, ha az épületben levő önálló rendeltetési egységek (lakások) fűtése, szellőzése és melegvíz-szolgáltatása azonos rendszerű vagy egy rendszert alkot. Az adott esetben évszázados technológiával felépült és azóta szervesen, toldozva-foltozva fejlődő (vagy éppen bomló) belvárosi, körfolyosós lakóház esetében ez nehezen elképzelhető, így ekkor az adott önálló tulajdonba tartozó lakásra kell kiállíttatni a tanúsítványt.

A főszabály szerint tíz évig hatályos tanúsítvány új építésű ingatlanok esetén a kivitelezési dokumentáció és a felelős műszaki vezetői nyilatkozat alapján is kiállítható, míg a használt ingatlanok esetében a tanúsítást a mért energiafogyasztási adatokból számítva, a rendelkezésre álló számlák és tervrajzok alapján végzik el a szakemberek.

A tanúsítás során az épület az energetikai minőségnek megfelelő besorolást kap, A-I-ig osztályozva a jellemzőket, a legmagasabb az A+ jelölésű. A tanúsítvány besorolást igazoló összefoglaló lapjának melléklete az energetikai igazoló számítás, amely többek között a következő értékeket tartalmazza: a fűtési- és villamos energia effektív igénye, a melegvíz-ellátás, légtechnikai rendszer, mesterséges hűtés effektív energiaigénye, a világítás bruttó energiaigénye, a fajlagos hőveszteségtényező, stb.

Ha az épület energetikai minőségi osztálya nem éri el legalább a „C” kategóriát, akkor a tanúsítást megrendelő döntése szerint a tanúsítvány azonnal megvalósítható, energia-megtakarításra irányuló intézkedéseket, illetve hosszabb távon megvalósítható energiahatékonyságot növelő, felújítási, korszerűsítési javaslatot is tartalmaz. A javaslat célja a tulajdonos tájékoztatása az energiahatékonyság növelésének lehetőségeiről, kiemelve azt is, milyen hatással lehet a változtatás a bruttó energiafogyasztásra, illetve a lakás és az épület energetikai besorolására.

Mennyibe kerül mindez?

A tanúsító tevékenysége elvégzéséért díjra jogosult, amelyet a tanúsítás elkészítésére fordított idő alapján úgy kell megállapítani, hogy a tanúsítás díja megkezdett óránként legfeljebb 5500 forint lehet. A tanúsítás elszámolható időigénye legfeljebb 2 munkaóra. A tanúsító költségként csak az utazással, illetőleg a szemlével, a fényképezéssel, felméréssel, valamint a fénymásolással járó szükséges és igazolt készkiadásait számíthatja fel. Az utazással eltöltött idő óradíja nem haladhatja meg a tanúsítás óradíjának 50%-át.

 Az energetikai tanúsítvány beszerzésének módja

Tanúsítási szolgáltatást a települési önkormányzat, a villamos energia-, földgáz- vagy távhő szolgáltató folytathat, illetve minden olyan gazdálkodó szervezet, amely a tevékenység ellátásához az előírt feltételeknek megfelelő tanúsítót foglalkoztat, vagy megbíz.

Csurgay Ügyvédi Iroda