hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Lakóingatlan értékesítése – a teljesítési időpont

  • dr. Kelemen László
2

Hogyan határozza meg az áfatörvény a teljesítés időpontját, miként kell alkalmazni a jogszabály előírásait lakóingatlan értékesítése esetén? Cikksorozatunk második részében ezt a témát járjuk körül.

A lakóingatlanok értékesítésének teljesítési időpontja azért rendkívül fontos, mert a teljesítési időpont határozza meg azt, hogy milyen áfakulcs alá tartozik az értékesítés. Elemzésünkben az áfatörvény mellett a NAV által kiadott tájékoztatókat is figyelembe vesszük [Tájékoztató az 5%-os adómérték alá tartozó lakóingatlan-értékesítésekről (Áfa tv. 82. § (2) bekezdés, 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjai], illetve Tájékoztató a 2019. december 31-ét követően értékesített egyes lakóingatlanok áfa-rendszerbeli kezeléséről].

Az áfatörvény 55. § (1) bekezdése értelmében az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul(teljesítés). Lakóingatlan értékesítésre nincs speciális teljesítési időpont meghatározva a törvényben, vagyis azt kell meghatározni, hogy lakóingatlan-értékesítés esetén mikor valósul meg az adóztatandó tényállás. E tekintetben pedig három esetet célszerű egymástól megkülönböztetni: (1) az áfatörvény 9. § (1) bekezdése, (2) az áfatörvény 10. § a) pontja, valamint (3) az áfatörvény 10. § d) pontja szerinti lakóingatlan értékesítés. Ezeken túl (4) pontként pedig külön elemezzük a részteljesítéssel és előlegfizetéssel kapcsolatos szabályokat.

Általános szabályok

Az áfatörvény 9. § (1) bekezdése szerinti ügylet, vagyis a lakóingatlan, lakás olyan átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja. Ha a lakóingatlan értékesítése az általános szabályok alá esik (azaz a törvény lentebb ismertetett 10. § a) és d) pontja nem valósul meg), úgy az áfatörvény 9. § (1) bekezdésében foglalt főszabály szerinti értékesítés történik. Eszerint a termékértékesítés tényállásszerűen akkor valósul meg, amikor a birtokba vehető dolgot átengedik, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet valósul meg.

Fontos kiemelni (és ezt a tényt az Európai Bíróság is számos ítéletében is egyértelműen megeősítette), hogy a jogszabály nem a magánjog szerinti tulajdonjog átruházását kívánja meg, így a lakóingatlan értékesítés teljesítési időpontja nem feltétlenül az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés időpontja. A tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság a tulajdonjogtól eltérő kategória, lényege, hogy az átvevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az átvett termékkel rendelkezik. Ezért a 9. § (1) bekezdése szerinti lakóingatlan értékesítés esetén, teljesítési időpontnak a felek közötti adásvételi szerződésben a tulajdonoskénti rendelkezésre jogosultsághoz kötött feltételek maradéktalan teljesítésének időpontja tekintendő (az esetek többségében ez egybe eshet azzal, amikortól a lakóingatlan a vevő által birtokba vehető). 

OLVASSA TOVÁBB CIKKÜNKET, amelyből megtudja, milyen egyéb szabályok vonatkozhatnak a teljesítés időpontjára, továbbá mit kell tudni ezzel kapcsolatban részteljesítés, illetve előlegfizetés esetén!

A teljes cikkhez előfizetőink, illetve 14 napos próba-előfizetőink férnek hozzá, ha e-mail-címük és jelszavuk megadásával belépnek az oldalra.

A folytatáshoz előfizetés szükséges.
A teljes cikket előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink olvashatják el! Emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Előfizetési csomagajánlataink:


Hozzászólások (2)
adózóna.hu

Kedves Olvasónk!
Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük! Üdvözlettel az Adózóna csapata

Tisztelt Szakértő!

Új építésű szerkezetkész lakás eladással kapcsolatban kérdezem az alábbiakat:
építési engedély dátuma (ez az utolsó módosítás, jogerős) :2016 január
Megfelel az alábbi feltételeknek: 150 m2-t nem haladja meg a hasznos alapterület.
Vállalkozásom építette, az adásvételi szerződés elkészült a földhivatalnál leadva.
A lakás vételárát a vevő csak jövő februárban fizeti ki(akkor utal a lakás-takarékkassza).
A lakáshoz tartozik egy garázs is.
A szerződésben is-számlán is a lakást 5%-os áfával, míg a garázst 27% áfával szerepeltettük.
A kérdésem, erre az ügyletre még érvényes az 5% os lakás Áfa ugye, attól függetlenül, hogy a vevő csak jövő februárban lesz jogilag tulajdonos.
Az építési engedély dátumából gondolom, hogy ebben az esetben 2023 dec 31 ig érvényben marad.
Előre is köszönöm a válaszát.
Üdvözlettel:
Fürész Attila

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!




További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!

Kérdések és válaszok

Számlabefogadás

Nagy Norbert

adószakértő

Közösségen belüli szolgáltatás

Nagy Norbert

adószakértő

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2020 október
H K Sze Cs P Sz V
28 29 30 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
hirdetés

exit_to_app Ön korábban már belépett a HVG csoport egyik weboldalán. Ha szeretne ezen az oldalon is bejelentkezni, ezen a linken egy kattintással megteheti.

close