hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Lakóingatlan értékesítése – a teljesítési időpont

  • dr. Kelemen László adószakértő, jogász
2

Hogyan határozza meg az áfatörvény a teljesítés időpontját, miként kell alkalmazni a jogszabály előírásait lakóingatlan értékesítése esetén? Cikksorozatunk második részében ezt a témát járjuk körül.

A lakóingatlanok értékesítésének teljesítési időpontja azért rendkívül fontos, mert a teljesítési időpont határozza meg azt, hogy milyen áfakulcs alá tartozik az értékesítés. Elemzésünkben az áfatörvény mellett a NAV által kiadott tájékoztatókat is figyelembe vesszük [Tájékoztató az 5%-os adómérték alá tartozó lakóingatlan-értékesítésekről (Áfa tv. 82. § (2) bekezdés, 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjai], illetve Tájékoztató a 2019. december 31-ét követően értékesített egyes lakóingatlanok áfa-rendszerbeli kezeléséről].

Az áfatörvény 55. § (1) bekezdése értelmében az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul(teljesítés). Lakóingatlan értékesítésre nincs speciális teljesítési időpont meghatározva a törvényben, vagyis azt kell meghatározni, hogy lakóingatlan-értékesítés esetén mikor valósul meg az adóztatandó tényállás. E tekintetben pedig három esetet célszerű egymástól megkülönböztetni: (1) az áfatörvény 9. § (1) bekezdése, (2) az áfatörvény 10. § a) pontja, valamint (3) az áfatörvény 10. § d) pontja szerinti lakóingatlan értékesítés. Ezeken túl (4) pontként pedig külön elemezzük a részteljesítéssel és előlegfizetéssel kapcsolatos szabályokat.

Általános szabályok

Az áfatörvény 9. § (1) bekezdése szerinti ügylet, vagyis a lakóingatlan, lakás olyan átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja. Ha a lakóingatlan értékesítése az általános szabályok alá esik (azaz a törvény lentebb ismertetett 10. § a) és d) pontja nem valósul meg), úgy az áfatörvény 9. § (1) bekezdésében foglalt főszabály szerinti értékesítés történik. Eszerint a termékértékesítés tényállásszerűen akkor valósul meg, amikor a birtokba vehető dolgot átengedik, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet valósul meg.

Fontos kiemelni (és ezt a tényt az Európai Bíróság is számos ítéletében is egyértelműen megeősítette), hogy a jogszabály nem a magánjog szerinti tulajdonjog átruházását kívánja meg, így a lakóingatlan értékesítés teljesítési időpontja nem feltétlenül az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés időpontja. A tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság a tulajdonjogtól eltérő kategória, lényege, hogy az átvevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az átvett termékkel rendelkezik. Ezért a 9. § (1) bekezdése szerinti lakóingatlan értékesítés esetén, teljesítési időpontnak a felek közötti adásvételi szerződésben a tulajdonoskénti rendelkezésre jogosultsághoz kötött feltételek maradéktalan teljesítésének időpontja tekintendő (az esetek többségében ez egybe eshet azzal, amikortól a lakóingatlan a vevő által birtokba vehető). 

OLVASSA TOVÁBB CIKKÜNKET, amelyből megtudja, milyen egyéb szabályok vonatkozhatnak a teljesítés időpontjára, továbbá mit kell tudni ezzel kapcsolatban részteljesítés, illetve előlegfizetés esetén!

A teljes cikkhez előfizetőink, illetve 14 napos próba-előfizetőink férnek hozzá, ha e-mail-címük és jelszavuk megadásával belépnek az oldalra.

A folytatáshoz előfizetés szükséges.
A teljes cikket előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink olvashatják el! Emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Hozzászólások (2)
adózóna.hu

Kedves Olvasónk!
Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük! Üdvözlettel az Adózóna csapata

Tisztelt Szakértő!

Új építésű szerkezetkész lakás eladással kapcsolatban kérdezem az alábbiakat:
építési engedély dátuma (ez az utolsó módosítás, jogerős) :2016 január
Megfelel az alábbi feltételeknek: 150 m2-t nem haladja meg a hasznos alapterület.
Vállalkozásom építette, az adásvételi szerződés elkészült a földhivatalnál leadva.
A lakás vételárát a vevő csak jövő februárban fizeti ki(akkor utal a lakás-takarékkassza).
A lakáshoz tartozik egy garázs is.
A szerződésben is-számlán is a lakást 5%-os áfával, míg a garázst 27% áfával szerepeltettük.
A kérdésem, erre az ügyletre még érvényes az 5% os lakás Áfa ugye, attól függetlenül, hogy a vevő csak jövő februárban lesz jogilag tulajdonos.
Az építési engedély dátumából gondolom, hogy ebben az esetben 2023 dec 31 ig érvényben marad.
Előre is köszönöm a válaszát.
Üdvözlettel:
Fürész Attila

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!
Az Adózóna moderálási alapelveit ITT találja.




További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!
PODCAST

Kérdések és válaszok

Áfabevallás M lap

Bunna Erika

adótanácsadó

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2024 június
H K Sze Cs P Sz V
27 28 29 30 31 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30

Együttműködő partnereink