Airbnb – ingatlan-hasznosítás utáni adókötelezettségek

Megosztás Tetszik

Szállást kínálna az Airbnb oldalon? Járjon utána milyen adózási, adatszolgáltatási és nyilvántartási kötelezettséggel jár, mert a NAV vizsgál! – figyelmeztet blogjában Hegedüs Sándor az RSM DTM adóüzletági partnere.

Egyre nő a kereslet a Budapesti albérletek után, mellyel egyidejűleg azok bérleti díjai is nagymértékben emelkednek. Ennek egyik oka, hogy a magánszemély lakástulajdonosok körében egyre elterjedtebb, hogy ingatlanjaikat a hosszú távra bérbeadás helyett néhány napra vagy hétre Magyarországra érkező turisták, vagy bulizni vágyó külföldi fiatalok részére adják ki.

Ezzel a trenddel párhuzamosan egyre sikeresebb üzleti modellé nőtték ki magukat az olyan közösségi platformok, mint például az Airbnb, mely szolgáltatási díj ellenében megteremti, és megkönnyíti a kapcsolatépítést a szállást kínálók és a szállást keresők között. Hiszen az Airbnb oldalon keresztül a foglalástól a szállásdíj pénzügyi lebonyolításon át egészen a szolgáltatás, illetve az érintett felek értékeléséig, mindent egy platformon el tudnak intézni.

A fentiek miatt a NAV 2015. évi kiemelt céljai között szerepel az internetes szálláshely-szolgáltatón keresztül szállást adók ellenőrzése is, tehát mielőtt lakás vagy szoba hirdetését megjeleníttetné a világhálón, érdemes utána járni, hogy e tevékenység folytatása milyen adózási, adatszolgáltatási és nyilvántartási kötelezettséggel jár.

Szálláshely-szolgáltatás vagy ingatlan-bérbeadás?
Az adókötelezettségek meghatározásához mindenekelőtt azt szükséges tisztázni, hogy a magánszemély interneten meghirdetett szolgáltatása szálláshely-szolgáltatásnak vagy ingatlan-bérbeadásnak minősül.

A szálláshely-szolgáltatás:

• Kizárólag üzletszerű gazdasági tevékenység keretében végezhető, tehát adószám birtokában gyakorolható.
• (általában) Nem huzamos idejű tartózkodás céljára – éjszakai ott tartózkodást és a pihenést is magába foglaló – szálláshely-, illetve egyéb szálláshely- (ideértve a falusi szálláshelyet is) és az ezzel közvetlenül összefüggő egyéb szolgáltatások (takarítás, ágyneműk mosása stb.) biztosítására irányul.
• Szálláshely-üzemeltetési engedély birtokában és a kormányrendeletben a szálláshelyre előírt egyéb követelmények teljesítése alapján végezhető.

Szálláshely alatt a szálláshely-szolgáltatás céljából létesített vagy használt önálló épület, épületrész, illetve terület értendő.

Egyéb szálláshely – a szálloda, panzió, kemping, üdülőház, közösségi szálláshely kivételével – olyan önálló épület, vagy annak elhatárolt része, melyet a magánszemély nem kizárólag szálláshely-szolgáltatásra használ, de nem kizárólag e célra létesített, és az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat. Tehát egyéb szálláshelyként akár a magánszemély saját célra épített épülete is hasznosítható.

Falusi szálláshely pedig – bizonyos kivételekkel – olyan egyéb szálláshely tekinthető, mely 5000 fő, illetve a 100 fő/négyzetkilométer népsűrűség alatti területeken található és amelyet úgy alakítottak ki, hogy abban a falusi életkörülmények, a helyi vidéki szokások és kultúra, valamint a mezőgazdasági hagyományok komplex módon, adott esetben kapcsolódó szolgáltatásokkal együtt bemutatásra kerüljenek.

Az ingatlan-bérbeadás jellemzőit elsősorban a Ptk.-ról szóló 2013. évi V. törvény  bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezéseiből vezethetőek le, melynek értelmében az ingatlan-bérbeadás:

• Bérleti szerződés alapján jön létre.
• Az ingatlan időleges – általában huzamosabb időszakra történő – használatba adását jelenti, tehát az ingatlan birtokának puszta biztosításán túl egyéb szolgáltatásokat – így például a szálláshely szolgáltatásnál említett takarítást- nem tartalmaz.
• Nem szükséges hozzá szálláshely-üzemeltetési engedély.
• Nem minden esetben történik üzletszerű gazdasági tevékenység keretében, tehát a magánszemély bérbeadó bizonyos feltételek teljesítése esetén mentesül a tevékenysége adóhatósági bejelentése és az adószám kiváltása alól.

Tehát e bérbeadás és az egyéb szálláshely szolgáltatás két külön fogalom, mely különböző tevékenységeket fed le, így ezek mind az Szja törvény, mind az Eho törvény rendelkezéseinek alkalmazásakor megkülönböztetve kezelendők.

Adókötelezettségek
Amennyiben a fenti ismérvek alapján a magánszemélyek tevékenysége szálláshely-szolgáltatásnak minősül, és e tevékenységét nem egyéni vállalkozóként kívánja folytatni, a tevékenység jogszerű folytatásához az alábbi adókötelezettségeket kell teljesítenie:

1. Bejelentési, bevallási és adatszolgáltatási kötelezettség

• A szálláshely fekvése szerinti önkormányzat jegyzőjétől szálláshely-üzemeltetési engedélyt kell kérnie.
• Az adóhatóság felé az adószám megállapítás érdekében a ’T101 számú nyomtatványon be kell jelentenie:
• gazdálkodási formáját, mely nem egyéni vállalkozó magánszemélyek esetén adószámos magánszemély státusz lehet;
• a választott általános forgalmi adózási módot, mely lehet az általános szabályok szerinti adóköteles adózás, vagy alanyi mentes;
• tevékenységének felsorolását, a fő- és egyéb tevékenységi köreit ÖVTJ-kódok szerint.

A KSH állásfoglalása alapján a magánszemély egyéb szálláshely-szolgáltatók kizárólag az ÖVTJ’14 552006 kódjai alá, a falusi szálláshely-szolgáltatók pedig az ÖVTJ’14 552011’ kód alá sorolhatók, így a ’T101 számú adatlapon ezeket a kódokat kell feltüntetniük.

A fentieken túl a magánszemélynek a szálláshely-üzemeltetési engedélynek megszerzését is be kell jelenteni az adóhatóság felé annak közlésétől számított 15 napon belül.

2. Személyi jövedelemadó (szja) fizetési kötelezettség
Az adószámos magánszemélyek szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó jövedelme főszabály szerint önálló tevékenységből származó jövedelemként adóköteles, de az egyéb szálláshely szolgáltatást (fizető-vendéglátó tevékenység) végző magánszemélyeknek lehetőségük van a főszabály helyett a tételes átalányadózás szerinti adózás választására is. Ennek feltétele, hogy a magánszemély a szálláshelyet adóévenként ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra adja ki, illetve a több lakástulajdonnal vagy üdülőházzal rendelkező magánszemélyekre vonatkozó további előírás, hogy ingatlanjaik közül csak egyben folytathatnak egyéb szálláshely szolgáltató tevékenységet.

2.1. Önálló tevékenység
Jövedelem megállapítása
Az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alkalmazása esetén a jövedelem meghatározása két módszer szerint történhet. Az egyik a tételes költségelszámolás, a másik a 10 százalékos költséghányad alkalmazása.

A tételes költségelszámolás és megfelelő nyilvántartás vezetése mellett a szálláshely szolgáltatásból származó bevétel csökkenthető többek között:

• A bizonylattal, nyilvántartással igazoltan a szálláshely szolgáltatási tevékenység érdekében felmerült és elismert költségekkel, így például a kizárólag a szálláshely szolgáltatáshoz használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadással, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg.
• Értékcsökkenési leírás összegével, mely kizárólag bérbeadásra hasznosított ingatlan esetén 2, 3, vagy 6 százalék lehet, a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épületre ennek időarányos, illetve területarányos része. Tehát amennyiben a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg, az értékcsökkenési leírás összegéből:
• a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt);
• a bérbeadott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét;
• ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni az előző pontban meghatározott kulcs alapján számított összegből.
• A tevékenységének megkezdését megelőzően beszerzett, és utóbb e tevékenység végzésének időszakában felhasználható anyag- és árukészlet beszerzésére fordított kiadásainak összegével.
• A vendég által elfogyasztott áram-, víz, fűtés stb. díja, amennyiben ez bizonylatokkal igazolható módon kimutatható.
• A szálláshely szolgáltatás tevékenységhez kapcsolódóan a központi költségvetésbe, vagy a helyi önkormányzatnak megfizetett egyes adók, így például a magánszemély által e tevékenysége után fizetett és részére meg nem térített 27 százalékos egészségügyi hozzájárulás.

Adóelőleg és adó megállapítása, megfizetése
A fentiek alapján meghatározott jövedelem után a magánszemély 16 százalékos szja-t köteles fizetni.

Amennyiben a szálláshelyet kifizető veszi igénybe, magánszemély által számlázott bevételből a kifizető köteles az adóelőleget levonni, mely tételes költségelszámolás esetén nem haladhatja meg a bevétel 50 százalékát. Amennyiben a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, jövedelemként a bevétel 90 százalékát kell a kifizetőnek figyelembe vennie.

Amennyiben a szolgáltatás igénybe vevője magánszemély, vagy ha a kifizető a szolgáltatás díjából nem vonta le az adóelőleget, akkor a szállásadónak kell az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig a NAV-hoz befizetnie.

Alapnyilvántartás vezetési kötelezettség
Az a magánszemély az adóelőleg vagy a jövedelem meghatározásakor szálláshely szolgáltatási tevékenységével összefüggésben

• költséget számol el, vagy
• az adóévben nem vagy nem csak kifizetőnek minősülő vendégtől szerez bevételt,

az Szja törvény alapján alapnyilvántartás vezetésére köteles, melynek típusát maga választja meg, és e választását a tárgyévre nem változtathatja meg.

Az alapnyilvántartást az adó, az adóelőleg megállapítására előírt időszakonként az alapnyilvántartás egyes adatsorainak összesítésével le kell zárnia.

Az alapnyilvántartás vezetésére kötelezett magánszemély e kötelezettségét pénztárkönyv vezetésével kell teljesítenie, ha más alapnyilvántartás vezetését nem választhatja, vagy a más alapnyilvántartás vezetésére vonatkozó választási jogával nem élt.

2.2.  A tételes átalányadózás
A tételes átalányadózást választó egyéb szálláshely szolgáltató magánszemélynek évente és szobánként 32 ezer forint átalányadót kell fizetnie, akkor is, ha tevékenységét az adott év folyamán megszünteti.

Abban az esetben, ha a tételes átalányadózás választására a magánszemély a tevékenység megkezdésekor nem volt jogosult, akkor a nevezett tevékenységből származó összes jövedelmére, míg ha jogszerűen választotta a magánszemély a tételes átalányadózást, de azt követően valamely feltételt, vagy több feltételt nem teljesített, akkor a következő negyedév első napjától az önálló tevékenységre vonatkozó előírások szerint kell az adót megállapítania.

A magánszemélynek a tárgyévre vonatkozó tételes átalányadózás választását az előző évre vonatkozó éves adóbevallásához fűzött – a határidő letelte előtt benyújtott – nyilatkozatban jelentheti be az adóhatósághoz. A nyilatkozat a bejelentési határidő letelte után nem pótolható.

Az átalányadózást választó magánszemély az adóját az önadózás szabályai szerint állapítja meg és negyedévente negyedévet követő hó 12. napjáig átalányadó-előleget köteles fizetni.

3. Egészségügyi hozzájárulás (eho)
Amennyiben a magánszemély önálló tevékenységből származó jövedelemként adózza le szálláshely-szolgáltatásból származó jövedelmét, akkor e jövedelem után 27 százalékos eho-fizetési kötelezettsége keletkezik.

Az egyéb szálláshely szolgáltatásra tételes átalányadózást választó magánszemély által e tevékenységből származó jövedelme után fizetendő eho összege a tételes átalányadó 20 százaléka.

Amennyiben a magánszemély szálláshely szolgáltatásból származó jövedelme kifizetőtől származik, a százalékos mértékű ehót a kifizető havonta állapítja meg, vonja le, és a jövedelem kifizetését követő hónap 12. napjáig fizeti meg és vallja be a NAV-nak. Ha a jövedelem nem kifizetőtől származik vagy az eho levonására nincs lehetőség, az egészségügyi hozzájárulást a magánszemély adóelőlegként, az adóelőleg, illetőleg az adó megfizetésével egyidejűleg állapítja meg és fizeti meg. A tárgyévre vonatkozóan elkészített szja bevallásban kell az előlegként megfizetett egészségügyi hozzájárulással elszámolni, az adóbevallás benyújtásának határidejéig a különbözetet megfizetni, illetőleg a bevallás megfelelő rovatában lehet a túlfizetésként mutatkozó különbözet összegéről rendelkezni.

4. Áfa-fizetési kötelezettség
Az Áfa törvény alkalmazásában a magánszemély szálláshely, illetve egyéb szálláshely szolgáltatása (ideértve a falusi szálláshely szolgáltatást is) főszabály szerint adóköteles kereskedelmi szálláshely szolgáltatásnak minősül, amely után az adó mértéke 18 százalék.

Általánosságban elmondható, hogy e szolgáltatáshoz kapcsolódó, de önálló értékkel nem bíró, a szoba árába foglaltan igénybe vehető járulékos szolgáltatások (például a szoba árába foglalt reggeli, délutáni kávé, vagy a szálláshely saját fürdőmedencéjének használata) is szálláshely szolgáltatásnak minősülnek és 18 százalékos adókulcs alá tartoznak. Ugyanakkor a megszálló vendég által külön megrendelt, a szállásdíjba nem tartozó szolgáltatások az adott szolgáltatásokra vonatkozó adómérték szerint adókötelesek. Így például, ha a vendég a szállásdíjba nem tartozó mobil légkondicionáló használatot is kér, e szolgáltatás esetében az alkalmazandó adómérték 27 százalék. Ezeket a szolgáltatásokat a szállásadónak a számlán tételesen kell feltüntetnie a rájuk vonatkozó adómérték alkalmazásával.

A magánszemély a NAV-hoz történő bejelentkezéskor dönthet úgy, hogy a fentiekben részletezett általános szabályok szerint a szálláshely szolgáltatására alanyi adómentességet választ. Ennek feltétele, hogy a bejelentés adóévében a gazdasági tevékenysége után ésszerűen várható bevétele időarányosan nem haladja meg az alanyi adómentesség választására jogosító 6 millió forintos összeghatárt.

Az alanyi mentességet választó magánszemély szálláshely szolgáltatása után adófizetésre nem kötelezett, előzetesen felszámított adó levonására nem jogosult és kizárólag olyan számla kibocsátásáról gondoskodhat, amelyben áthárított adó és százalékérték nem szerepel.

5. Számla és nyugtaadási kötelezettség
A szállásadó magánszemély a szálláshely szolgáltatásáról számlát, illetve bizonyos feltételek fennállása estén gépi nyugtát köteles kiállítani.

A gépi nyugta kiállítására csak az alábbi feltételek együttes fennállása esetén van lehetőség:

• ha a megszálló vendég nem áfaalany magánszemély,
• a szállásdíjat a szálláshely igénybevételének időpontjában készpénzben azonnal megtéríti, és
• a szállásdíj adót is tartalmazó összege a 900 ezer forintot nem haladja meg.

Az online pénztárgép használatát szabályzó rendeletek alapján és a KSH besorolása alapján az egyéb és a falusi szálláshely szolgáltatás (TEÁOR/ÖVTJ 55.2 besorolás) pénztárgép-használati kötelezettséggel járó tevékenység, így e szolgáltatást nyújtó magánszemélyeknek online pénztárgépet kell üzemeltetniük, kivéve, ha a gépi nyugta kiállítása helyett kizárólag számlakibocsátással tesznek eleget bizonylatolási kötelezettségüknek. Ez utóbbi körbe tartozó magánszemélyeknek 2015. január 01-től a NAV felé havonta elektronikus úton bejelentést és adatszolgált kell teljesíteniük e tevékenységéhez kapcsolódóan kibocsátott számlák keltéről, sorszámáról, a vevő nevéről és címéről, az ellenérték adót is tartalmazó összegéről, illetve adómentesség esetén az ellenérték összegéről a NAV által meghatározott struktúrában, naponkénti bontásban.

Az online felületen meghirdetett szálláshelyek esetében – így például az említett Airbnb-n keresztül történő foglalás esetén is – bevett gyakorlat, hogy a vendég a foglaláskor a szállásdíjakat nem közvetlenül a szállásadónak, hanem a hirdetési felületen keresztül a portál üzemeltetőjének fizeti meg, aki a befolyt összeget a szálláshely elfoglalásakor utalja tovább a szállásadó részére. Ez esetben a nyugtaadáshoz szükséges készpénzes, azonnali fizetési feltétel hiányában, az online hirdető szállásadó a szállásdíjról kizárólag számlát bocsát ki.

Ezekben az esetekben tehát a gépi nyugta helyetti számla kibocsátására nem a szállásadó választása, hanem az Áfatörvény kötelező előírása alapján kerül sor, így e számlák tekintetében a szállásadónak nem áll fenn az online pénztárgép használati kötelezettségnél említett havi adatszolgáltatási kötelezettsége.

6. Idegenforgalmi adó
Amennyiben a szállásadó magánszemély olyan vendéget fogad, aki a szálláshely szerinti önkormányzat illetékességi területén nem állandó lakos és legalább egy vendégéjszakát eltölt, köteles a szállásdíjjal együtt vendéget terhelő idegenforgalmi adót beszedni, és az önkormányzatnak megfizetni, kivéve ha a helyi önkormányzati rendelet nem így rendelkezik. E fizetési kötelezettsége a beszedési kötelezettségének elmulasztása esetén is fennáll.

Az idegenforgalmi adó mértéke önkormányzatonként eltérő, maximális mértéke személyenként és vendégéjszakánként 300 forint vagy a szállásdíj 4 százaléka.

7. Helyi iparűzési adó (hipa)
Azon magánszemély, aki szálláshely szolgáltatási tevékenységét nem egyéni vállalkozóként végzi, a helyi adótörvény értelmében nem minősül vállalkozónak, így a helyi iparűzési adófizetési kötelezettsége e tevékenység után nem keletkezik.

A fentiek alapján tehát jól látható, hogy mielőtt feltöltjük szállás ajánlatunkat az Airbnb oldalára, vagy más szállás-szolgáltatással foglalkozó weboldalra, érdemes végig gondolni milyen adófizetési kötelezettséget vállalunk és nagyon fontos odafigyelni, hogy eleget tegyünk bevallási és bejelentési kötelezettségeinknek, mert egy apró hiba is szankciókat vonhat maga után.