adozona.hu
Ingatlanadó: ami a legnagyobb vihart kavarta
//adozona.hu/archive/20090826_ingatlanado_ombudsman_szamitottertek_alko
Ingatlanadó: ami a legnagyobb vihart kavarta
Tetszik
Az ingatlanadóval (vagyonadó törvény része) kapcsolatos rendelkezések legnagyobb vihart kavart része a törvény melléklete alapján meghatározható úgynevezett korrekciós tényezőkkel számított érték. Súlyos kifogásként merült fel vele szemben, hogy az elnagyolt értékei távol vannak a valódi forgalmi értéktől. Ez így is van. De ez nem jelent semmilyen problémát, ugyanis a számított érték egyetlen szerepe, hogy „kiugrassza a nyulat a bokorból”.
A törvény kissé pongyolán határozza meg a forgalmi érték fogalmát. Sokan ezért hiszik azt, hogy ha valaki nem tudja meghatározni a forgalmi értéket, akkor a számított érték egyfajta mankó, kiindulási pont. Célszerű megjegyezni, hogy a számított érték csak arra jó, hogy ingatlanadó bevallásra kényszerítsen olyan magánszemélyeket is, akik a forgalmi érték alapján nem lennének bevallásra kötelezettek. Sajnálatos módon, az interneten közzétett kalkulátorok – egy kivétellel – mind a számított értéket határozzák meg, azt sugallva, hogy ez a forgalmi érték.
Egy korábbi, Adózónán megjelent írásomban arra hívtam fel a figyelmet, hogy a haszonélvezeti jog átveszi a tulajdonosoktól az adóalanyiságot, a haszonélvező lesz az adófizetésre kötelezett. Mivel az ingatlanadó lelkes hívei hevesen cáfolták a „kiskapu” lehetőségét, részletesebben megerősítem, hogy ez valódi kiskaput jelent. Az a szülő, aki megengedheti magának, hogy lakáshoz juttassa gyermekét, az eddig a következőképpen járt el: az ingatlant a gyermeke nevére íratta, hogy majdan elkerüljék az örökösödési illetéket, az ingyenes haszonélvezeti jog a szülő javára jegyezték be. Ez volt a múltban, ezek már évekkel ezelőtt megkötött ügyletek. A vagyonadó (ingatlanadó) törvény szerint a szülőnek bentlakás esetén a saját 29 milliós ingatlana után nem kell adót fizetnie. A gyermeke nevére vásárolt ingatlan (29 milliós) után viszont már adófizetési kötelezettség terhelné a haszonélvezeti joga miatt és amiatt, hogy azt az ingatlant a gyermeke lakja életvitelszerűen.
Ilyen esetekben töröltetni kell a szülő bejegyzett ingyenes haszonélvezeti jogát és ekkor nem kell fizetni ingatlanadót a második ingatlan után sem. A haszonélvezeti jog törlése nem jár illetékfizetési kötelezettséggel, tehát megdől az „ellenérvelők” állítása, hogy „többe kerül a leves, mint a hús”. Akik viszont ezután terveznek az eddigiekhez hasonló konstrukcióban ingatlant vásárolni a gyermekük számára, azok viszont akkor járnak el helyesen, ha felcserélik a „szerepeket”: a szülő megtartja a tulajdonjogot és a gyermek javára jegyzik be a haszonélvezeti jogot. Mivel csak felcserélik a tulajdonjogot a haszonélvezeti joggal, ezért ez sem jelent plusz illetékfizetési kötelezettséget. A példákban említett „gyermek” megjelölés természetesen nagykorú, önálló életvitelre berendezkedett fiatalt jelent.
A saját lakásba költöző fiataloknak is fel kell hívni a figyelmét arra, hogy ha eddig nem tették meg, célszerű átjelentkezniük a saját lakásukba. Sok önálló lakással rendelkező fiatal állandó lakcíme a szülei lakása, mert így elköltözésük után nem kellett kicserélni a lakcímkártyát, forgalmit. Az ingatlanadó alóli mentesség egyik feltétele ugyanis az állandó lakcímbejelentés. A forgalmi érték meghatározása természetesen ezek után is rendezetlen kérdés marad. Hiába van valakinek egy 10 milliós panellakása lakcím-nyilvántartással és életvitelszerű bentlakással, 8 milliós számított értékkel, még őt is érhetik meglepetések. A hatályos törvények szerint, ha valaki mentes az adó alól, akkor a „mentességet okirattal vagy egyéb módon köteles bizonyítani”.
Ilyen okirati bizonyíték lehet az ingatlan nem túl régi adásvételi szerződése, banki hitelfelvételhez értékbecslés. Ha ilyennel nem rendelkezik, akkor a törvény szerint nincs más lehetősége a mentesség okirati igazolására, mint saját költségén ingatlan értékbecslést készíttetnie, melynek költsége meghaladja a 10 millió forgalmi értékű ingatlana után fizetendő adót! Itt valóban „többe kerül a leves, mint a hús”. A 10 millió alatti, régebben vásárolt ingatlannál már nem éri meg a mentességet igénybe venni amiatt, hogy a mentesség bizonyítására felmerülő költségek meghaladják a megtakarítható adó összegét. Mindez amiatt, hogy egy új adó úgy került bevezetésre, hogy a hozzá tartozó eljárási szabályok nem lettek kidolgozva.
Könnyen elképzelhető, hogy az itt leírtak még a törvény 2010. január 1-i hatályba lépése előtt okafogyottá válnak. A vagyonadó törvény ingatlanadóra vonatkozó rendelkezéseit több mint egy hónapja megtámadtam az Alkotmánybíróságon. A napokban Szabó Máté ombudsman is az Alkotmánybírósághoz fordult az ingatlanadóval kapcsolatos részek megsemmisítése érdekében. Bár beadványaink több ponton eltérnek, egy kérdésben már közös az álláspontunk: a forgalmi érték meghatározása olyan mértékű jogbizonytalanságot eredményez, ami a vitatott rendelkezések megsemmisítéshez vezethetnek.
Nem értek egyet azokkal a véleményekkel, hogy adózási kérdésekben az Alkotmánybíróság kiszámíthatatlan lenne. Áttanulmányozva az Alkotmánybírósági döntéseket egy határozott és következetes irányvonal figyelhető meg: a fogalom meghatározás pontatlanságában az Alkotmánybíróság még a nagy társadalmi érdeklődést kiváltó ügyekben is következetes. Ilyen volt távolságtartásról szóló törvény megsemmisítése a „közeli hozzátartozó” illetve „családon belüli erőszak” fogalmak pongyolasága miatt. Megítélésem szerint ez a sors vár a pongyola forgalmi érték meghatározásra is.
Angyal József okleveles adószakértő
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
