hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Ingatlanadó: ami a legnagyobb vihart kavarta

  • dr. Marosi Andrea

Az ingatlanadóval (vagyonadó törvény része) kapcsolatos rendelkezések legnagyobb vihart kavart része a törvény melléklete alapján meghatározható úgynevezett korrekciós tényezőkkel számított érték. Súlyos kifogásként merült fel vele szemben, hogy az elnagyolt értékei távol vannak a valódi forgalmi értéktől. Ez így is van. De ez nem jelent semmilyen problémát, ugyanis a számított érték egyetlen szerepe, hogy „kiugrassza a nyulat a bokorból”.

Az ingatlanadó alapja kizárólag a forgalmi érték. A számított értéket csak akkor kell figyelembe venni, ha az adózó megítélése szerint a forgalmi érték 30 millió alatti és mentes az adó alól, de a számított érték 30 millió feletti. Ez esetben az adózónak valóban bevallást kell benyújtania, de az adó alapja továbbra is a forgalmi érték marad. Tehát egy „nullás” bevallást kell beadni. Ennek célja, hogy ezen esetekre felhívja az adóhatóság figyelmét. Az nullás bevallás „felhívás keringőre” az adóhatóság felé. Valószínűleg az adóhatóság kapacitása csak arra lesz elég, hogy ezeket az eseteket vizsgálja.
 
A törvény kissé pongyolán határozza meg a forgalmi érték fogalmát. Sokan ezért hiszik azt, hogy ha valaki nem tudja meghatározni a forgalmi értéket, akkor a számított érték egyfajta mankó, kiindulási pont. Célszerű megjegyezni, hogy a számított érték csak arra jó, hogy ingatlanadó bevallásra kényszerítsen olyan magánszemélyeket is, akik a forgalmi érték alapján nem lennének bevallásra kötelezettek. Sajnálatos módon, az interneten közzétett kalkulátorok – egy kivétellel – mind a számított értéket határozzák meg, azt sugallva, hogy ez a forgalmi érték.

Egy korábbi,  Adózónán megjelent írásomban arra hívtam fel a figyelmet, hogy a haszonélvezeti jog átveszi a tulajdonosoktól az adóalanyiságot, a haszonélvező lesz az adófizetésre kötelezett. Mivel az ingatlanadó lelkes hívei hevesen cáfolták a „kiskapu” lehetőségét, részletesebben megerősítem, hogy ez valódi kiskaput jelent. Az a szülő, aki megengedheti magának, hogy lakáshoz juttassa gyermekét, az eddig a következőképpen járt el: az ingatlant a gyermeke nevére íratta, hogy majdan elkerüljék az örökösödési illetéket, az ingyenes haszonélvezeti jog a szülő javára jegyezték be. Ez volt a múltban, ezek már évekkel ezelőtt megkötött ügyletek. A vagyonadó (ingatlanadó) törvény szerint a szülőnek bentlakás esetén a saját 29 milliós ingatlana után nem kell adót fizetnie. A gyermeke nevére vásárolt ingatlan (29 milliós) után viszont már adófizetési kötelezettség terhelné a haszonélvezeti joga miatt és amiatt, hogy azt az ingatlant a gyermeke lakja életvitelszerűen. 

Ilyen esetekben töröltetni kell a szülő bejegyzett ingyenes haszonélvezeti jogát és ekkor nem kell fizetni ingatlanadót a második ingatlan után sem. A haszonélvezeti jog törlése nem jár illetékfizetési kötelezettséggel, tehát megdől az „ellenérvelők” állítása, hogy „többe kerül a leves, mint a hús”. Akik viszont ezután terveznek az eddigiekhez hasonló konstrukcióban ingatlant vásárolni a gyermekük számára, azok viszont akkor járnak el helyesen, ha felcserélik a „szerepeket”: a szülő megtartja a tulajdonjogot és a gyermek javára jegyzik be a haszonélvezeti jogot. Mivel csak felcserélik a tulajdonjogot a haszonélvezeti joggal, ezért ez sem jelent plusz illetékfizetési kötelezettséget. A példákban említett „gyermek” megjelölés természetesen nagykorú, önálló életvitelre berendezkedett fiatalt jelent. 

A saját lakásba költöző fiataloknak is fel kell hívni a figyelmét arra, hogy ha eddig nem tették meg, célszerű átjelentkezniük a saját lakásukba. Sok önálló lakással rendelkező fiatal állandó lakcíme a szülei lakása, mert így elköltözésük után nem kellett kicserélni a lakcímkártyát, forgalmit. Az ingatlanadó alóli mentesség egyik feltétele ugyanis az állandó lakcímbejelentés. A forgalmi érték meghatározása természetesen ezek után is rendezetlen kérdés marad. Hiába van valakinek egy 10 milliós panellakása lakcím-nyilvántartással és életvitelszerű bentlakással, 8 milliós számított értékkel, még őt is érhetik meglepetések. A hatályos törvények szerint, ha valaki mentes az adó alól, akkor a „mentességet okirattal vagy egyéb módon köteles bizonyítani”. 

Ilyen okirati bizonyíték lehet az ingatlan nem túl régi adásvételi szerződése, banki hitelfelvételhez értékbecslés. Ha ilyennel nem rendelkezik, akkor a törvény szerint nincs más lehetősége a mentesség okirati igazolására, mint saját költségén ingatlan értékbecslést készíttetnie, melynek költsége meghaladja a 10 millió forgalmi értékű ingatlana után fizetendő adót! Itt valóban „többe kerül a leves, mint a hús”. A 10 millió alatti, régebben vásárolt ingatlannál már nem éri meg a mentességet igénybe venni amiatt, hogy a mentesség bizonyítására felmerülő költségek meghaladják a megtakarítható adó összegét. Mindez amiatt, hogy egy új adó úgy került bevezetésre, hogy a hozzá tartozó eljárási szabályok nem lettek kidolgozva.

Könnyen elképzelhető, hogy az itt leírtak még a törvény 2010. január 1-i hatályba lépése előtt okafogyottá válnak. A vagyonadó törvény ingatlanadóra vonatkozó rendelkezéseit több mint egy hónapja megtámadtam az Alkotmánybíróságon. A napokban Szabó Máté ombudsman is az Alkotmánybírósághoz fordult az ingatlanadóval kapcsolatos részek megsemmisítése érdekében. Bár beadványaink több ponton eltérnek, egy kérdésben már közös az álláspontunk: a forgalmi érték meghatározása olyan mértékű jogbizonytalanságot eredményez, ami a vitatott rendelkezések megsemmisítéshez vezethetnek. 

Nem értek egyet azokkal a véleményekkel, hogy adózási kérdésekben az Alkotmánybíróság kiszámíthatatlan lenne. Áttanulmányozva az Alkotmánybírósági döntéseket egy határozott és következetes irányvonal figyelhető meg: a fogalom meghatározás pontatlanságában az Alkotmánybíróság még a nagy társadalmi érdeklődést kiváltó ügyekben is következetes. Ilyen volt távolságtartásról szóló törvény megsemmisítése a „közeli hozzátartozó” illetve „családon belüli erőszak” fogalmak pongyolasága miatt. Megítélésem szerint ez a sors vár a pongyola forgalmi érték meghatározásra is.

Angyal József okleveles adószakértő
Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Előfizetési csomagajánlataink:


További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!

Kérdések és válaszok

Mezőgazdaságban felhasznált gázolaj

Szarvas Imréné

könyvvizsgáló, adószakértő, könyvelő

Erdő többlethasználati megállapodás

Szarvas Imréné

könyvvizsgáló, adószakértő, könyvelő

Árfolyam beszerzéskor

Kneitner Lea

okleveles nemzetközi és igazságügyi adószakértő

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2020 június
H K Sze Cs P Sz V
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 1 2 3 4 5
hirdetés

exit_to_app Ön korábban már belépett a HVG csoport egyik weboldalán. Ha szeretne ezen az oldalon is bejelentkezni, ezen a linken egy kattintással megteheti.

close