adozona.hu
Adóváltozások és vitatott jogszabályok az ingatlanszektorban
//adozona.hu/archive/20080508_ado_ingatlan_szja
Adóváltozások és vitatott jogszabályok az ingatlanszektorban
Tetszik
Az ingatlanszektor szereplőinek is számolniuk kell a több ponton módosult számviteli törvény új rendelkezéseivel, a személyi jövedelemadót érintő adójogi változásokkal – miközben az ingatlanfejlesztőknek több fontos változás mellett egyes, jelenleg vitatott szabályozási elemekre is tekintettel kell lenniük.
A személyi jövedelemadóról szóló törvény 2008. január 1-jétől hatályos módosításai alapján jelentősen módosultak az ingatlan átruházásából származó jövedelem adókövetkezményei – mondta dr.Kövesdy Attila, a Deloitte Zrt. Ingatlanipari csoportjának vezetője. A rá- és hozzáépítéssel bővített ingatlanok esetében az ingatlanszerzés időpontjának meghatározására különleges szabályokat kell alkalmazni, a lakások értékesítéséből származó jövedelemre vonatkozó adóköteles időszak 5 évre csökkent, és jelentősen átalakultak a lakásszerzési kedvezmény alkalmazásának feltételei is. Bizonyos feltételek mellett előfordulhat, hogy a módosítások miatt a 2007. december 31-én hatályos rendelkezések is alkalmazhatóak a vizsgált ügyleteknél - az átmeneti rendelkezések alapján. A Deloitte szakértője kiemelte, a törvénymódosítás érinti a meghiúsult ingatlanlízingekből származó jövedelmek elszámolására vonatkozó szabályokat. A törvény korábban nem tartalmazott erre vonatkozó külön rendelkezést, a mostani változás lényege, hogy a meghiúsult ingatlanlízing esetén szintén az ingatlan átruházásból származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
Áfával kapcsolatos változások
Dr. Kövesdy Attila, az ingatlanok adózásával összefüggő aktuális kérdések kapcsán felhívta a figyelmet az ingatlan beszerzésével, illetve létrehozásával kapcsolatos ÁFA-levonhatóság, a visszaigénylés lehetőségeire, az adómentes tevékenységek körére, az adókötelezettség-választás lehetőségére és a fordított adózás szabályainak változására, és beszélt több, 2008. május 1-től hatályba lépő, ÁFA-szabályozást érintő módosításról, az átmeneti rendelkezések hatásairól és az ingatlan adózásával kapcsolatos „csapda” helyzetekről.
A törvénymódosítás építési-szerelési munkákat szabályozó rendelkezései egyrészt elszakadnak a Ptk.-beli „építési szerződés” fogalmától, továbbá pontosítják az eredeti szöveget úgy, hogy annak rendelkezései egyértelműen az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlanra vonatkozzanak. A Deloitte szakértője kiemelte, hogy az adótervezés során a fordított adózás szabályainak betartása mellett a cégeknek különös figyelmet kell fordítaniuk többek között a megváltozott szabályozás sorozat-jellegű értékesítésekre, levonási tiltásokra, teljesítések időpontjára, előlegre és adó-visszaigénylésre vonatkozó pontjaira.
Generálkivitelezővel építtetett ingatlanprojektek adózási kérdései
Az önkormányzati adóhatóság az utóbbi időben célzott ellenőrzéseket folytat ingatlanfejlesztő vállalkozásoknál azt vizsgálva, hogy a vállalkozások a fejlesztett ingatlan költségét helyi iparűzési adóalapot csökkentő tételként veszik-e figyelembe - mondta el dr. Kövesdy Attila. Az ellenőrzések során az adóhatóság konzekvensen arra a megállapításra jut, hogy a generálkivitelezővel kulcsrakészen építtetett, majd ezt követően a vevőknek adásvételi szerződéssel változatlan formában továbbértékesített lakóingatlan generálkivitelező által számlázott költségei nem esnek sem „eladott áruk beszerzési értéke”, sem „közvetített szolgáltatás értéke” minősítés alá, ezért az ingatlanfejlesztő semmilyen jogcímen nem csökkentheti az iparűzési adóalapját ezekkel az összegekkel.
Az adóhatóság e konkrét gyakorlatra vonatkozó, ¬vitatható ¬jogértelmezése az ingatlanfejlesztők széles körét érintheti hátrányosan, az érintett vállalkozásoknak ezért célszerű odafigyelniük a szabályozás ezen részleteire, és nem árt, ha előre felkészülnek a problémás, illetve potenciális kockázatot rejtő tényezők kezelésére. Szovics Zsolt, a Deloitte Kft. Könyvvizsgálat üzletágának szenior menedzsere hozzátette, hogy a generálkivitelezővel építtetett kulcsrakész lakóingatlan számviteli elszámolásának jelenleg a projekttársaságok által alkalmazott egyik módja az áruként történő kezelés. Az adóhatóság mindeközben számos olyan érvet próbál felsorakoztatni, amelyek alapján ezen elszámolási gyakorlat jogszerűségét vitatja.
Szovics Zsolt elmondta, hogy a végleges döntést az adóhatóság és az adózók közötti jogértelmezési vitában valószínűleg csak a bíróság hozhat majd, az ingatlanfejlesztő vállalkozások addig is kénytelenek lesznek az adóhatósági ellenőrzésre felkészülve áttekinteni az általuk korábban alkalmazott számviteli kezelés esetleges gyenge pontjait. A cégeknek a jövőbeli projektekre nézve a körülmények és a szerződéses konstrukciók gondos tervezése mellett szem előtt kell tartaniuk azt is, hogy amennyiben a vita az ingatlanfejlesztő vállalkozások álláspontjának javára dől el, a jövőbeni projektek már biztosan teljesítsék azokat a feltételeket is, amelyek alapján az ingatlanok bekerülési költsége levonható lesz az iparűzési adóalapból.
Transzferárak
A transzferárak piaci szinten történő megállapítása évek óta kiemelt fontosságú adózási terület, amelyet az adóhatóság ellenőrzési gyakorlata is alátámaszt. Mivel a transzferár-dokumentáció hiányáért, vagy nem előírásszerű elkészítéséért egyes szerződésenként szabható ki a 2 millió Ft-os mulasztási bírság, a dokumentációs kötelezettség nem megfelelő teljesítése kiemelt kockázatot jelenthet a számos kapcsolt ügyletet bonyolító vállalkozásoknál.
Az ingatlanszektor szereplői jellemzően ebbe a kategóriába tartoznak. Esetükben a transzferár-szabályoknak való megfelelést tovább nehezíti az iparágra jellemző ügyletek - például projektmenedzsment, vagyonkezelés, finanszírozás, költségmegosztási rendszerek - speciális árképzése és az összehasonlító ügyletek hiánya, hiszen ebből adódóan a nevesített módszerek jellemzően nem alkalmazhatóak. Dr.Kövesdy Attila hozzátette, az árképzés átgondolt kialakításával és annak megfelelő dokumentálásával, valamint az egyedi, nagy értékű ügyleteknél a szokásos piaci ár előzetes, adóhatóság általi megállapításával (Advanced Pricing Agreement - APA) azonban jelentősen mérsékelhetők a vonatkozó kockázatok.
Nemzetközi adótervezés
Annak ellenére, hogy az ingatlanhasznosítás és az ingatlanfejlesztés magukhoz az ingatlanokhoz hasonlóan helyhez kötött tevékenységek, államhatárok közé szorított ügyletek, a nemzetközi adótervezés az ingatlanügyletek során is fontos szempont lehet a cégek számára - mondta el dr.Kövesdy Attila. A megfelelően kiválasztott, nemzetközi holding-struktúra kialakításával lehetőség van az ingatlan-beruházásokból származó profit adóhatékony hazatelepítésére és újra-befektetésére is. A körültekintően meghatározott finanszírozási struktúra esetén az ingatlan-beruházások saját tőkeigényének biztosítására léteznek olyan megoldások, amelyek a beruházó, vagy az ingatlanfejlesztésre létrehozott projektcég(ek) hosszú-, és rövidtávú eredményét tekintve adóhatékonyak lehetnek - tette hozzá a Deloitte szakértője.
Ingatlanalapok
A magyar ingatlanalapok – egyértelmű adózási előnyeik ellenére – továbbra is ritkán alkalmazott formái az ingatlan-beruházásnak és ingatlanhasznosításnak. Ennek oka az lehet, hogy az ingatlanalapok felállítása és működtetése igen komoly adminisztratív teherrel, illetve számos kötöttséggel jár együtt, ezért csak megfelelő méretű beruházás esetén kifizetődő. Ugyanakkor az ingatlanalapokban rejlő adóelőny igazán csak a megfelelő holding-struktúra kialakítása mellett érezteti a hatását - mondta el dr. Kövesdy Attila. A szempontok összességét vizsgálva is előnyös holding-struktúra kialakítása nem lehetetlen, de mindenképpen körültekintő nemzetközi adótervezést igényel.
Dr. Kövesdy Attila, a Deloitte szakértője hozzátette, kellően nagy ingatlanberuházás, ingatlan-portfolió, illetve megfelelően kialakított holding-struktúra mellett az ingatlanalapokkal számos, akár az adózáson túlmutató előny érhető el. Az ingatlanfejlesztés során – abban az esetben, ha a teljes fejlesztés kerül értékesítésre - magasabb eladási ár érhető el, ha pedig az egyes fejlesztett ingatlanok (pl. lakóingatlanok) közvetlenül kerülnek a piacra, akkor adott esetben akár a teljes nyereség adómentes lehet. Ezen túlmenően az ingatlanalapban tartott saját működéshez használt ingatlan esetén rugalmasan kezelhetők az ingatlanhasználattal kapcsolatos költségek, készpénz (vagyis szavatoló tőke) hiány esetén az ingatlan a működés veszélyeztetése nélkül, könnyen és adóhatékonyan mobilizálható – így az ingatlan, illetve az ingatlanalap akár ellenséges felvásárlás elleni védelem eszköze is lehet - emelte ki a Deloitte szakértője.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
