adozona.hu
Az APEH válaszol: haszonélvezeti jog, kölcsön, örökölt ingatlan
//adozona.hu/archive/20080229_apeh_ingatlan_illetek
Az APEH válaszol: haszonélvezeti jog, kölcsön, örökölt ingatlan
Tetszik
Ha a 2007-ben vásárolt ingatlant eladnám, és ingatlant vennék belőle, akkor is kell adózni? Milyen feltételek alapján? Kell-e a haszonélvezeti jog megszerzéséhez illetéket fizetni, és mennyit? Anyagi segítséget nyújtanának a szüleim hiteltörlesztésre, kell-e ajándékozási illetéket fizetnem a tőlük kapott összeg után?
A 2008. január 1-jétől hatályos személyi jövedelemadóról szóló többször módosított 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: a szja-törvény) 63. § (2) és (3) bekezdései szerint, amennyiben a magánszemély 2007. december 31-ét követően szerez ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából jövedelmet, akkor e tekintetben lakásszerzési kedvezményt már nem érvényesíthet.
A szja-törvény 62. § (1) bekezdése alapján az ingatlan átruházásából származó bevételből le kell vonni a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat, az értéknövelő beruházásokat, valamint az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is (számított összeg). Az Önök esetében amennyiben az ingatlan szerzésének éve (az ingatlan megszerzésének időpontja, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották) 2007, akkor a 2008-ban történő értékesítés esetén az ingatlan átruházásából származó jövedelem a számított összeg 100 százaléka, amely után az adó mértéke 25 százaléka.
2. Akkor is kell 25 százalékos adót fizetni az ingatlan eladása után, ha örökölt ingatlanról van szó?
Ingatlan átruházás esetén az adófizetési kötelezettséget nem befolyásolja az a körülmény, hogy annak megszerzése öröklés útján történt. Abban az esetben nem keletkezik adófizetési kötelezettsége, ha az ingatlan átruházásból jövedelme nem keletkezett.
3. Kell-e a haszonélvezeti jog megszerzéséhez illetéket fizetni, és mennyit?
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 102. § (1) bekezdésének d) pontja szerint vagyoni értékű jognak minősül – többek között – a haszonélvezet joga. Így a haszonélvezeti jog megszerzése adott esetben illetékfizetési kötelezettséggel járhat, azonban figyelemmel az egyes illetékmentességekre, illetve illetékkedvezményekre vonatkozó szabályokra, a haszonélvezeti jog megszerzése nem feltétlenül eredményez illetékfizetési kötelezettséget.
Az illetékfizetési kötelezettség fennállása ugyanis függ attól, hogy a haszonélvezeti jogot mely személy és hogyan szerzi meg (ajándékozás, öröklés vagy visszterhes vagyonátruházás keretében), illetve hogy mihez kapcsolódik a haszonélvezet joga. Ezért arra a kérdésre a választ, miszerint haszonélvezeti jog megszerzése esetén kell-e illetéket fizetni, és ha igen, mennyit, mindig a konkrét eset körülményei döntik el.
4. Saját tulajdonú lakásom hitelhátralékát akarom visszafizetni a banknak. Ehhez nyújtanának anyagi segítséget a szüleim. Kell-e ajándékozási illetéket fizetnem a tőlük kapott összeg után?
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 11. § (1) bekezdés b) pontja alapján ajándékozási illetéket kell fizetni – többek között – ingó ajándékozása esetén. Az Itv. 102. (1) bekezdés c) pontja szerint ingónak minősül a fizetőeszköz, az értékpapír, valamint mindaz, ami ingatlannak nem minősülő dolog. Így főszabály szerint amennyiben ajándékozás történt, és az ajándékozás tárgya meghatározott pénzösszeg, akkor az illetékfizetési kötelezettség alá esik.
Azonban az Itv. 11. § (2) bekezdése alapján az említett ajándékozás csak akkor esik ajándékozási illeték alá, ha arról okiratot állítottak ki, vagy ingó ajándékozása esetén okirat kiállítása ugyan nem történt, de az egy megajándékozottnak jutó ingó forgalmi értéke a 150 000 forintot meghaladja.
Az Itv. 3. § (2) bekezdése értelmében ingó ajándékozása esetén az ajándékozási illetékkötelezettség a szerződésről kiállított okirat aláírása napján, ha pedig az ingó ajándékozásáról nem állítottak ki okiratot, a vagyonszerzéskor keletkezik. Az ajándékozást az állami adóhatósághoz 30 napon belül kell bejelenteni.
Az Itv. 12. § (1) bekezdés b) pontja szerint az ajándékozási illeték összegét – az egy-egy megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke alapulvételével – meghatározott kulcsok alkalmazásával kell kiszámítani, aminek alapján megállapítható, hogy az ajándékozási illeték mértéke függ a rokonsági foktól és az ajándék tiszta értékétől. (Megjegyezzük, hogy az ajándék alapja a tiszta érték=megszerzett vagyon – ajándékot terhelő adósság)
Így amennyiben az ajándékozó (szülő) gyermekének juttat ajándékot, akkor az illeték általános mértéke 18 millió forintig 11%, a 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 18%, s a 35 millió forint feletti rész után pedig 21%.
Megjegyezzük továbbá, hogy az Itv. 102. § (1) bekezdés h) pontja értelmében a magánszemély bankszámla, illetőleg folyószámla szerződés keretében elhelyezett pénzeszközei és azok kamata a takarékbetéttel esnek egy tekintet alá, (kivéve az adózás rendjéről szóló törvény alapján az állami adóhatósághoz kötelezően bejelentendő üzleti célú pénzforgalmi bankszámlán, elszámolási számlán elhelyezett pénzeszközt és kamatát), és az Itv. 17. § (1) bekezdés g) pontja szerint a takarékbetét ingyenes megszerzése mentes az ajándékozási illeték alól. Ezért amennyiben bankszámlán elhelyezett pénzösszeget kívánnak a szülők a gyermek részére ajándékozni, és azt átutalják a gyermek bankszámlájára, akkor ez az ajándékozás az Itv. hivatkozott rendelkezései alapján mentes az ajándékozási illeték alól.
Az előbbiektől függetlenül megjegyzendő, hogy az Itv. 91. § (4) bekezdése értelmében amennyiben valamely ajándékozás az illetékmentes, akkor az ilyen – egyébként illetékmentességi körbe eső – ügyletet is be kell jelenteni az adóhatóságnak, függetlenül attól, hogy az esetlegesen illetékmentes.
Továbbá felhívjuk a figyelmet arra, hogy az Itv. 82. §-a alapján az illeték fizetésére kötelezett terhére a vagyonszerzéssel kapcsolatos bejelentési kötelezettség elmulasztása illetve hiányos teljesítése vagy késedelmes teljesítése esetén, a fizetendő illetéken felül, mulasztási bírságot kell fizetni, amelynek mértéke magánszemély adózó esetén 100 ezer forintig terjed.
5. A jelenlegi helyzetben egy 1995-ben örökölt üdülő ingatlan eladásából származó jövedelem (eladási ár-szerzéskori érték) mekkora hányad (szja) adóalap?
A szja-törvény 62. § (4) bekezdése szerint ingatlan értékesítése esetén (kivéve lakás, lakóház), ha az átruházás a szerzés évében, vagy az azt követő öt évben történik, az ebből származó jövedelem nem csökkenthető (teljes mértékben adóköteles), a hatodik évtől azonban évenként 10 -10 százalékkal csökkenthető a jövedelem, de adómentessé csak a szerzés évét követő 15. évben válik.
Amennyiben az Ön által örökölt ingatlan megszerzésének éve (öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja) 1995, akkor 2008-ban történő értékesítés esetén az ebből származó jövedelem a számított összeg 20 százaléka, amely után az adó mértéke 25 százalék.
A számított összeg a szja-törvény 62. § (1) bekezdése alapján határozható meg a következőképpen: az ingatlan átruházásából származó bevételből le kell vonni a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat, az értéknövelő beruházásokat, valamint az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
