adozona.hu
Mikor kell 20 százalékos áfával növelni az ingatlan eladási árát?
//adozona.hu/archive/20070921_afa_torveny
Mikor kell 20 százalékos áfával növelni az ingatlan eladási árát?
Tetszik
Az új áfatörvény tervezete tényleges áfaalanyt csinál azokból a magányszemélyekből, akik építési telket vagy két évnél fiatalabb lakást, házat adnak el. Hogy pontosan mit is jelent ez? Vámosi-Nagy Szabolcs kommentál.
A kodifikáció azonban érdemi tevékenység. Nemcsak a törvény szövegének, szerkezetének újraalkotását jelenti, több annál. Egyes intézmények értékelése, újragondolása, felülvizsgálata is része a kodifikációs folyamatnak. A napvilágot látott új intézmények közül az egyik megújulás: tényleges áfaalanyt csinál azokból a magányszemélyekből, akik építési telket vagy két évnél fiatalabb lakást, házat adnak el. Ez azt jelenti, hogy a magányszemélynek az adóhivataltól adószámot kell kérnie, az eladási árat 20 százalékos áfával megemelnie és a befolyt adót a korábbi költségeiben megjelenő áfával csökkentve be kell vallani és be is kell fizetni.
A kormányfői indoklás szerint ez része a feketegazdaság elleni küzdelemnek, mivel így a magánszemély az építési telekkel kapcsolatos költségeiről (pl. közmű bevezetése) számlát fog kérni, csakúgy, mint az az építő, aki az eladás szándékával épít új lakásokat és értékesíti is azokat. A jelenség létező. Több ezerre is tehető azon magánszemélyek száma, akik keresetszerűen foglalkoznak ilyen tevékenységgel. (Arról nem szól a fáma, hogy a vállalkozásról szóló törvény előírásai alapján az adózást miért nem vállalkozásként végzik, hiszen a rendszeres, keresetszerű tevékenységhez vállalkozói igazolványt köteles kiváltani a magánszemély.)
Eddig érthető az ügy, az adózatlan gazdaság visszaszorításával kapcsolatos minden törekvés támogatandó. A felismerés és az intézkedés (tervezet) azonban féloldalas. Megpróbálja az árakat terhelő adót „becserkészni”, de nem foglalkozik a személyi jövedelemadóval, holott az akár nagyobb adókiesést is jelenthet. A személyi jövedelemadó rendszerében ugyanis a tevékenységi jövedelmeknél a bevételből levonható a (számlával igazolt) költség, s a különbözetet progresszív adóval terhelik. Az egyéni vállalkozásnál még nyereségadó elemmel is számolni kell. Kivéve: az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem, ahol egységes, lineáris (25%) adóval „megúszható” a kérdés. Ráadásul bizonyos esetekben a bevétel egy része alapján is számítható az adó, ami a bizonylatolási kötelezettség anulását is maga után vonhatja. Ha a jövedelmet a magányszemély maga vagy családja lakásszükségletére fordítja, még adózni sem kell.
E kedvező adózási szisztéma már 1971-től (általános jövedelemadó) él, a személyi jövedelemadó is átvette. A célja világos. Az átlagpolgár egész életében egy-két ingatlant ad el, vesz vagy cserél. Emiatt nem szabad az adminisztrációt is jelentő vállalkozóval összemosni, vele szemben ugyanolyan igényeket megfogalmazni, mint egy építési vállalkozóval. Ez rendben is van. Sok élelmes ember kitalálta, hogy úgy épít üzletszerűen, folyamatosan lakásokat, lakóházakat, hogy nem kér vállalkozói igazolványt, hanem magányszemélyként teszi ezt. Az adószabályokat értelmező pénzügyminisztérium az ilyen esetekben nem azt mondta, hogy ez a jog rendeltetésszerű gyakorlásának megkerülése, és ezért tessék úgy adózni, hogy azt a vállalkozások teszik, hanem jó erre a jövedelemre a nem vállalkozó magánszemélyekre kitalált egyszerű és kisebb terhet jelentő adószabályt is. Ezzel a jogértelmezéssel a kiskapu mellett a kerítést is lebontották.
Egészen 2003. végéig alakultak így a dolgok, amikor is az szja törvényt módosították [2003:XCI.tv.3.§]. Az újonnan beiktatott 63/A § szerint, aki ezt a tevékenységet folyamatosan vagy üzletszerűen végzi, annál nem alkalmazható a kedvező megoldás, azután a tevékenységi jövedelemre vonatkozó előírások az irányadók. Aztán – ki tudja milyen lobbyzás hatására – az Országgyűlés visszamenőleges hatállyal megszüntette ezt a rendelkezést [ 2004:CI.tv.300.§ (8) bek.].
A jogszabály előkészítők most az áfa szabályok olyan változtatásával kívánják e nem kívánatos jelenségnek az elejét venni, amely következetlen, hiszen nem nyúl a jövedelemadózási szabályokhoz. Márpedig – az üzletszerű vagy folyamatos, tehát nem az alkalmi, egyszeri építésnél, értékesítésnél – ez lenne a logikus.
Az ingatlanértékesítés körül amúgy is sok az adórendszerbeli ellentmondás, diszharmónia. Az értékesítő magánszemélynél a jövedelem számítás kiinduló pontja a szerződésben feltüntetett eladási ár, a vevőnél az illeték alapja az ingatlan piaci értéke. (Ezért is érdekes, hogy az áfa alanyiság szempontjából valamiféle értékhatárt – 15 millió forintot – próbálnak utóbb kitalálni. Ezzel az eddigi két érdek – az eladó jövedelemadózása, a vevő illetékfizetése – mellett még egy szempont születik a tényleges vételár hazánkban hagyományos eltitkolására, az áfa!)
Azt sem tekinthetjük koherens rendszernek, hogy ha a magánszemély ma épít egy családi házat/lakást és rögtön el is adja, nincs utána áfa, de van vételi illeték (ez sokkal alacsonyabb hányad, mint az áfa). Ha egy vállalkozó teszi ugyanezt, akkor van áfa, viszont nincs illeték. Még jó, hogy néhány adótanácsadó kiismeri magát ebben a sokrétű és az egységes logikát nélkülöző szabály-dzsungelben. Lehet, hogy itt (is) rendet kellene teremteni az egységes megközelítés és szabályozás érdekében.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
