Nőhet a kihasználatlan kereskedelmi ingatlanok aránya

Megosztás Tetszik

Az élesedő geopolitikai feszültségek, a romló gazdasági kilátások, a kamatkörnyezet emelkedése keresleti és kínálati oldalon is negatív hatást fejtenek ki a kereskedelmiingatlan-piac valamennyi szegmensében. Az ingatlanbefektetések hozamfelárának szűkülése ellenére a növekvő infláció elleni védekezés, a jó minőségű ingatlanok stabil pénzárama és a rendelkezésre álló likviditás továbbra is fenntartják a befektetők érdeklődését – olvasható az MNB honlapján. Az emelkedő finanszírozási- és építési költségek, valamint az építőanyag-ellátási bizonytalanság okozta kivitelezési kockázatok miatt az ingatlanpiaci szereplők a hitelezési feltételek jelentős szigorítására számítanak a hitelintézetek oldalán.

2021 végén a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája 9,2 százalékon állt és összességében stagnált az év során, amit főként a halasztások miatt alacsony átadási volumen és a mérsékelt kereslet eredményezett, míg az ipar-logisztika szegmensben a nagy volumenű átadások és az erős bérleti kereslet eredőjeként emelkedett kis mértékben a kihasználatlanság. Az iroda-, szálloda- és ipar-logisztika szegmensekben a tervezett magas átadási volumenek a kihasználatlan területek további emelkedése irányába mutatnak, de a fejlesztések időbeni megvalósítására nézve növekvő kockázatot jelentenek az emelkedő építőanyagárak és az ellátási problémák, amiket a háború még inkább felerősít. A hazai szállodák forgalma javult 2021-ben, de a szektor bevétele még mindig 51 százalékkal maradt el a 2019-es adattól. A piaci szakemberek szerint a turizmus feltételezhető jövőbeli kilábalását alapul véve indokoltak a szállodafejlesztések, ugyanakkor a háború újabb sokkot jelenthet a turisztikai szektornak, amelynek mértéke és tartóssága még bizonytalan.

2021-ben a hazai kereskedelmi ingatlanok befektetési forgalma – a régiós átlagot meghaladó mértékben – 17 százalékkal nőtt éves alapon, és 1,2 milliárd eurós forgalmat ért el. Ennek több mint felét (56 százalékát) néhány nagy összegű tranzakció adta, kétharmada pedig hazai befektetőkhöz kötődött. A befektetési termékek kínálata továbbra is szűkös, ami a hozamok csökkenését eredményezi. Az Európa- és világszerte több országban elindított monetáris szigorítási ciklus is szűkíti az ingatlanbefektetések által kínált hozamfelárakat, azonban a jó minőségű ingatlanok stabil pénzárama és a rendelkezésre álló likviditás fenntartja a befektetők érdeklődését a kereskedelmi ingatlanok iránt.

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya közel negyedével növekedett 2021 során, miközben a devizahitelek állományon belüli aránya 6 százalékponttal 78 százalékra csökkent, amit az NHP Hajrá program nagymértékben támogatott. 2021-ben a hitelintézetek harmadával több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, a folyósítások közel fele irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz kötődik, legerőteljesebb növekedés viszont a szállodaszegmens folyósításaiban volt megfigyelhető a 2020-as alacsony bázishoz képest. 2021. év végén a novembertől szűkített formában meghosszabbított moratórium lehetőségével a kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állomány 3,1 százaléka élt, amely jóval alacsonyabb kihasználtság a 2021-ben mért 40 százalék feletti szintekhez képest. A programban résztvevő kereskedelmiingatlan-projekthitelek 65 százalékát a szállodák finanszírozására nyújtott hitelek tették ki, az ipar-logisztika szegmens projekthitelei közül pedig egy esetében sem szünetelt már a törlesztés 2021 végén. A 2022 márciusában lezajlott egyeztetés alapján az ingatlanpiaci szereplők az orosz-ukrán háború hatására romló gazdasági kilátások és tovább emelkedő építőanyagárak mellett már építőanyag-hiányt is tapasztalnak, mindezek eredményeként pedig a finanszírozási feltételek jelentős szigorítására számítanak a hitelintézetek részéről.