Céges ingatlant az egyik tulajdonos venné meg részletre – ezekre kell figyelni

Megosztás Tetszik

Olvasónk saját cégétől (melyben rajta kívül a testvére tulajdonos) szeretne magánszemélyként megvásárolni egy ingatlant 32 millió forintért. A szerződésben 5 éves fizetési határidőt kötnének ki, havi részlet meghatározása nélkül úgy, hogy a vevőnek 2025. év végéig 5 millió forintot kellene kifizetnie, a többit pedig legkésőbb 5 év múlva. Azt kérdezte: szükséges-e havi részlet, illetve kamat előírása. Dr. Tuczai Dóra LL.M. (Berlin) ügyvéd, budlegal Ügyvédi Társulás partner válaszolt.

Az ingatlan adásvételi szerződések esetén lehetőség van arra, hogy a szerződő felek halasztott fizetésben állapodjanak meg. Nem szükséges havi részletekben fizetni, ha a felek így állapodnak meg, az viszont fontos, hogy az adásvételi szerződés egyértelműen rögzítse a fizetés pontos határidejét, feltételeit, és azt, hogy milyen következményei vannak a nem teljesítésnek.

Ügyleti kamatot tehát nem kell kikötni, de késedelem esetére mindenképpen késedelmi kamatot kell fizetni.

Annak érdekében, hogy az adásvétel ne minősüljön színlelt kölcsönügyletnek, javaslom, hogy az ingatlan tulajdonjog fenntartással kerüljön eladásra, azaz az ingatlan tulajdonjoga csak akkor szálljon át Önre, ha már a teljes vételárat megfizette. Alternatívaként esetleg elképzelhető egy olyan megállapodás is, hogy az ingatlan tulajdonjoga két részletben száll át Önre a kifizetett vételárrészekkel arányosan. Például az 5 millió forint kifizetésével Ön megszerzi az ingatlan 156/1000 tulajdoni hányadát, a fennmaradó 844/1000 tulajdoni hányadra pedig ugyanezen a vételáron vételi jogot alapít a cég az Ön javára 5 évre, azaz ezen fennmaradó tulajdoni hányadot Ön csak akkor szerzi meg, ha gyakorolja a vételi jogát és kifizeti a fennmaradó 27 millió forintot.

Felhívom a figyelmét ugyanakkor, hogy az Adózás rendjéről szóló törvény(Art.) 2. §-a értelmében az adóhatóság eljárásában a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményt valódi tartalma szerint minősíti. Ha a NAV egy esetleges ellenőrzés során egy olyan szerződéssel találkozik, aminek a feltételei lényegesen eltérnek a gazdasági életben megszokott, elfogadott feltételektől, akkor fennáll a lehetősége, hogy tovább vizsgálódnak, hogy esetleg a felek nem egy másik jogügyletet kívánnak-e leplezni a szerződéssel. Ha tehát az Ön által vázolt fizetési konstrukció mellett úgy állapodnak meg, hogy az ingatlan tulajdonjoga már az 5 millió forint kifizetésekor átszáll Önre, úgy felmerülhet az, hogy kölcsönügyletté minősítik az adásvételi szerződést.

Nincs akadálya annak, hogy egy cég kamatmentes kölcsönt nyújtson a természetes személy tagjának, ilyen esetben azonban a természetes személynek személyi jövedelemadót és szociális hozzájárulási adót kell fizetnie az úgynevezett kamatkedvezményből származó jövedelem után.