Amikor adómentes az ingatlan és a vagyoni értékű jog átruházása

Megosztás Tetszik

A NAV egyik új információs füzetében összefoglalja, hogy milyen szabályokra kell figyelni 2019-ben, ha valaki ingatlant, vagyoni értékű jogot kíván átruházni, vagy ilyen jogügyletből már bevételhez jutott. Az ügylet során alkalmazandó fogalmakat és az adómentes eseteket ismertetjük.

A magánszemély ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmét a bevételből kiindulva, a költségek és a tulajdonban tartás időszakát figyelembe véve kell meghatározni. Ezen jövedelem és az adójának megállapításáról a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 59-64. §-ai rendelkeznek.

Fogalmak 

Ingatlan:  Az Szja tv. értelmében ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (például lábon álló fa). Ingatlan jellemzően a termőföld, a telek, az építmény, az épület. A földdel alkotórészi kapcsolatban álló dolognak az tekinthető, ami nem mozdítható el a földtől anélkül, hogy az állaga sérülést ne szenvedne, így ingatlannak minősül például nemcsak a családi ház, hanem egy beton alapra épült tartósan összeszerelt faház is. Nem tekinthető ingatlannak például a szétszerelhető faház, vagy az öltöző kabin.

Termőföld: Termőföldnek minősül a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld. Tehát az Szja tv. értelmében termőföldnek számít a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve;

Lakótelek: Lakóteleknek az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben építési telekként meghatározott földrészletet akkor lehet tekinteni, ha arra a jog szerint lakás építhető. Lakótelekként kell figyelembe venni az ingatlan-nyilvántartásba a lakással együtt bejegyzett földrészletet és azokat a földrészleteket is, amelyeket a lakáshoz, a lakóházhoz tartozó földhasználati jog terhel.

Lakás: Az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.

Vagyoni értékű jog: Az Szja tv. értelmében vagyoni értékű jognak minősül a földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga. Miután a felsorolás taxatív, ezért nem lehet kiterjeszteni a köznapi értelemben általánosságban értelmezett vagyoni értékű jogokra, mint például az orvosi praxisjogra, az üdülőhasználati jogra, a nem ingatlanhoz kapcsolódó használati jogra (például gépkocsi használati jogra), a szerzői jogra.

Adómentes átruházás 

Bizonyos estekben az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből származó jövedelem részben, vagy egészben adómentes az Szja tv. alapján.

A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs, bejegyzett élettárs által történő megváltásából származó jövedelem adómentes. Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető tulajdonrészéről és ezért cserébe a másik fél lemond az egyéb közös vagyon (például: gépjármű) őt megillető részéből a megváltott tulajdonrésznek megfelelő értékről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentesnek minősül. Az adómentesség abban az esetben is fennáll, ha a tulajdonrész megváltása nem a közös vagyonból, hanem külső forrásból történik (például az egyik fél hitelt vesz fel és így váltja meg a másik fél tulajdonrészét).

Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebből származó jövedelem adómentes. Szintén adómentes a nyugdíjban részesülő magánszemély által a központi költségvetési szervvel vagy a helyi önkormányzattal kötött előzőekben említett szerződések alapján megszerzett jövedelem.

A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeget is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés is adómentes jövedelem.

Adómentes a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek a 200 ezer forintot meg nem haladó része, ha a termőföldet  olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és e földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja.

Ha a magánszemély úgy adja el a termőföldet az előzőekben említett személyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény szerinti részarány-tulajdon megszüntetését eredményezi, akkor a termőföld értékesítésből származó teljes jövedelme adómentes.

Adómentes, a termőföld értékesítésből származó jövedelem, ha a magánszemély a termőföldet regisztrációs számmal rendelkező állattenyésztést folytató olyan magánszemélynek adja el, aki a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelése céljából használja, vagy   olyan magánszemélynek értékesíti, aki az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítása érdekében legalább 10 évre bérbe adja.

A törvény meghatározza az adómentesség egyik feltételeként meghatározott 5, illetve 10 éves hasznosítási időszakot. A pontosítás eredményeképpen az 5 vagy 10 éves időszak kezdő napja a birtokbaadás napja, de legkésőbb az adásvételi szerződés keltét követő 12. hónap utolsó napja. Ha a termőföld harmadik féllel kötött szerződés alapján haszonbérletben van, akkor kezdő napnak a haszonbérleti szerződés lejártát követő december 31-ét kell tekinteni.

Adómentes a termőföld átruházása továbbá akkor is, ha az átruházás magánszemély részére birtok-összevonási céllal, települési önkormányzat részére szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik.

A birtok-összevonási cél akkor valósul meg, ha az átruházás eredményeként már az ügyletet megelőzően is a vevő tulajdonában álló termőföld és az ügyletben megvásárolt termőföld – a település közigazgatási határától függetlenül – egymással szomszédossá válik. Az egy naptári éven belül megkötött és ezen időtartamon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott ingatlan adásvételi szerződések hatását együttesen kell vizsgálni. Szomszédos termőföldeknek minősülnek azok a földrészletek is, amelyeket önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna választ el.

Ha az átruházás adómentessége a vevő számára előírt feltételek teljesítésétől függ, az adómentesség csak akkor érvényesíthető, ha az eladó legkésőbb a bevallás benyújtásakor rendelkezik a vevő közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt nyilatkozatával, amely tartalmazza a vevő természetes azonosító adatait, adóazonosító jelét, valamint a vevő kötelezettségvállalását arra vonatkozóan, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel. A vevő nyilatkozatát az eladó az adó megállapításához való jog elévüléséig köteles megőrizni. A valótlan tartalmú nyilatkozat miatt keletkező adóhiányt és jogkövetkezményeit az adóhatóság a vevő terhére állapítja meg.

A magáncsőd jogintézményére tekintettel kedvező szabályt tartalmaz az Szja tv. az ingatlanértékesítésből származó jövedelem meghatározásával kapcsolatban.  

A magánszemélynek nem kell jövedelmet megállapítani az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházására tekintettel megszerzett bevétel után, ha azt a bevételt az adózó a természetes személyek adósságrendezéséről szóló 2015. évi CV. törvényben szabályozott bíróságon kívüli adósságrendezési megállapodás, bírósági adósságrendezési egyezség vagy adósságtörlesztési határozat alapján teljes egészében a tartozásai megfizetésére fordítja. Abban az esetben, ha a bevételt a magánszemély csak részben fordítja a tartozásai megfizetésére, akkor azt a jövedelemrészt kell megállapítani, amely a tartozások megfizetésére fordított bevétel és a teljes bevétel különbözete alapján meghatározható.

[Ismertetésünket folytatjuk.]