hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Lakóingatlanok: ha vége a kezdvezményes áfának

  • adozona.hu
1

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal tájékoztatót adott ki a 2019. december 31-ét követően értékesített egyes lakóingatlanok áfarendszerbeli kezeléséről.

A tájékoztató a következőket tartalmazza:

Az egyes törvényeknek a gazdasági növekedéssel összefüggésben történő módosításáról szóló 2015. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Módosító törvény) értelmében 2020. január 1-jétől ismételten a normál 27 százalékos áfakulcsot kell alkalmazni az új lakóingatlanok értékesítésére, azaz 2020. január 1. napjától kezdődően megszűnik az a lehetőség, hogy kedvezményes 5 százalékos adómértékkel adózzon az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan lakások (lakóingatlanok) értékesítése, amelyek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150, illetve a 300 négyzetmétert.

A 150 négyzetméteres küszöbérték a többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakásra, míg a 300 négyzetméteres küszöbérték az egylakásos lakóingatlanra vonatkozik.

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpontja alá azok a lakóingatlanok tartoznak, amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év.

A Módosító törvény nem határozott meg speciális átmeneti rendelkezést az adómértékváltásra, így a normál adókulcsra történő visszaállásnál az Áfa tv. 84. §-a az irányadó. E rendelkezés értelmében főszabályként a fizetendő adó megállapítására a teljesítéskor érvényes adómértéket kell alkalmazni.1 Így a 27 százalékos adómértéket arra az új lakóingatlan-értékesítésre kell majd ismételten alkalmazni, ahol a teljesítés (illetve előleg esetén a fizetendő adó megállapítása – kézhezvétele, jóváírása, megszerzése) 2020. január 1-jére vagy azt követő időpontra esik.

Lakóingatlan-értékesítés teljesítési időpontja

Az Áfa tv. 55. § (1) bekezdése értelmében az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul(teljesítés).

Lakóingatlan-értékesítésre nincs speciális teljesítési időpont meghatározva az Áfa. tv-ben, vagyis azt kell meghatározni, hogy lakóingatlan-értékesítés esetén mikor valósul meg az adóztatandó tényállás. E tekintetben meg három esetet célszerű egymástól megkülönböztetni:

(1) az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése,
(2) az Áfa tv. 10. § a) pontja, valamint
(3) az Áfa tv. 10. § d) pontja

szerinti lakóingatlan-értékesítés.

Az elemzést célszerű a különös szabályokkal kezdeni. Abban az esetben, ha a lakóingatlan értékesítése az Áfa tv. 10. § a) pontja szerint történik, tehát a lakóingatlant úgy adják birtokba, hogy a szerződés a lakóingatlan határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi, úgy teljesítési időpontnak a lakóingatlan birtokbaadása minősül.

Tehát lakóingatlan zárt végű lízingelése, részletvétele, egyéb tulajdonjog fenntartással történő értékesítése esetén az adófizetési kötelezettség a lakóingatlan birtokbaadásakor keletkezik.

Az Áfa tv. 10. § d) pontja szerint termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. Ebben az esetben a tényállás az ingatlan átadásával valósul meg, így a teljesítés időpontja az ingatlan teljes átadás-átvételét dokumentáló jegyzőkönyvben ilyenként megjelölt dátum.

Ugyanakkor figyelemmel kell lenni arra, hogy fordított adózás esetén az adófizetési kötelezettség az Áfa tv. 60. § (1) bekezdése értelmében vagy az ügylet teljesítését tanúsító számla, egyéb okirat kézhezvételekor, vagy az ellenérték megtérítésekor, vagy a teljesítést követő hónap tizenötödik napján keletkezik, attól függően, hogy a három időpont közül melyik következik be elsőként.

Az Áfa tv. 10. § d) pontja alá tartozó ingatlan értékesítés esetében jellemzően előfordulhat részteljesítés is, így ez esetben a részteljesítésre vonatkozó, alább részletezett szabályokat is figyelembe kell venni.

Abban az esetben, ha a lakóingatlan értékesítése egyik fentebb részletezett esetbe sem tartozik bele, úgy az Áfa tv. 9. § (1) bekezdésében foglalt főszabály szerinti értékesítés történik. Az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése szerint a termékértékesítés tényállásszerűen akkor valósul meg, amikor a birtokba vehető dolgot átengedik, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet valósul meg.

Tehát a jogszabály szövege nem a polgári jog szerinti tulajdonjog átruházását kívánja meg, így a főszabály szerinti lakóingatlan értékesítés teljesítési időpontja nem az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés időpontja.

A tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság a tulajdonjogtól eltérő kategória, lényege, hogy az átvevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az átvett termékkel rendelkezik. Ezért a 9. § (1) bekezdése szerinti lakóingatlan értékesítés esetén, teljesítési időpontnak a felek közötti adásvételi szerződésben a tulajdonoskénti rendelkezésre jogosultsághoz kötött feltételek maradéktalan teljesítésének időpontja tekintendő (az esetek többségében ez egybe eshet azzal, amikortól a lakóingatlan a vevő által birtokba vehető).

A fentebbi általánosan irányadó szempontot árnyalja, ha a felek részteljesítésben vagy előlegfizetésben állapodtak meg.

2020. január 1. előtti részteljesítés

Az Áfa tv. 57. § (1) bekezdése értelmében termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha az ügylet tárgya természetben osztható, és a részteljesítésnek egyéb akadálya nincs, a részteljesítés is teljesítés.

Fontos, hogy a részteljesítés nem azonos fogalom a részletfizetéssel, ahol a felek közötti megállapodás az ellenérték részletekben való kifizetésére irányul. Részteljesítés esetén nem csupán az ellenérték részletekben való megfizetéséről van szó, hanem a felek az ügylet természetben osztható tárgyát megbontják, és az egyes részek külön történő átadás-átvételében állapodnak meg, illetve az egyes részekhez rendelnek meghatározott ellenértéket.

Erre figyelemmel, amennyiben egy, 2019. december 31-ét követően elkészülő új lakóingatlan esetében a felek 2020. január 1-jét megelőző részteljesítésekben állapodnak meg, – értve ez alatt a fentiek értelmében az egyes részfázisok elkészüléséhez igazodó fizetési és számla kibocsátási kötelezettséget is – úgy az egyes részteljesítések az Áfa tv. 57. § (1) bekezdése értelmében teljesítésnek minősülnek, és az ellenérték részteljesítés(ek)hez igazodó összege arányában az új lakóingatlan értékesítését 5 %-os áfa terheli.

A 2019. december 31-e utáni részteljesítéshez, teljesítéshez kapcsolódó arányos ellenérték rész után pedig 27 százalékos áfa fizetendő.

2020. január 1. előtt fizetett előleg

Az Áfa tv. 59. § (1) bekezdése értelmében előlegnek számít minden, a teljesítést megelőzően adott, az ellenértékbe beszámítandó összeg (ilyen például a foglaló is). Az Áfa tv. 84. § (2) bekezdés b) pontja alapján előleg fizetése esetében a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni.

Amennyiben az Áfa tv.-ben előírt feltételeknek megfelelő új lakóingatlan értékesítésének teljesítése 2020. január 1-jén vagy ezt követően történik, de ezen értékesítéshez 2016. január 1. és 2019. december 31. között fizettek előleget, úgy a 2020. január 1-jét megelőzően kézhez vett, jóváírt előleg még kedvezményes 5 százalékos adómértékkel adózik. (A jóváírt, kézhez vett, megszerzett előleget az Áfa tv. 59. § (2) bekezdése értelmében úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó arányos összegét is tartalmazza.)

A felek szerződéskötési szabadságukból kifolyólag szabadon meghatározhatják, hogy az új lakóingatlan értékesítés tekintetében sor kerül-e és milyen mértékben előlegfizetésre. Ezt az Áfa tv. nem korlátozza vagy zárja ki, lévén, hogy nem általános forgalmi adózási kérdésről van szó. Ebből következően annak sincsen akadálya, hogy az eladó számára a vevő adott esetben akár a teljes ellenértéket előlegként kifizesse, függetlenül az új lakóingatlan készültségi fokától.

Így, ha a vevő a teljes ellenértéket előlegként fizeti meg, és annak eladó általi kézhezvételére, jóváírására 2020. január 1-jét megelőzően kerül sor, úgy az új lakóingatlan értékesítését (függetlenül annak teljesítési időpontjától) lényegében 5 százalékos áfa terheli, tekintettel arra, hogy a teljesítés időpontjában már nem marad fenn további rendezendő ellenérték.

Azt, hogy a normál adómértéket konkrétan mely összeg (adóalap) figyelembevételével kell megállapítani előlegfizetés vagy részteljesítés esetén (azaz előlegfizetés/részteljesítés esetén a teljes vételárból pontosan milyen összegre fog vonatkozni a normál adókulcs), attól függ, hogy a felek egymással nettó (áfa nélküli) vagy bruttó (áfát is tartalmazó) ellenértékben állapodtak meg.

A bírósági ítélkezési gyakorlat értelmében, amennyiben a felek nem rendelkeztek kifejezetten az adóról, úgy kell tekinteni, hogy az ellenérték adóval növelt.

1. Példa nettó (áfa nélküli) ellenértékben való megállapodásra

Ebben az esetben a nettó (áfa nélküli) ellenértékből kell levonni az előlegnek vagy a részteljesítésre jutó ellenértéknek a nettó (áfa nélküli) összegét, (az előlegre/részteljesítéshez kapcsolódó ellenértékrészre még az 5 százalékos áfakulcs vonatkozik), és az adómérték-változást követően keletkezett adófizetési kötelezettség esetén a különbözetre (amely szintén áfa nélküli érték) rá kell számolni a 27 százalékos áfát.

Példa:

Szerződés szerinti ellenérték 30 000 000 Ft + áfa
2020. január 1. napja előtt (de 2015. december 31-ét követően) megfizetett előleg 6 350 000 Ft (ebből áfa összege 6 350 000*0,0476=302 260 Ft)
Előleg adóalapja és az adó összege 5%-os adómérték mellett 6 047 740 Ft + 302 260 Ft (áfa)

Az előleg levonása után fennmaradó adó nélküli fizetendő összeg:

30 000 000 Ft – 6 047 740 Ft = 23 952 260 Ft, mely után a 27 százalékos adómértékkel számolva a fizetendő adó: 23 952 260*0,27=6 467 110 Ft

Az előleg levonása után fennmaradó adóval növelt fizetendő összeg:

23 952 260 Ft + 6 467 110 Ft (áfa) = 30 419 370 Ft

Összesen

30 000 000 Ft adóalap + 6 769 370 Ft áfa (302 260 Ft + 6 467 110 Ft)=36 769 370 Ft.

2. Példa bruttó (áfával növelt) ellenértékben való megállapodásra

Ebben az esetben a bruttó (áfával növelt) árból kerül levonásra az előleg/részteljesítésre jutó ellenérték bruttó (áfát is tartalmazó) összege (az előlegre/részteljesítésre jutó ellenértékre vonatkozó adó mértéke 5 százalék), majd a különbözetre jutó adót az új adómérték (27 százalék) alkalmazásával, felülről számolva (0,2126-del szorozva) állapítjuk meg, mivel a kivonás eredményeként kapott összeg is bruttó összeg.

Példa:

Szerződés szerinti áfát is tartalmazó ellenérték 30 000 000 Ft
2020. január 1. napja előtt (de 2015. december 31-ét követően) megfizetett előleg 6 350 000 Ft (ebből áfa összege 6 350 000*0,0476=302 260 Ft)
Előleg adóalapja és az adó összege 5 százalékos adómérték mellett 6 047 740 Ft + 302 260 Ft (áfa)

Az előleg levonása után fennmaradó adót is tartalmazó fizetendő összeg:

30 000 000 Ft – 6 350 000 Ft = 23 650 000 Ft.

A 23 650 000 Ft adótartalma (27 százalékos kulccsal) és az adóalap:

23 650 000*0,2126=5 027 990 Ft áfa

23 650 000 – 5 027 990 Ft (áfa) = 18 622 010 Ft adóalap

Összesen:

24 669 750 Ft adóalap (6 047 740 Ft + 18 622 010 Ft) + 5 330 250 Ft áfa (302 260 Ft + 5 027 990 Ft)=30 000 000 Ft.

[NAV KI Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 2306471129 – Nemzetgazdasági Minisztérium Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály PM/11794/2018.]

1 Ettől eltérően, amennyiben az ingatlanértékesítés fordított adózás alá esik [10. § d) pontja szerinti termékértékesítés esetében, ha az Áfa tv. 142. § (3) bekezdésében foglalt feltételek fennállnak], a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni. Tekintettel azonban arra, hogy a lakóingatlanokat érintő 5 százalékos áfakulcs kivezetéséhez kapcsolódó kérdések jellemzően azokban az esetekben merülnek fel, amikor a vevő nem adóalany, a tájékoztató további része feltételezi, hogy a lakóingatlan értékesítése az egyenes adózás alá tartozik.

Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Hozzászólások (1)
Ruszin Zsolt

A témában volt már finom ijesztegetés, amit a HVG - a Portfólió írása nyomán - még adócsalásos fejléccel is hozott, itt: https://hvg.hu/ingatlan/20180725_Lakasafa_adocsalasnak_minositi_a_NAV_ezt_az_elore_fizetesi_modot

Az adóhatóság szeptember 27-i közlése megnyugtató, mert a max. 300 négyzetméres házra és max. 150 négyzetméresre lakásra 2019.12.31-ig kifizetett előleg 5% alá esik, ha ezzel kifizetik a vételár teljes összegét, akkor - a NAV szerint is - a nulla maradéknak már nulla áfája.

A minsztérium a letéti számlára való fizetést nem tekinti előlegnek, hanem inkább visszaélésszerű magatartásnak, ami az 5% kihasználásáról szól. A minisztérium vélhetően az ügyvédi letétre célzott.

Az előrefizetés módozatai azonban igen eltérőek lehetnek, – például: csereügylet, kompenzáció, beszámítás, vagy más ellenérték. A bankok is szoktak "letéti számlának" hívni olyan számlákat, amelyekre való vevői befizetést beszámítják a beruházó hitelképességébe, így a beruházó hitelhez juthat. Az is előleg, amikor a jogosult megkapja a pénzt, csak nem fér hozzá, csakhogy ez kívülről nem is látszik. Ez mind-mind vagyoni előnynek minősül, ezért megfelel az előlegnek fogalmának.

A következő hónapokban kitanulhatjuk a "vagyoni előny" összes módozatát, de eközben a minisztérium átmeneti szabályt fog javasolni az Országgyűlésnek, nehogy az élelmes befeketők a pénzüket cseles banki konstrukciókba tegyék, vagy védett bankszámlákra, széfekbe tegyék (pl. ahol a beruházó ügyvezetője nem is aláíró), hogy az ingatlanvásárlásuk kedvezőbb áfával fusson 2020 után is, évekig.

Majd érdemes lesz felmérni, hogy 2016-ban hány ingatlan volt befektetők kezében és ez az arány 2020-re miként változott.

Vajon az 1-2 ingatlanos magánszemélyek vásároltak és építettek 5%-kal, vagy százával vehettek lakásokat a befektetők, meghatározva ezzel a újlakásos albérletpiacot a következő évtizedre???

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!




További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!
PODCAST

Kérdések és válaszok

Beruházás, fejlesztési tartalék, napelem II.

Pölöskei Pálné

adószakértő

Beruházási kedvezmény

Erdős Gabriella

adószakértő

TaxMind Kft.

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2024 március
H K Sze Cs P Sz V
26 27 28 29 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31