hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Lakóingatlanok: ha vége a kezdvezményes áfának

  • adozona.hu
1

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal tájékoztatót adott ki a 2019. december 31-ét követően értékesített egyes lakóingatlanok áfarendszerbeli kezeléséről.

A tájékoztató a következőket tartalmazza:

Az egyes törvényeknek a gazdasági növekedéssel összefüggésben történő módosításáról szóló 2015. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Módosító törvény) értelmében 2020. január 1-jétől ismételten a normál 27 százalékos áfakulcsot kell alkalmazni az új lakóingatlanok értékesítésére, azaz 2020. január 1. napjától kezdődően megszűnik az a lehetőség, hogy kedvezményes 5 százalékos adómértékkel adózzon az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan lakások (lakóingatlanok) értékesítése, amelyek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150, illetve a 300 négyzetmétert.

A 150 négyzetméteres küszöbérték a többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakásra, míg a 300 négyzetméteres küszöbérték az egylakásos lakóingatlanra vonatkozik.

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpontja alá azok a lakóingatlanok tartoznak, amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év.

A Módosító törvény nem határozott meg speciális átmeneti rendelkezést az adómértékváltásra, így a normál adókulcsra történő visszaállásnál az Áfa tv. 84. §-a az irányadó. E rendelkezés értelmében főszabályként a fizetendő adó megállapítására a teljesítéskor érvényes adómértéket kell alkalmazni.1 Így a 27 százalékos adómértéket arra az új lakóingatlan-értékesítésre kell majd ismételten alkalmazni, ahol a teljesítés (illetve előleg esetén a fizetendő adó megállapítása – kézhezvétele, jóváírása, megszerzése) 2020. január 1-jére vagy azt követő időpontra esik.

Lakóingatlan-értékesítés teljesítési időpontja

Az Áfa tv. 55. § (1) bekezdése értelmében az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul(teljesítés).

Lakóingatlan-értékesítésre nincs speciális teljesítési időpont meghatározva az Áfa. tv-ben, vagyis azt kell meghatározni, hogy lakóingatlan-értékesítés esetén mikor valósul meg az adóztatandó tényállás. E tekintetben meg három esetet célszerű egymástól megkülönböztetni:

(1) az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése,
(2) az Áfa tv. 10. § a) pontja, valamint
(3) az Áfa tv. 10. § d) pontja

szerinti lakóingatlan-értékesítés.

Az elemzést célszerű a különös szabályokkal kezdeni. Abban az esetben, ha a lakóingatlan értékesítése az Áfa tv. 10. § a) pontja szerint történik, tehát a lakóingatlant úgy adják birtokba, hogy a szerződés a lakóingatlan határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi, úgy teljesítési időpontnak a lakóingatlan birtokbaadása minősül.

Tehát lakóingatlan zárt végű lízingelése, részletvétele, egyéb tulajdonjog fenntartással történő értékesítése esetén az adófizetési kötelezettség a lakóingatlan birtokbaadásakor keletkezik.

Az Áfa tv. 10. § d) pontja szerint termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. Ebben az esetben a tényállás az ingatlan átadásával valósul meg, így a teljesítés időpontja az ingatlan teljes átadás-átvételét dokumentáló jegyzőkönyvben ilyenként megjelölt dátum.

Ugyanakkor figyelemmel kell lenni arra, hogy fordított adózás esetén az adófizetési kötelezettség az Áfa tv. 60. § (1) bekezdése értelmében vagy az ügylet teljesítését tanúsító számla, egyéb okirat kézhezvételekor, vagy az ellenérték megtérítésekor, vagy a teljesítést követő hónap tizenötödik napján keletkezik, attól függően, hogy a három időpont közül melyik következik be elsőként.

Az Áfa tv. 10. § d) pontja alá tartozó ingatlan értékesítés esetében jellemzően előfordulhat részteljesítés is, így ez esetben a részteljesítésre vonatkozó, alább részletezett szabályokat is figyelembe kell venni.

Abban az esetben, ha a lakóingatlan értékesítése egyik fentebb részletezett esetbe sem tartozik bele, úgy az Áfa tv. 9. § (1) bekezdésében foglalt főszabály szerinti értékesítés történik. Az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése szerint a termékértékesítés tényállásszerűen akkor valósul meg, amikor a birtokba vehető dolgot átengedik, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet valósul meg.

Tehát a jogszabály szövege nem a polgári jog szerinti tulajdonjog átruházását kívánja meg, így a főszabály szerinti lakóingatlan értékesítés teljesítési időpontja nem az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés időpontja.

A tulajdonosként való rendelkezésre jogosultság a tulajdonjogtól eltérő kategória, lényege, hogy az átvevő a külvilág felé úgy jelenik meg, mint aki az átvett termékkel rendelkezik. Ezért a 9. § (1) bekezdése szerinti lakóingatlan értékesítés esetén, teljesítési időpontnak a felek közötti adásvételi szerződésben a tulajdonoskénti rendelkezésre jogosultsághoz kötött feltételek maradéktalan teljesítésének időpontja tekintendő (az esetek többségében ez egybe eshet azzal, amikortól a lakóingatlan a vevő által birtokba vehető).

A fentebbi általánosan irányadó szempontot árnyalja, ha a felek részteljesítésben vagy előlegfizetésben állapodtak meg.

2020. január 1. előtti részteljesítés

Az Áfa tv. 57. § (1) bekezdése értelmében termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha az ügylet tárgya természetben osztható, és a részteljesítésnek egyéb akadálya nincs, a részteljesítés is teljesítés.

Fontos, hogy a részteljesítés nem azonos fogalom a részletfizetéssel, ahol a felek közötti megállapodás az ellenérték részletekben való kifizetésére irányul. Részteljesítés esetén nem csupán az ellenérték részletekben való megfizetéséről van szó, hanem a felek az ügylet természetben osztható tárgyát megbontják, és az egyes részek külön történő átadás-átvételében állapodnak meg, illetve az egyes részekhez rendelnek meghatározott ellenértéket.

Erre figyelemmel, amennyiben egy, 2019. december 31-ét követően elkészülő új lakóingatlan esetében a felek 2020. január 1-jét megelőző részteljesítésekben állapodnak meg, – értve ez alatt a fentiek értelmében az egyes részfázisok elkészüléséhez igazodó fizetési és számla kibocsátási kötelezettséget is – úgy az egyes részteljesítések az Áfa tv. 57. § (1) bekezdése értelmében teljesítésnek minősülnek, és az ellenérték részteljesítés(ek)hez igazodó összege arányában az új lakóingatlan értékesítését 5 %-os áfa terheli.

A 2019. december 31-e utáni részteljesítéshez, teljesítéshez kapcsolódó arányos ellenérték rész után pedig 27 százalékos áfa fizetendő.

2020. január 1. előtt fizetett előleg

Az Áfa tv. 59. § (1) bekezdése értelmében előlegnek számít minden, a teljesítést megelőzően adott, az ellenértékbe beszámítandó összeg (ilyen például a foglaló is). Az Áfa tv. 84. § (2) bekezdés b) pontja alapján előleg fizetése esetében a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni.

Amennyiben az Áfa tv.-ben előírt feltételeknek megfelelő új lakóingatlan értékesítésének teljesítése 2020. január 1-jén vagy ezt követően történik, de ezen értékesítéshez 2016. január 1. és 2019. december 31. között fizettek előleget, úgy a 2020. január 1-jét megelőzően kézhez vett, jóváírt előleg még kedvezményes 5 százalékos adómértékkel adózik. (A jóváírt, kézhez vett, megszerzett előleget az Áfa tv. 59. § (2) bekezdése értelmében úgy kell tekinteni, mint amely a fizetendő adó arányos összegét is tartalmazza.)

A felek szerződéskötési szabadságukból kifolyólag szabadon meghatározhatják, hogy az új lakóingatlan értékesítés tekintetében sor kerül-e és milyen mértékben előlegfizetésre. Ezt az Áfa tv. nem korlátozza vagy zárja ki, lévén, hogy nem általános forgalmi adózási kérdésről van szó. Ebből következően annak sincsen akadálya, hogy az eladó számára a vevő adott esetben akár a teljes ellenértéket előlegként kifizesse, függetlenül az új lakóingatlan készültségi fokától.

Így, ha a vevő a teljes ellenértéket előlegként fizeti meg, és annak eladó általi kézhezvételére, jóváírására 2020. január 1-jét megelőzően kerül sor, úgy az új lakóingatlan értékesítését (függetlenül annak teljesítési időpontjától) lényegében 5 százalékos áfa terheli, tekintettel arra, hogy a teljesítés időpontjában már nem marad fenn további rendezendő ellenérték.

Azt, hogy a normál adómértéket konkrétan mely összeg (adóalap) figyelembevételével kell megállapítani előlegfizetés vagy részteljesítés esetén (azaz előlegfizetés/részteljesítés esetén a teljes vételárból pontosan milyen összegre fog vonatkozni a normál adókulcs), attól függ, hogy a felek egymással nettó (áfa nélküli) vagy bruttó (áfát is tartalmazó) ellenértékben állapodtak meg.

A bírósági ítélkezési gyakorlat értelmében, amennyiben a felek nem rendelkeztek kifejezetten az adóról, úgy kell tekinteni, hogy az ellenérték adóval növelt.

1. Példa nettó (áfa nélküli) ellenértékben való megállapodásra

Ebben az esetben a nettó (áfa nélküli) ellenértékből kell levonni az előlegnek vagy a részteljesítésre jutó ellenértéknek a nettó (áfa nélküli) összegét, (az előlegre/részteljesítéshez kapcsolódó ellenértékrészre még az 5 százalékos áfakulcs vonatkozik), és az adómérték-változást követően keletkezett adófizetési kötelezettség esetén a különbözetre (amely szintén áfa nélküli érték) rá kell számolni a 27 százalékos áfát.

Példa:

Szerződés szerinti ellenérték 30 000 000 Ft + áfa
2020. január 1. napja előtt (de 2015. december 31-ét követően) megfizetett előleg 6 350 000 Ft (ebből áfa összege 6 350 000*0,0476=302 260 Ft)
Előleg adóalapja és az adó összege 5%-os adómérték mellett 6 047 740 Ft + 302 260 Ft (áfa)

Az előleg levonása után fennmaradó adó nélküli fizetendő összeg:

30 000 000 Ft – 6 047 740 Ft = 23 952 260 Ft, mely után a 27 százalékos adómértékkel számolva a fizetendő adó: 23 952 260*0,27=6 467 110 Ft

Az előleg levonása után fennmaradó adóval növelt fizetendő összeg:

23 952 260 Ft + 6 467 110 Ft (áfa) = 30 419 370 Ft

Összesen

30 000 000 Ft adóalap + 6 769 370 Ft áfa (302 260 Ft + 6 467 110 Ft)=36 769 370 Ft.

2. Példa bruttó (áfával növelt) ellenértékben való megállapodásra

Ebben az esetben a bruttó (áfával növelt) árból kerül levonásra az előleg/részteljesítésre jutó ellenérték bruttó (áfát is tartalmazó) összege (az előlegre/részteljesítésre jutó ellenértékre vonatkozó adó mértéke 5 százalék), majd a különbözetre jutó adót az új adómérték (27 százalék) alkalmazásával, felülről számolva (0,2126-del szorozva) állapítjuk meg, mivel a kivonás eredményeként kapott összeg is bruttó összeg.

Példa:

Szerződés szerinti áfát is tartalmazó ellenérték 30 000 000 Ft
2020. január 1. napja előtt (de 2015. december 31-ét követően) megfizetett előleg 6 350 000 Ft (ebből áfa összege 6 350 000*0,0476=302 260 Ft)
Előleg adóalapja és az adó összege 5 százalékos adómérték mellett 6 047 740 Ft + 302 260 Ft (áfa)

Az előleg levonása után fennmaradó adót is tartalmazó fizetendő összeg:

30 000 000 Ft – 6 350 000 Ft = 23 650 000 Ft.

A 23 650 000 Ft adótartalma (27 százalékos kulccsal) és az adóalap:

23 650 000*0,2126=5 027 990 Ft áfa

23 650 000 – 5 027 990 Ft (áfa) = 18 622 010 Ft adóalap

Összesen:

24 669 750 Ft adóalap (6 047 740 Ft + 18 622 010 Ft) + 5 330 250 Ft áfa (302 260 Ft + 5 027 990 Ft)=30 000 000 Ft.

[NAV KI Ügyfélkapcsolati és Tájékoztatási Főosztály 2306471129 – Nemzetgazdasági Minisztérium Fogyasztási és Forgalmi Adók Főosztály PM/11794/2018.]

1 Ettől eltérően, amennyiben az ingatlanértékesítés fordított adózás alá esik [10. § d) pontja szerinti termékértékesítés esetében, ha az Áfa tv. 142. § (3) bekezdésében foglalt feltételek fennállnak], a fizetendő adó megállapításakor érvényes adómértéket kell alkalmazni. Tekintettel azonban arra, hogy a lakóingatlanokat érintő 5 százalékos áfakulcs kivezetéséhez kapcsolódó kérdések jellemzően azokban az esetekben merülnek fel, amikor a vevő nem adóalany, a tájékoztató további része feltételezi, hogy a lakóingatlan értékesítése az egyenes adózás alá tartozik.

Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Előfizetési csomagajánlataink:


Hozzászólások (1)
Ruszin Zsolt

A témában volt már finom ijesztegetés, amit a HVG - a Portfólió írása nyomán - még adócsalásos fejléccel is hozott, itt: https://hvg.hu/ingatlan/20180725_Lakasafa_adocsalasnak_minositi_a_NAV_ezt_az_elore_fizetesi_modot

Az adóhatóság szeptember 27-i közlése megnyugtató, mert a max. 300 négyzetméres házra és max. 150 négyzetméresre lakásra 2019.12.31-ig kifizetett előleg 5% alá esik, ha ezzel kifizetik a vételár teljes összegét, akkor - a NAV szerint is - a nulla maradéknak már nulla áfája.

A minsztérium a letéti számlára való fizetést nem tekinti előlegnek, hanem inkább visszaélésszerű magatartásnak, ami az 5% kihasználásáról szól. A minisztérium vélhetően az ügyvédi letétre célzott.

Az előrefizetés módozatai azonban igen eltérőek lehetnek, – például: csereügylet, kompenzáció, beszámítás, vagy más ellenérték. A bankok is szoktak "letéti számlának" hívni olyan számlákat, amelyekre való vevői befizetést beszámítják a beruházó hitelképességébe, így a beruházó hitelhez juthat. Az is előleg, amikor a jogosult megkapja a pénzt, csak nem fér hozzá, csakhogy ez kívülről nem is látszik. Ez mind-mind vagyoni előnynek minősül, ezért megfelel az előlegnek fogalmának.

A következő hónapokban kitanulhatjuk a "vagyoni előny" összes módozatát, de eközben a minisztérium átmeneti szabályt fog javasolni az Országgyűlésnek, nehogy az élelmes befeketők a pénzüket cseles banki konstrukciókba tegyék, vagy védett bankszámlákra, széfekbe tegyék (pl. ahol a beruházó ügyvezetője nem is aláíró), hogy az ingatlanvásárlásuk kedvezőbb áfával fusson 2020 után is, évekig.

Majd érdemes lesz felmérni, hogy 2016-ban hány ingatlan volt befektetők kezében és ez az arány 2020-re miként változott.

Vajon az 1-2 ingatlanos magánszemélyek vásároltak és építettek 5%-kal, vagy százával vehettek lakásokat a befektetők, meghatározva ezzel a újlakásos albérletpiacot a következő évtizedre???

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!




További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!

Kérdések és válaszok

Termőföld átminősítése

Lepsényi Mária

adószakértő

Mezőgazdasági telephely – földértékesítés

Lepsényi Mária

adószakértő

Ingatlan bérbevétele magánszemélytől

Lepsényi Mária

adószakértő

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2020 december
H K Sze Cs P Sz V
30 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 1 2 3
hirdetÉs

exit_to_app Ön korábban már belépett a HVG csoport egyik weboldalán. Ha szeretne ezen az oldalon is bejelentkezni, ezen a linken egy kattintással megteheti.

close