Ha már egyszer építkezik, nem mindegy, milyen áfával

Megosztás Tetszik

Magánszemély egy ikerház felének építésére vállalkozót bíz meg, aki a vállalkozói szerződésben vállalja a kulcsrakész állapot, 100 százalékos készültségi fok kivitelezését és a használatba vételi engedély megszerzését. Ismert, hogy 2016. január 1-jétől hatályos áfatörvény alapján az ingatlanértékesítésre vonatkozó áfakulcs 27-ről 5 százalék változott. Vajon az említett ügylet milyen adókulccsal adózik? Ingaltanértékesítésnek minősül-e? Az olvasó kérdésére dr. Bartha László szakértőnk válaszol.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfatörvény) 3. számú mellékletének 50. és 51. pontja alapján az 5 százalékos adókulcs az alábbi ügyletekre vonatkozik:

– a 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás értékesítésére, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert,

– a 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.

Az áfatörvény 259. § 12. pontja alapján a lakóingatlan lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

A legfrissebb értelmezések alapján az 5 százalékos adókulcs kiterjed az áfatörvény 10. § d) pontjában meghatározott speciális termékértékesítési esetkörre is, azaz arra az esetre, amikor az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása történik a jogosultnak még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

Ebből adódóan az alábbi feltételek teljesülése esetén alkalmazható az 5 százalékos adókulcs vállalkozási szerződés esetén.

1. A munka tárgya lakóingatlan, azaz lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

2. A lakóingatlan hasznos alapterülete nem haladja meg a törvényben írt maximumot:

– többlakásos lakóingatlanban kialakítandó lakás esetén a 150 négyzetmétert,

– egylakásos lakóingatlan esetén meg a 300 négyzetmétert.

3. Az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év. Ez a feltétel az ingatlan építési szerelési munkával történő létrehozása esetén teljesül.

4. A vállalkozó építési szerelési munkával ingatlant hoz létre. Nem szükséges, hogy a munka építési engedélyköteles legyen, elegendő, ha a szerződés jellegadó tartalmában építési szerelési munkára irányul.

5. A létrehozott ingatlan bejegyzendő az ingatlan-nyilvántartásba. Az adóhatóság korábbi gyakorlata alapján nemcsak az tekintendő ide tartozónak, ha az ingatlant be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartás fő lapjára, amely az ingatlan tulajdonjogában bekövetkező változások nyilvántartására szolgál, hanem az is, ha az ingatlan-nyilvántartáshoz tartozó térképre kell bejegyezni az építményt. Szintén megfelel a 10. § d) pontjának a más földterületére épített felépítmény.

6. A létrehozott ingatlan a jogosult részére átadásra kerül.  

7. A megrendelő nem adóalany (ellenkező esetben fordított adózás lenne alkalmazandó) vagy olyan speciális jogállású adóalany, akitől az áfa fizetése nem követelhető.

Tehát amennyiben az ikerházfél létrehozása a fenti feltételeknek megfelel, úgy 5 százalékos adókulcs alá eső termékértékesítésnek minősül.