hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Ingatlan-bérbeadás kérdőjelekkel

  • dr. Bajusz Dániel adóperes ügyvéd, Vámosi-Nagy Ernst & Young Ügyvédi Iroda

Személyi jövedelemadózás szempontjából is komoly fejfájást okozhat az ingatlan-bérbeadás, főleg amikor valaki túl tágan értelmezi az optimalizálás határait. A Kúria nemrég egy cseppet sem szokványos ügyben hozott ítéletet, amelynek részleteiből többek között kiderül, hogy adóköteles-e a kaucióból kártérítésként levont összeg, illetve leírhatunk-e értékcsökkenést, ha ingyen „adjuk ki” a lakásunkat, és akkor még említést sem tettünk egy rejtélyes szobabicikliről.

Bejelentett tevékenységként adószám kiváltása mellett adta bérbe több ingatlanát a szóban forgó ügy felperese 2016-ban, azonban az egyik lakás esetében a bérleti díjról a szerződő felek nem állapodtak meg. Mindketten azt nyilatkozták, hogy az 5 hónapig tartó „bérlet ingyenesen történt”, ennek ellenére a felperes az ingatlanra 2 százalékos leírási kulccsal értékcsökkenést számolt el, amit bevallásában érvényesített. Az ingatlant a felperes egyébként korábban 5 millió forintért vásárolta, de arra hivatkozással, hogy értékmegőrző, illetőleg értéknövelő felújításokat és beruházásokat végzett, 45 millió forintos érték után számolta el évente az említett 2 százalékos értékcsökkenést.

Ingatlan-bérbeadás témájában további írásokat az Adózónán itt olvashat.

A felperes ugyancsak költségként tüntette fel az ingatlanok takarítására és ingatlanközvetítésre kiállított számlák összegeit, amivel egy olyan bt.-t bízott meg, amelyben a felperes a kültag, a felperes házastársa pedig a beltag volt. Az adóoptimalizálás itt még nem állt meg, mivel a tulajdonos a budapesti ingatlanhoz kapcsolódóan elszámolta még egy szárítógép Szentendrére szállításának költségét, továbbá egy szobabicikli vásárlásáról kiállított számla összegét is, amelyet állítása szerint a bérlő kérésére, egészségmegőrzés céljából szerzett be. A bérlő kft. képviselője azonban úgy nyilatkozott, hogy tudomása szerint a bérleményben szobabicikli nem volt.

Az ügynek volt egy, a bérbeadók széles körét érintő eleme is, mivel a bérlő által letett kaucióból a bérleti jogviszony megszűnésekor 100 eurót visszatartott a felperes a reluxa megrongálása miatt, amit viszont bevételként nem tüntetett fel adóbevallásában.

Az adóhivatal sem hagyta szó nélkül

A nem mindennapi adóbevallás felkeltette az adóhatóság figyelmét, amellyel kapcsolatban a NAV-nak több „észrevétele” is volt az ellenőrzési határozatban. Különösen, hogy az adóellenőrzést megelőzően már lefolytatott egy egyes adókötelezettségek teljesítésére irányuló ellenőrzést, melynek során a nyilvántartás-vezetési kötelezettség elmulasztása, a nyilvántartások jogszabálytól eltérő vezetése miatt mulasztási bírságot szabtak ki, megállapítva, hogy a felperesi alapnyilvántartás és a tárgyieszköz-nyilvántartás nem felel meg a jogszabályi előírásoknak.

Az adóellenőrzés során az adóhatóság beruházási bizonylatok hiányában a felperes által elszámolt értékcsökkenési leírás alapját az ingatlan szerzési értékében, azaz 5 millió forintban állapította meg. Az ingyenes bérbeadással kapcsolatban ugyan nem emelt kifogást, de mivel így szívességi lakáshasználatról van szó, ezért a NAV szerint értékcsökkenés elszámolására nincs mód a bérleti időszakra.

Az ingatlan takarításával és közvetítésével megbízott bt. számláinak költségelszámolását sem fogadta el a hatóság, mivel véleménye szerint a felperes „valójában saját magának végezte el a munkát”. Ráadásul az ingatlan ugye az említett 5 hónapban nem volt bérbeadás útján hasznosítva, ezért a költség nem is bevétel elérése érdekében merült fel.

Nem talált többek között logikai összefüggést a hivatal abban, hogy miért kellett a budapesti ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéssel összefüggésben Szentendrére szállítani a szárítógépet. Az egészségmegőrzési célra vásárolt szobabiciklivel a bérlő kft. állítása szerint sosem találkozott, a felperes pedig nem tudta bizonyítani, hogy a lakást ténylegesen használó magánszemély valaha is kért volna ilyen sporteszközt.

A kaucióból visszatartott összeget a NAV bevételnek, egyben adóköteles jövedelemnek minősítette, mivel a reluxa javítási költségét a felperes nem tudta számlával alátámasztani. Mindezek alapján az adóhatóság majd 1 millió forint adóhiányt és szankcióit állapította meg a bérbeadóval szemben.

OLVASSA TOVÁBB cikkünket, hogy megtudja a Kúria miként döntött az ügyben!

A folytatáshoz előfizetés szükséges.
A teljes cikket előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink olvashatják el! Emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Hozzászólások (0)

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!
Az Adózóna moderálási alapelveit ITT találja.




További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!
PODCAST

Kérdések és válaszok

Fogorvos NEAK finanszírozás

dr. Radics Zsuzsanna

tb-szakértő, jogász

Könyvelő cég feltételei

Pölöskei Pálné

adószakértő

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2024 július
H K Sze Cs P Sz V
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 1 2 3 4

Együttműködő partnereink