Ingatlan-bérbeadás kérdőjelekkel

Megosztás Tetszik

Személyi jövedelemadózás szempontjából is komoly fejfájást okozhat az ingatlan-bérbeadás, főleg amikor valaki túl tágan értelmezi az optimalizálás határait. A Kúria nemrég egy cseppet sem szokványos ügyben hozott ítéletet, amelynek részleteiből többek között kiderül, hogy adóköteles-e a kaucióból kártérítésként levont összeg, illetve leírhatunk-e értékcsökkenést, ha ingyen „adjuk ki” a lakásunkat, és akkor még említést sem tettünk egy rejtélyes szobabicikliről.

Bejelentett tevékenységként adószám kiváltása mellett adta bérbe több ingatlanát a szóban forgó ügy felperese 2016-ban, azonban az egyik lakás esetében a bérleti díjról a szerződő felek nem állapodtak meg. Mindketten azt nyilatkozták, hogy az 5 hónapig tartó „bérlet ingyenesen történt”, ennek ellenére a felperes az ingatlanra 2 százalékos leírási kulccsal értékcsökkenést számolt el, amit bevallásában érvényesített. Az ingatlant a felperes egyébként korábban 5 millió forintért vásárolta, de arra hivatkozással, hogy értékmegőrző, illetőleg értéknövelő felújításokat és beruházásokat végzett, 45 millió forintos érték után számolta el évente az említett 2 százalékos értékcsökkenést.

A felperes ugyancsak költségként tüntette fel az ingatlanok takarítására és ingatlanközvetítésre kiállított számlák összegeit, amivel egy olyan bt.-t bízott meg, amelyben a felperes a kültag, a felperes házastársa pedig a beltag volt. Az adóoptimalizálás itt még nem állt meg, mivel a tulajdonos a budapesti ingatlanhoz kapcsolódóan elszámolta még egy szárítógép Szentendrére szállításának költségét, továbbá egy szobabicikli vásárlásáról kiállított számla összegét is, amelyet állítása szerint a bérlő kérésére, egészségmegőrzés céljából szerzett be. A bérlő kft. képviselője azonban úgy nyilatkozott, hogy tudomása szerint a bérleményben szobabicikli nem volt.

Az ügynek volt egy, a bérbeadók széles körét érintő eleme is, mivel a bérlő által letett kaucióból a bérleti jogviszony megszűnésekor 100 eurót visszatartott a felperes a reluxa megrongálása miatt, amit viszont bevételként nem tüntetett fel adóbevallásában.

Az adóhivatal sem hagyta szó nélkül

A nem mindennapi adóbevallás felkeltette az adóhatóság figyelmét, amellyel kapcsolatban a NAV-nak több „észrevétele” is volt az ellenőrzési határozatban. Különösen, hogy az adóellenőrzést megelőzően már lefolytatott egy egyes adókötelezettségek teljesítésére irányuló ellenőrzést, melynek során a nyilvántartás-vezetési kötelezettség elmulasztása, a nyilvántartások jogszabálytól eltérő vezetése miatt mulasztási bírságot szabtak ki, megállapítva, hogy a felperesi alapnyilvántartás és a tárgyieszköz-nyilvántartás nem felel meg a jogszabályi előírásoknak.

Az adóellenőrzés során az adóhatóság beruházási bizonylatok hiányában a felperes által elszámolt értékcsökkenési leírás alapját az ingatlan szerzési értékében, azaz 5 millió forintban állapította meg. Az ingyenes bérbeadással kapcsolatban ugyan nem emelt kifogást, de mivel így szívességi lakáshasználatról van szó, ezért a NAV szerint értékcsökkenés elszámolására nincs mód a bérleti időszakra.

Az ingatlan takarításával és közvetítésével megbízott bt. számláinak költségelszámolását sem fogadta el a hatóság, mivel véleménye szerint a felperes „valójában saját magának végezte el a munkát”. Ráadásul az ingatlan ugye az említett 5 hónapban nem volt bérbeadás útján hasznosítva, ezért a költség nem is bevétel elérése érdekében merült fel.

Nem talált többek között logikai összefüggést a hivatal abban, hogy miért kellett a budapesti ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéssel összefüggésben Szentendrére szállítani a szárítógépet. Az egészségmegőrzési célra vásárolt szobabiciklivel a bérlő kft. állítása szerint sosem találkozott, a felperes pedig nem tudta bizonyítani, hogy a lakást ténylegesen használó magánszemély valaha is kért volna ilyen sporteszközt.

A kaucióból visszatartott összeget a NAV bevételnek, egyben adóköteles jövedelemnek minősítette, mivel a reluxa javítási költségét a felperes nem tudta számlával alátámasztani. Mindezek alapján az adóhatóság majd 1 millió forint adóhiányt és szankcióit állapította meg a bérbeadóval szemben.

OLVASSA TOVÁBB cikkünket, hogy megtudja a Kúria miként döntött az ügyben!