Lakást ad, vesz – mikortól gazdasági tevékenység?

Megosztás Tetszik

Egy család tagjai több ingatlannal rendelkeznek, azt tervezik, hogy értékesítik azokat. Adózás szempontjából nagyon nem mindegy, hogy mikortól minősül az ügylet gazdasági tevékenységnek? Olvasónk kérdésére Sinka Júlia adó- és számviteli tanácsadó válaszol.

Olvasónk így ismerteti helyzetét: az gondom az, hogy az szja-törvény nem határozza meg, mi minősül gazdasági tevékenységnek. Sajnos az áfatörvény sorozatértékesítés fogalmát nem vette át az szja-törvény, így azt alkalmazni a szja megállapításához nem lehet. A jogszabályi hivatkozásokat ismerem. Kérdésem: egy család tagjai egyenként 2-5 ingatlannal rendelkeznek, melyet bérbeadás útján hasznosítanak. A lakásokat több mint öt éve vették. Most azt tervezik, hogy értékesítik azokat. Aki két lakással rendelkezik, az egy éven belül eladja az ingatlanjait, aki több mint kettővel, az három éven belül kívánja azokat eladni. Kérdésem, hogy az értékesítések gazdasági tevékenységnek minősülnek-e? Köszönöm a válaszukat.

Az szja-törvény – 2012. január 1-jétől – meghatározza a gazdasági tevékenység fogalmát, amelyet az adótörvény 3. § 46. pontjában találunk. E rendelkezés szerint gazdasági tevékenységnek valamely tevékenység üzletszerű, illetve tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása minősül, amennyiben az ellenérték elérésére irányul vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

A gazdasági tevékenységet leíró fogalmak – így az üzletszerű, a tartós és a rendszeres kifejezések – maguk is további magyarázatra szorulnának, de a jogalkotó ezzel sajnos adósunk maradt.
Az Art. sem határozza meg közvetlenül a kérdéses fogalmakat. 178.§-ának 28. és 29. pontjaiban azonban leírja a vállalkozási tevékenység és a vállalkozó definícióját, azaz

– vállalkozási tevékenység: az a rendszeres gazdasági tevékenység, amelyet a magánszemély, illetve a jogi személy vagy egyéb szervezet saját nevében és kockázatára üzletszerűen végez;
– vállalkozó: a magánszemély, ha belföldön saját nevében és kockázatára az egyéni vállalkozóról szóló törvény szerinti egyéni vállalkozói tevékenységet végez és az egyéni vállalkozók nyilvántartásában szerepel, továbbá az az egyéb magánszemély, akinek a tevékenységét törvény vállalkozási tevékenységnek minősíti, valamint a jogi személy, egyéb szervezet, amely rendszeresen üzletszerű gazdasági tevékenységet folytat.

Továbbá az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló 2009. évi CXV. törvény 2. § (1) bekezdése értelmében az üzletszerű gazdasági tevékenység rendszeresen, nyereség – és vagyonszerzés céljából, saját gazdasági kockázatvállalás melletti folytatása természetes személy számára csak egyéni vállalkozói engedély birtokában lehetséges jogszerűen. (A hivatkozott törvényben meghatározott néhány kivételtől – mint például az szja-törvény szerinti őstermelői tevékenység – eltekintve.)

Ez azért fontos a kérdésben bemutatott esetben, mert az szja-törvény 62. § (3a) bekezdése előírja, hogy „ha az ingatlan értékesítése – kivéve, ha a magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg – gazdasági tevékenység [3. § 46. pont] keretében történik, az (1)–(3) bekezdés rendelkezései szerint megállapított jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül”.

Amennyiben az ingatlan(ok) értékesítésére nem gazdasági tevékenység keretében kerül sor, az e címen megszerzett jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül. A külön adózó jövedelmeket az adóév végén, az éves adóbevallás benyújtásakor kell bevallani, tehát év közben nincs adóelőleg-fizetési kötelezettség sem.

Ugyanakkor, ha az értékesítés gazdasági tevékenység keretében történik, akkor a jövedelemszámítás továbbra is az ingó-, ingatlanértékesítésre vonatkozó rendelkezések szerint történhet, de azt összevonandó jövedelemként kell kezelni, melynek következtében 27 százalék egészségügyi hozzájárulást is kell fizetnie az érintettnek.

Továbbá a gazdasági tevékenység keretében végzett tevékenység folytatását az adózónak be kell jelentenie az adóhatósághoz (’T101-es nyomtatványon), és adószámot is kérnie kell, mivel adóköteles gazdasági tevékenységet kizárólag adószám birtokában folytatható.

A kérdésben szereplő magánszemélyek ingatlan-értékesítései – véleményem szerint – nem merítik ki a „gazdasági tevékenység” fogalmát, az ingatlanok vásárlására inkább befektetés jelleggel került sor korábban, és nem „árukészlet raktározásáról” beszélünk – ingatlanok esetében persze sajátos (számviteli) értelemben. A több mint öt évvel korábban (ez az öt év a  jövedelem adómentessége kapcsán fontos) megvásárolt ingatlanokon most – bizonyos intervallumon belül – egyszerre kívánnak túladni és, nem az ingatlanok rendszeres, ismétlődő jellegű, eleve értékesítési célú felvásárlásáról és üzletszerű eladásáról van szó.

Az, hogy egyszerre több lakás cserél gazdát, esetleg némi időbeli eltéréssel, önmagában még nem jelenti azt, hogy a tevékenység rendszeres, üzletszerű, tartós – azaz gazdasági tevékenység – lenne.