Lakásbérbeadás: elszámolható költségek, fizetendő adók

Megosztás Tetszik

Lakásbérbeadáshoz mikor kell adószámot kiváltani, hogyan számolhatók el a költségek és az értékcsökkenés, hogyan kell adózni, ehót fizetni? Olvasói kérdésekre Sinka Júlia adó- és számviteli tanácsadónk válaszolt.

„Lakásom bérbe szeretném adni egy ügynökségen keresztül. A közüzemi számlák az én nevemre jönnek (nem akarom az órákat átíratni). Így – gondolom – a tételes költség-elszámolást kell választanom. Adószámot nem váltottam ki, nyugdíjas vagyok” – írta olvasónk. A következőket kérdezte: „Ha a bérleti díjból levonom az ügynökségnek fizetett összeget, a közüzemi számlákat, lehet-e még amortizációt vagy valami mást elszámolni és annak mennyi az értéke? Ezután keletkezik-e a jövedelem? Ennek 16 százaléka az szja? Úgy hallottam, hogy kell 14 százalékot is fizetnem, valamint áfát is, ez valóban így van? Az egymilliós határ a jövedelemre vagy a teljes bevételre vonatkozik-e? Ha a bevételre, akkor hány százalékot és milyen címen kell fizetnem? Kell-e adószámot kiváltani? Van-e valami teendőm a leírtakon kívül is?”

Adószámot nem kötelező kiváltania, de annak hiányában nem számlaképes. Ennek akkor van jelentősége, ha a bérlő ragaszkodik ahhoz, hogy a bérleti díjról számlát kapjon – hívta fel a figyelmet válaszában Sinka Júlia.

Az áfatörvény alapján az ingatlan bérbeadói tevékenység mentes az áfa alól, de választható az adókötelezettség is. Ez azzal jár – amellett, hogy adószámra lesz szüksége –, hogy a bevételét áfa terheli, de a tevékenysége érdekében felmerült, számlával igazolt kiadások áfája – így például a továbbszámlázott közüzemi díjak esetében –  levonható (visszaigényelhető) lesz. Ez akkor jelent előnyt, ha az említett kiadások összege meghaladja a bérleti díj összegét – mondjuk azért, mert a tevékenység érdekében fel kellett újítania az ingatlant.

A kérdező esetében feltehetőleg nem érdemes az áfa-kötelezettséget választania.  

Amennyiben a bérbeadó a közüzemi költségeket áthárítja a bérlőre (ezt természetesen akkor is megteheti, ha nincs adószáma), úgy az ezért kapott térítés része az adóköteles bevételének.

Attól függően, hogy ezek a költségek – és a bérbeadással összefüggésben még felmerülő egyéb költségei – miként aránylanak a bevételhez, választható meg a költségelszámolás lehetséges módja.

Erre az Szja-tv. kétféle lehetőséget kínál, ezek egyike a tételes költségelszámolás. Ehhez szükség van az ezen kiadásokat igazoló számlákra, bizonylatokra.

A másik lehetőség az, hogy a bérleti díj (ebben a közüzemi díjakért kapott térítést is figyelembe véve) 10 százalékát tekinti költségnek. Ebben az esetben nincs szükség a költségeket alátámasztó számlákra, de nem is vehető figyelembe más költség.

A tételes költségelszámolás esetében – ennek további szabályait az Szja-tv. 3. számú melléklete részletezi –  lehetősége van a bérbe adott ingatlan értékcsökkenési leírásának elszámolására (Szja-tv. 18. §).

Ennek alapja az ingatlan bekerülési (szerzési) értéke, az az érték, amennyiért annak idején a tulajdonjogot megszerezte.

Ha ez nem ismert, úgy írásos szakértői vélemény támaszthatja alá az adott ingatlan szerzéskori értékét.

Az ismert, bizonylatokkal alátámasztott – illetve a szakértő által igazolt – érték évi 2 százalékának megfelelő összeget számolhat el értékcsökkenésként. Amennyiben a lakásnak csak egy részét adják bérbe, akkor a bérbeadót területarányosan illeti meg az értékcsökkenés elszámolása. Ugyancsak arányosítani kell az elszámolható értékcsökkenést, ha csak az adóév egy részében adja bérbe az ingatlant.

Fontos, hogy ha később a bérbeadással hasznosított lakást el akarja adni, akkor az adókötelezettség megállapításakor a bevételben figyelembe kell venni a fentiek szerint elszámolt értékcsökkenést, azaz a jövedelem számításakor a lakás levonható bekerülési értéke ennyivel csökken.

Amennyiben a fenti módszerek valamelyikével megállapított adóalap eléri az 1 millió forintot, úgy 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is kell fizetnie. Ezt éves szinten legfeljebb 450 ezer forintig kell megfizetni, és levonható belőle a magánszemély által más jogviszonyában – például munkaviszony – megfizetett pénzbeli és természetbeli egészségbiztosítási járulék, és az egészségügyi szolgáltatási járulék összege is. 

A választott költségelszámolási mód függvényében kell bevételeiről, illetve bevételeiről és kiadásairól nyilvántartást vezetnie. Ezek minimálisan elvárt adattartalmát az Szja-tv. 5. számú mellékletének 4. és 5. pontja részletezi.

Ennek megfelelően a tételes költségelszámoláskor szükséges bevételi és költségnyilvántartás legalább a következő adatokat tartalmazza:

• sorszám,
• a gazdasági esemény időpontja,
• a bizonylat sorszáma,
• a gazdasági esemény rövid leírása (például villanyszámla, bérleti díj bevétel),
• a kifizető neve (elnevezése) és adószáma,
• a bevétel összege,
• a bevételből levont adóelőleg (amennyiben a bérlő kifizetőnek minősül – például gazdasági társaság –, akkor adóelőleget vonnak le a bérleti díjból, az erről kapott igazolás alapján számolhat el Ön az adóbevallásában a már befizetett előleggel)
• a költség összege,
• a jövedelem.

Ez a nyilvántartás akár egy iskolai füzetben, vagy számítógépen is vezethető.  

Ha a magánszemély cégnek, egyéni vállalkozónak adja ki az ingatlant, akkor az adóelőleg kiszámítása, a díjból levonása és befizetése a cég kötelessége, a bérbeadó csak az adóelőleggel csökkentett bérleti díjat kapja kézhez. Ha viszont magánszemélynek adják bérbe a lakást, akkor az adó- és járulék-előleg kiszámítása és befizetése a bérbeadó feladata, azt negyedévenként, a negyedévet követő 12. napig kell intéznie.

Fontos még, hogy abban az esetben, ha a bérlő kauciót fizet, az nem minősül bevételnek, de ha azt a bérleti időszak végén beszámítják a bérleti díjba – azaz a  bérlő szó szerint „lelakja”–, úgy a kauciót is (mivel átalakult bérleti díjjá) le kell adózni.