Kisokos a lakásbérbeadás költség-elszámolásáról, adójáról és ehójáról

Megosztás Tetszik

Közös tulajdonú lakás bérbeadásáról, költségelszámolásáról, adójáról és egészségügyi hozzájárulásáról kérdezett olvasónk. Surányi Imréné okleveles közgazda válaszolt.

OLVASÓNK KÉRDÉSE:

Kétszintes családi házunk (férjemmel 50-50 százalékban vagyunk tulajdonosok) alsó lakrészét szeretnénk hosszútávon bérbe adni. A közüzemi főórák mérik a teljes ingatlan fogyasztását. A bérlők havi rezsiköltsége havi házi elszámolásban történhet csak. A felső szinthez tartozó almérők fogyasztását levonjuk a főmérők által mutatott fogyasztásból és az eredmény lesz a lakrészhez tartozó ténylegesen fogyasztás elszámolás alapja. Ebben az esetben hogyan lehet a tételes elszámolással adózni? Elég, ha vezetem a házi elszámolást ahhoz, hogy a bevételből le tudjam vonni a rezsiköltséget? Mivel fölöslegesnek tartjuk, hogy mindketten adózzunk a bevétel után, úgy döntöttünk, hogy férjem lemond a bérbeadás jogáról és az ebből származó jövedelemről is. Amortizációs költségre vonatkozóan van-e korlátozás abban a tekintetben, ha a bérbeadó állandó lakcíme azonos a bérlemény címével (két külön lakrész, nem társasház, hanem családi ház)?

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:

A személyi jövedelemadóról szóló törvény (szja tv.) 17. § (3) bekezdése értelmében a nem egyéni vállalkozás keretében történő ingatlan-bérbeadásból származó bevételből tételes elszámolással a jövedelem

♦        legfeljebb az adott tevékenység bevételének mértékéig az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt – a 3. számú melléklet szerint – elismert költség, valamint
♦        a 11. számú melléklet szerint a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület területarányos értékcsökkenési leírása
levonásával határozható meg.

A 3. számú melléklet nem tartalmaz konkrét rendelkezést a bérbeadás esetén felmerülő rezsiköltségek elszámolási módjára, csak általános érvénnyel mondja ki, hogy a magánszemély költségként számolhatja el a bevétel megszerzésével közvetlenül összefüggő kiadásokat. Mindezt figyelembe véve – véleményem szerint – nincs akadálya, hogy a bérbeadó házastársak a bármelyikük nevére számlázott havi rezsiköltség bérlő által térítendő összegét a főmérők és az almérők adatai alapján „házi elszámolás” szerint állapítsák meg.

Fontos, hogy az adóalap megállapítása szempontjából bevételként a bérleti díj és a bérlő által megtérített rezsiköltség együttes összegét kell figyelembe venni.

A területarányos értékcsökkenési leírás elszámolásának nem akadálya, ha a bérbeadó állandó lakcíme azonos a bérlemény címével.

Például: nem szálláshely-szolgáltatás céljára történő bérbeadás (albérletbe adás) esetén, ha

♦        a bérleti díj havi 100 ezer forint,
♦        a rezsitérítés a „házi elszámolás” szerint 30 ezer forint,
♦        a területarányos értékcsökkenés havi szinten 10 ezer forint,
a jövedelem (havi): 100 000+30 000–30 000–10 000=90 000 Ft.

Az adó 15 százalék, és 14 százalék ehót is kell fizetni (az ehotörvény 3. § (3) bekezdése szerinti értékhatárig) minden olyan évben, amikor éves szinten a jövedelem meghaladja az egymillió forintot (a példa szerint, ha egész évben történik a bérbeadás, 12x90 000=1 080 000 Ft a jövedelem, az adó és az eho 1 080 000x(0,15+0,14)=313 200 Ft.

Megjegyzem, a példa szerinti esetben érdemes lenne a házastársaknak a tulajdoni hányaduk (50-50 százalék) arányában vállalni az adókötelezettség teljesítését, mert akkor éves szinten egyiküknél sem haladná meg a jövedelem az egymillió forintot, ami azt jelenti, 151 200 forint ehót nem kellene fizetniük.

Szálláshely-szolgáltatás esetén viszont nincs értékhatár, az eho 22 százalék.

Ha a bérlő magánszemély, a bérbeadónak negyedévenként, a következő hónap 12-éig a megállapított jövedelem után 15 százalék adóelőleget, és ha a bérbeadásból származó várható jövedelem az évi egymillió forintot meghaladja 14 százalék, nem szálláshely-szolgáltatás céljára bérbe adott ingatlan esetén 22 százalék ehót is kell fizetnie.

Amennyiben a bérlő kifizetőnek minősül (például egy cég), a kifizetéskor az adóelőleget és az ehót le kell vonnia a bérbeadó költségnyilatkozatának és az ehóra vonatkozó nyilatkozatának figyelembe vételével. A költségnyilatkozatban az igazolható kiadások összegéig, de legfeljebb a bérleti díj 50 százalékáig, a költségtérítő rész 100 százalékáig lehet nyilatkozni, de ha a ténylegesen igazolt költségek (a korábban még el nem számolt értékcsökkenést is beleértve) több levonást tesznek lehetővé, azt utólag az adóbevallásban lehet érvényesíteni, és ennek megfelelően lehet a túlvont adóelőleget, ehót visszaigényelni.