adozona.hu
Bérelt ingatlanon végzett beruházások
//adozona.hu/szamvitel/selejtezes_targyi_eszkoz_hulladek_ertekvesz_7SSPAY
Bérelt ingatlanon végzett beruházások
Tetszik
Helyes megoldás-e a lejárt ingatlanbérleti szerződést követően megmaradó már nem hasznosítható beépített eszközök leselejtezése? Olvasónk kérdéseire Sinka Júlia okleveles adószakértő válaszolt.
SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:
A számviteli törvény (Szt.) nem foglalkozik a selejtezéssel, így nem határozza meg annak tartalmát sem. A törvényben csak az eszközök állományból kivezetése szerepel, amely bekövetkezhet valamilyen káresemény, vagy feleslegessé válás miatt.
Az Szt. 53. § (1) bekezdése b) pontja szerint terven felüli értékcsökkenést kell a tárgyi eszköznél (ideértve a beruházást is) elszámolni akkor, ha értéke tartósan lecsökken azért, mert a vállalkozási tevékenység változása miatt feleslegessé vált, mint jelen esetben.
A kérdésben megadott információk alapján arra következtetek, hogy a „kibontott” eszközök nem értékesíthetőek: egy részük mindenféle szempontból használhatatlanná vált, (megsemmisítették), az ezen felüli tételek pedig legfeljebb hulladékanyagként képviselnek némi értéket. Ezt a társaság megkísérheti értékesíteni vagy saját tevékenységéhez is felhasználhatja, esetleg térítés nélkül átadhatja más vállalkozásnak, alapítványnak stb. (A térítés nélküli átadásnak adójogi kihatásait is mérlegelni kell!)
Előfordul, hogy az adott eszköz – mint jelen esetben – selejtezése egyben annak megsemmisítését is jelenti, más módon nem lehet elvégezni. Ilyen esetekben a számviteli és adózási előírásokon túlmenően, a környezetvédelmi és a hulladékgazdálkodási jogszabályok előírásaira is figyelni kell. A cég selejtezési szabályzatában az e vonatkozásban követendő eljárásokra is ki kell térni, és ezzel összhangban kell dokumentálni a selejtezést.
A selejtezés alapbizonylata a Selejtezési jegyzőkönyv, amelyre a számviteli törvény bizonylatokra vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. Bár e dokumentumnak nincs előírt formája, de úgy kell elkészíteni azt, hogy biztosítsa a könyvviteli elszámoláshoz és az ellenőrzéshez szükséges adatokat. A gyakorlatban e kívánalmaknak a jegyzőkönyv az alábbi adatokat tartalmazva tesz eleget:
• bevezető rész (a selejtezés helyét, idejét, a jelenlévők személyét);
• selejtezési hatáskör (az adott selejtezést engedélyező személy adatai);
• az eszköz selejtté váltásának oka, okai (ismertetni kell a selejtté válással kapcsolatos megállapításokat, a selejtté válás felelősét, ha ez megállapítható);
• a hasznosítás módja, eljárási szabályai.
Ez utóbbi pont kapcsán fontos a hasznosítás pontos módjának leírása, értékesítés esetén a társaság által megállapított árak, térítés nélküli átadás esetében a piaci érték megadása, további felhasználás esetében a hasznosítási érték megállapítása, az elszámolási szabályok rögzítése. Meg kell adni a mindezek végrehajtásáért felelős személyek beosztását, nevét is.
A számviteli törvény előírásainak megfelelően, az előzőek szerint dokumentáltan feleslegessé vált eszközöknél terven felüli értékcsökkenést kell elszámolni az eszközök feleslegessé válásakor, de legkésőbb a feleslegessé válás üzleti évének mérlegfordulónapjával (a kérdés szerinti esetben 2022. december 31-ével).
A feleslegessé, értékesíthetetlenné vált eszközök terven felüli értékcsökkenését úgy célszerű megállapítani, hogy a kivezetéskor meglévő nettó értékből levonjuk a készletre vett hasznosítható anyagok, alkatrészek piaci értékének, valamint a bontás utáni hulladék értékének együttes összegét. (Ez az együttes összeg azonban nem lehet több mint a kivezetésre kerülő eszközök nettó értéke.) Az így meghatározott terven felüli értékcsökkenést kell az egyéb ráfordítások között elszámolni.
Az Szt. 81. § (4) bekezdésének a) pontja alapján az egyéb ráfordítások között elkülönítetten kell kimutatni – többek között – a tárgyi eszközök 53. § (1)–(2) bekezdése szerint elszámolt terven felüli értékcsökkenésének összegét.
Ebből az is következik, hogy az Szt. 2. és 3. számú melléklete szerinti eredménykimutatás „Ebből: értékvesztés” sorának tartalmaznia kell a tárgyi eszközök terven felüli értékcsökkenésként kivezetett selejtezéskori értékét is.
A Tao-törvény 7. § (1) bekezdésének d) pontja szerint a tárgyi eszköz bármely jogcímen történő kivezetésekor az eszköz számított nyilvántartási értékének a készletre vett hulladék anyag, haszonanyag értékét meghaladó része – jelen esetben a terven felüli értékcsökkenés –csökkenti az adózás előtti eredményt.
Ugyanakkor a 8. § (1) bekezdésének b) pontja szerint a tárgyieszköz-állományból bármely jogcímen történő kivezetésekor az eszköz könyv szerinti értékének a készletre vett hulladék anyag, haszonanyag értékét meghaladó része növeli az adózás előtti eredményt.
A hivatkozott előírások összevetése alapján – ahogyan arra Ön is utalt kérdésében –, a tárgyi eszköz terven felüli értékcsökkenés elszámolásával történő kivezetésekor a számított nyilvántartási érték és a könyv szerinti érték különbözete (azonos összegű korrekciók után) módosítja – előjelének megfelelően – az adózás előtti eredményt.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
Hozzászólások (2)
Kedves Ruszin Zsolt!
Nem értek egyet Önnel.
A bérlet és a lakásbérlet a dolog és a jog használatára, a haszonbérlet pedig ezen túlmenően a hasznok szedésére is feljogosít (például termőföld bérlete esetén a termény).
Helyiség bérlete esetén a bérleti díj megfizetésével a bérlő az adott ingatlan használatának jogáért fizet, és nem azért, hogy azt az igényeinek és adott esetben az általa folytatott tevékenység igényihez szabva a bérbeadó átalakítsa (Ptk. 6:331.§; 6:336.§.).
Vagyis az Ön álláspontjával – „A bérbeadó már fizetett a bérleti jogviszonyért, az átadott felújítási érték is a bérbeadás költsége.” – szemben, a bérleti jogviszonyért bizony a bérlő fizet, a bérbeadó számára átadott felújítás értéke viszont nem része ennek a díjnak.
Nem állítottam, hogy az ingatlanon végzett beruházás sorsa vagy az azzal kapcsolatos elszámolás a hatóság dolga lenne.
A bérbeadó – többek között – szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak (Ptk. 6:332. §).
Ugyanakkor, a bérleményben folytatandó tevékenység gyakorlásához szükséges feltételek biztosítása külön kikötés nélkül nem tartozik a bérbeadó szavatossági kötelezettségei közé, ezért a bérlő erre hivatkozással nem mentesül bérleti díjfizetési kötelezettsége alól. [EBH 2008.1869.]
Ebből következően (bár ezt a kérdést feltevő Olvasónk nem vitatta, nem említette), ha a bérlő a dolgot – jelen esetben a bérelt ingatlant – jogosulatlanul alakította át, a bérbeadó felhívására köteles az eredeti állapotot helyreállítani (Ptk. 6:333. §).
Nyilvánvalóan, a bérbeadó elemi érdeke, hogy a dolgot a bérleti jogviszony megszűnésekor olyan állapotban kapja vissza, amilyen a bérlet létrejöttekor volt. A dolog átalakításához, állagának megváltoztatásához ezért a bérbeadó hozzájárulása szükséges, akkor is, ha valószínűsíthető, hogy a munkálatok elvégzéséből neki magának is haszna származik. Ráadásul, bizonyos munkálatok elvégzéséhez a bérbeadó hozzájárulásán felül hatósági engedélyt is be kell szerezni. Mindezekből következik, hogy ha a bérlő az említett hozzájárulás, vagy engedély hiányában jogosulatlanul végzett munkálatokat a bérlet tárgyán, a bérbeadó kívánságára köteles az eredeti állapotot helyreállítani a saját költségén.
Lényeges, hogy a Ptk. – az Ön által is hivatkozott szakasz – előírja, hogy a bérbeadó a bérlet egész időtartalma alatt köteles gondoskodni arról, hogy a dolog a rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen. Ezért a törvény a dolog fenntartásával járó költségeket (beleértve a rendkívüli felújítás és javítás költségeit, valamint a szükséges kiadásokat), továbbá a dologgal kapcsolatos terheket, a bérbeadóra hárítja. Ez alól csak azok a kisebb költségek jelentenek kivételt, amelyek a dolog rendeltetésszerű használatával együtt járnak.
A rendkívüli felújítás, javítás – például egy vihar során megrongálódott tetőszerkezet – a bérelt ingatlan rendeltetésszerű használatát gátolja, sőt, adott esetben életveszélyt is jelenthet, így a bérbeadónak kötelessége ezt megjavíttatni. Ezzel szemben egy betört ablak javíttatása elvárható a bérlőtől.
Az azonban, hogy egy általánosságban iroda vagy üzlet céljaira megfelelő, bérbe adott ingatlant a bérlő által folytatott tevékenység céljaira (például fodrászüzletből kávézóvá) alakítsanak át, szerintem nem tartozik abba a kategóriába, amelyért a bérbeadónak helyt kell állnia.
Az Olvasónk által vázolt esetben a terv szerinti (számviteli) értékcsökkenési leírást a határozott időre szóló szerződés figyelembevételével állapították meg. Ugyanakkor az eredeti állapot helyreállításához szükséges bontás után fennmaradt és készletre vett eszközöknek megállapítható (maradvány, haszonanyag, hulladék) értéke volt. (Ez valóban nem azonos az adótörvény szabályai szerint figyelembe vett értékkel, de ezt én nem is állítottam.) Miután ezek az érintett társaság további tevékenysége szempontjából haszontalanok voltak, illetve nem értékesíthetőek, az selejtezésük elszámolását teszi indokolttá.
Ennek során (adott esetben) környezetvédelmi, illetve ezekhez kapcsolódó jogszabályokban foglalt rendelkezéseket is figyelembe kell venni, ez pedig az érintett „hatóság” kompetenciája is lehet, nem csak a bérleti szerződésben szereplő feleké.
Üdvözlettel: Sinka Júlia
A bérlés visszterhes jogviszony, a bérlő már kapott bevételt, a felújítási érték megszerzése - hacsak a felek másként nem döntöttek - nem különálló ügylet. A bérbeadó már fizetett a bérleti jogviszonyért, az átadott felújítási érték is a bérbeadás költsége. Az ingatlanon végzett beruházás sorsa vagy az azzal kapcsolatos elszámolás nem a hatóság, hanem a felek dolga, ha egyáltalán kívánnak erről rendelkezni, merthogy a törvény ezt már rendezi (Ptk. 6:351.§). Bár a kérdező jól kérdezett, a válasz sajnos rossz lett.
A számviteli selejtezés azért nem jöhet szóba, mert a bérleti időszak a hasznos időtartam, ez alatt kell elszámolni az értékecsökkenést. Az adózási nyilvántartási értéket nem kell selejtezni, itt valóban keletkezhet olyan adóalap ami "nem hasznosul", az csupán adósemleges kiadás (költség és adóalapnövelő).