Akár a foglaló is elúszhat: mi gáncsolhatja el az Otthon Start hitelt a bírálatnál?

Megosztás Tetszik

Akár a teljes foglalót is elveszíthetik azok a vevőjelöltek, akik a kiszemelt ingatlan állapotát, jogi rendezettségét vagy biztosíthatóságát csak a szerződéskötés után ellenőrzik. A money.hu elemzése szerint a támogatott hitelek – így a fix 3 százalékos Otthon Start hitel vagy a CSOK Plusz – igénylésénél is a műszaki állapot, a nyilvántartásban szereplő hivatalos információk és a lakhatóság a döntő, a vonatkozó jogszabályban megfogalmazott kritériumok mellett. Ha ezek valamelyike nem megfelelő, a bank akár el is utasíthatja a hitelkérelmet, és a vevő könnyen elveszítheti a foglalót, olvasható a money.hu közleményében.

A támogatott lakáshitelek esetében nincs előírt falazattípus vagy építészeti megkötés, a bankok az értékbecslés során azonban részletesen vizsgálják az ingatlan műszaki állapotát, biztosíthatóságát, elhelyezkedését és jogi helyzetét. Ezek együttesen határozzák meg, hogy az adott ingatlanra mekkora hitelösszeg vehető fel. Egy vályogház például lehet elfogadott fedezet, de ha gyenge az állapota vagy nem biztosítható kellő értéken, akkor a bank kisebb hitelösszeget ajánlhat, és magasabb önerőt kérhet.

A vidéki kisebb településeken gyakori, hogy az ingatlanok piaci értéke eleve alacsonyabb, így már téglaépítésű házak esetén is előfordulhat, hogy 25–30 százalék önerőt kér a bank. Emellett a konkrét műszaki állapot a meghatározó: a repedések, nedvesedés, elavult tetőszerkezet vagy hiányos közművesítés komoly értékcsökkentő tényező lehet.

Sok esetben az ingatlan földhivatali nyilvántartása sincs rendben. Gyakran előfordul, hogy egy korábbi hozzáépítés, terasz, garázs vagy melléképület nincs feltüntetve a térképmásolaton. Az értékbecslésnél ezek a részek nem számítanak bele az ingatlan értékébe.

Ha például egy 10 millió forintos ingatlanból 1 millió forintot ér a hivatalosan nem szereplő garázs, akkor a becslő csak 9 millió forintra értékelheti az ingatlant – ennek arányában csökkenhet a felvehető hitel összege is. Ráadásul, ha a garázsban található a ház gépészete – például a kazán vagy hőszivattyú –, az jogilag nem létező helyiségben van, ami a lakhatóságot is megkérdőjelezi, és akár a teljes hitelbírálat elutasításához vezethet.

A bankok lakhatósági szempontokat is figyelembe vesznek. Ha például a fúrt kútból származó víz nem felel meg a közegészségügyi előírásoknak, a bank jó eséllyel elutasítja a támogatott hitelkérelmet – még akkor is, ha az ingatlan egyébként megfelelő állapotban van.

A money.hu szakértői szerint a legfontosabb lépés, hogy az érdeklődők már a megtekintéskor vagy azt megelőzően kérjék el a tulajdoni lapot és a térképmásolatot, valamint vizsgáltassák meg az ingatlan műszaki állapotát. Aki biztosra akar menni, az előzetes értékbecslést is kérhet a választott banktól – így még a foglaló kifizetése előtt kiderülhet, hogy a kiszemelt ingatlan alkalmas-e a támogatott hitelhez.

Különösen fontos ez akkor, ha az igénylő a fix 3 százalékos Otthon Start hitelt és a CSOK Pluszt egyszerre szeretné felvenni. Ekkor ugyanis a hitelintézet a CSOK Plusz szabályrendszerének megfelelően vizsgálja az ingatlan lakhatósági és egyéb megfelelőségét.

„A bankok a lakhatási alkalmasságot jellemzően az értékbecslés során vizsgálják, ami történhet előzetes értékbecslés keretében is – ez azért előnyös, mert a vevő még az elköteleződés előtt képet kaphat arról, hogy az ingatlan megfelel-e a banki feltételeknek. Az értékbecslés ugyanakkor a hiteligény benyújtásával egyidejűleg is elkészülhet, amikor általában már megszületett az adásvételi szerződés, és a foglaló is átadásra került. Ha a bank a hitelkérelmet műszaki vagy jogosultsági okokra hivatkozva utasítja el, az ügyfél 15 napon belül kérheti a kormányhivataltól annak megállapítását, hogy valójában megfelelt a feltételeknek. Ha a kormányhivatal ezt végleges határozatban megerősíti, a bank nem tagadhatja meg a hitelszerződés megkötését és a folyósítást pusztán a korábbi elutasítás indokaira hivatkozva. Fontos azonban, hogy a kormányhivatal csak a rendeletben meghatározott jogosultsági feltételeket vizsgálhatja – a hitelképesség megítélése továbbra is kizárólag a bank hatáskörébe tartozik.” emelte ki Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.

A szakértő szerint a tudatosság a legfontosabb: minden iratot, minden műszaki és jogi részletet érdemes a foglaló átadása előtt leellenőrizni, mert csak így kerülhető el, hogy a vásárló végül finanszírozás nélkül maradjon és adott esetben még a foglalót is elbukja.