Ingatlanbérlés megszűnése beruházás után: ki fizeti az adókat?

Megosztás Tetszik

Gyakori, hogy a társaságok magánszemélytől bérelt ingatlanon jelentős összegű beruházást végeznek. Hogyan kell elszámolni a bérleti időszak lejártát követően? Kinek, milyen adófizetési kötelezettsége keletkezik? Olvasónk kérdésére dr. Verbai Tamás szakértőnk válaszolt.

Magánszemély 2005-ben bérbeadta a családi bt.-nek a tulajdonát képező ingatlant, amelyen 15 millió forintos beruházást végzett a bt., amiből 12 millió forint vissza nem térítendő támogatás - vázolta a helyzetet a kérdező, majd így folytatta: jelenleg 6 százalékos értékcsökkenési elszámolással 6 millió forinton áll. Kérdésem, hogy milyen feltételekkel kerülhet vissza a magánszemély tulajdonába az ingatlan? Hogyan érinti ez a áfát, ha 2,5 millió forint visszaigényelhető volt?

Szakértőnk mindenek előtt felhívta a kérdező figyelmét arra, hogy a kérdésben szereplő problémára csak a tényállás teljeskörű ismerete mellett adható egzakt válasz.

1.) A kérdés szerinti felújítási munkálatok költségeinek elszámolását meghatározza a felek, vagyis az ingatlan tulajdonosa, illetőleg a társaság között az ingatlan használata vonatkozásában létrejött megállapodást tartalma.

Abban az esetben, ha a felek úgy állapodtak meg, hogy a társaság mint az ingatlan használója jogosult az ingatlanon átalakítási, felújítási munkálatokat elvégezni/elvégeztetni, és ennek költségeit nem számlázza tovább az ingatlan tulajdonosa(i) felé, akkor a felújítás/átalakítás költségeit, ennek értékét aktiválnia kell, ami a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Sztv.) 26. § (2) bekezdése értelmében a társaság könyveiben, az ingatlanok között kerül kimutatásra, amelyre pedig így az Sztv. illetőleg a társasági és osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény (a továbbiakban: Taotv.) szabályainak megfelelően értékcsökkenés számolható el (amint a társaság is eljárt a kérdésből megállapíthatóan), tehát nincs lehetőség a ráfordítások egy összegben történő leírására.

Abban az esetben, ha a felek meg kívánják szüntetni a bérleti jogviszonyt, és vissza kívánják adni az ingatlant a tulajdonos magánszemély birtokába, akkor a bérlő társaság által elvégzett felújítással az alábbiak szerint számolhatnak el:
- a bérbeadó piaci értéken megváltja, megvásárolja azt, vagyis megtéríti a bérlő társaság számára a felújítás értékét, amely esetben az ellenértékre áfát kell felszámítania a társaságnak;
- a bérbeadó magánszemély térítés nélkül veszi át az ingatlant, amely esetben azonban a felújítás ellenértéke után szintén áfát kell felszámítania a társaságnak, míg a tulajdonos magánszemély oldalán egyéb jövedelemként jelentkezik, amely pedig szja- és eho-fizetési kötelezettséget von maga után;
- a bérbeadó magánszemély kérheti továbbá az eredeti állapot visszaállítását (ez utóbbi véleményünk szerint a kérdés szerinti esetben gazdaságilag nem racionális döntés).

Amennyiben mégis ilyen módon számolnának el a felek, akkor a bérbeadó társaságnak terven felüli értékcsökkenés elszámolásával kell kivezetnie a felújítást a könyveiből.

2.) Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfatv.) 135. § (1) bekezdése szerint abban az esetben, ha az adóalany terméket tárgyi eszközként használ vállalkozásán belül, a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatbavételének hónapjától kezdődően ingó tárgyi eszköz esetében 60 hónapig, míg ingatlan tárgyi eszköz esetében pedig 240 hónapig terjedő tartamban az adóalany adólevonási jogát - az adólevonási jog gyakorlása egyéb feltételeinek sérelme nélkül - az e § és a 136. § rendelkezéseinek figyelembevételével gyakorolhatja.

Az Áfatv. 120. § a) pontja szerint abban a mértékben, amilyen mértékben az adóalany - ilyen minőségében - a terméket, szolgáltatást adóköteles termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja, jogosult arra, hogy az általa fizetendő adóból levonja azt az adót, amelyet termék beszerzéséhez, szolgáltatás igénybevételéhez kapcsolódóan egy másik adóalany - ideértve az Eva. hatálya alá tartozó személyt, szervezetet is - rá áthárított.

Az Áfatv. 135. § (2) bekezdése kimondja, hogy az (1) bekezdésben meghatározott időtartam figyelembevételével, annak a naptári évnek az utolsó adómegállapítási időszakában, amely naptári év teljes időtartamában a tárgyi eszköz az adóalany rendeltetésszerű használatában van, az adóalany köteles a tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított adó összegének ingó esetében 1/5 részére, míg ingatlan esetében pedig 1/20 részére vonatkozóan utólagos kiigazítást elvégezni, feltéve, hogy a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényezőkben a tárgyi eszköz beszerzésének évéhez vagy a 11. § (2) bekezdés a) pontjában említett esetben a rendeltetésszerű használatba vételének időpontjához képest változás következik be, és a számítás eredményeként adódó különbözet összege abszolút értékben kifejezve eléri vagy meghaladja a 10 000 forintnak megfelelő pénzösszeget.

Az Áfatv. 135. § (3) bekezdése alapján a (2) bekezdés szerinti különbözetre a 132. § (2) és (4) bekezdését kell megfelelően alkalmazni.

Az Áfatv. 136. § (1) bekezdése szerint abban az esetben, ha az adóalany a tárgyi eszközt a 135. § (1) bekezdésében meghatározott időtartamon belül értékesíti, a teljesítés hónapjára és a hátralevő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét véglegesen levonhatja, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra egyébként jogosítaná; illetőleg véglegesen nem vonhatja le, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra egyébként nem jogosítaná.

A társaság által a bérelt ingatlan felújítása kapcsán gyakorolt adólevonási és -visszaigénylési jog vonatkozásában a fentieket értelmezve megállapítható, hogy az adólevonási jog gyakorlására kizárólag az adóköteles termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás érdekében történő beszerzések kapcsán van lehetőség, mivel a társaság az ingatlan-tulajdonos részére visszaszolgáltatásakor – történjen az akár ellenérték fejében, vagy ingyenesen – a felújítás értéke után áfa-fizetésre válik kötelessé, így jogosulttá válik a felújítás után általa korábban megfizetett és levonásba helyezett áfa végleges levonásba helyezésére, vagyis nem kell korrekciót végrehajtania.
OLVASSA EL a témában korábban írt cikkünket ITT!