Felújítaná bérelt irodáját? Így számolhatja el a költségeket

Megosztás Tetszik

Egy vállalkozás másfél éve bérel egy ingatlant székhely/iroda/bemutatóterem céljából. Az egyik helyiség csempéjének felújítási költsége körülbelül 80 ezer forint lenne. A radiátorszelepek is cserére szorulnak, ami nagyjából 50-60 ezer forint kiadást jelent. A bérbeadó nem vállalja a felújítási költségeket. Elkönyvelheti-e a kft. mindezt saját költségeként? A kérdésre Juhász Tibor okleveles nemzetközi és ellenőrzési adószakértő válaszol.

A kérdésből az derül ki, hogy az említett költségek a vállalkozás tevékenysége érdekében merülnek, merültek fel, így a válasz, igen, elszámolhatja a kft. a költségeket. Juhász Tibor nem tekintené a felújítást értéknövekedésnek, egyszerűen javításnak, a folyamatos működéshez szükséges karbantartási költségként számolná el az ehhez kapcsolódó kiadásokat.

Nézzük meg, mikor beruházás, és mikor költség az említett kiadás a számviteli törvény alapján!

Mit jelent a beruházás? A törvény szerint beruházás a tárgyi eszköz beszerzése, létesítése, saját vállalkozásban történő előállítása, a beszerzett tárgyi eszköz üzembe helyezése, rendeltetésszerű használatbavétele érdekében az üzembe helyezésig, a rendeltetésszerű használatbavételig végzett tevékenység (szállítás, vámkezelés, közvetítés, alapozás, üzembe helyezés, továbbá mindaz a tevékenység, amely a tárgyi eszköz beszerzéséhez hozzákapcsolható, ideértve a tervezést, az előkészítést, a lebonyolítást, a hitel-igénybevételt, a biztosítást is). Beruházás a meglévő tárgyi eszköz bővítése, rendeltetésének megváltoztatását, átalakítását, élettartamának, teljesítőképességének közvetlen növelését eredményező tevékenység is, az előbbiekben felsorolt, e tevékenységhez hozzákapcsolható egyéb tevékenységekkel együtt.

Mi számít felújításnak? Felújítás az elhasználódott tárgyi eszköz eredeti állaga (kapacitása, pontossága) helyreállítását szolgáló, időszakonként visszatérő olyan tevékenység, amely mindenképpen azzal jár, hogy az adott eszköz élettartama megnövekszik, eredeti műszaki állapota, teljesítőképessége megközelítően vagy teljesen visszaáll, az előállított termékek minősége vagy az adott eszköz használata jelentősen javul és így a felújítás pótlólagos ráfordításából a jövőben gazdasági előnyök származnak. Felújítás a korszerűsítés is, ha az a korszerű technika alkalmazásával a tárgyi eszköz egyes részeinek az eredetitől eltérő megoldásával vagy kicserélésével a tárgyi eszköz üzembiztonságát, teljesítőképességét, használhatóságát vagy gazdaságosságát növeli. A tárgyi eszközt akkor kell felújítani, amikor a folyamatosan, rendszeresen elvégzett karbantartás mellett a tárgyi eszköz oly mértékben elhasználódott (szerkezeti elemei elöregedtek), amely elhasználódottság már a rendeltetésszerű használatot veszélyezteti. Nem számít felújításnak az elmaradt és felhalmozódó karbantartás egy időben való elvégzése, függetlenül a költségek nagyságától.

A beruházás, felújítás esetében azt is figyelembe kell venni, hogy az ingatlan esetleg nem lakóépület-e, s fontos kitételeket fogalmaznak meg az áfatörvény 124. § (1) i, és 124 § (2) c pontjai is.

Mi számít karbantartásnak? Karbantartás a használatban lévő tárgyi eszköz folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási tevékenység, ideértve a tervszerű megelőző karbantartást, a hosszabb időszakonként, de rendszeresen visszatérő nagyjavítást, és mindazon javítási, karbantartási tevékenységet, amelyet a rendeltetésszerű használat érdekében el kell végezni, amely a folyamatos elhasználódás rendszeres helyreállítását eredményezi.

Amennyiben a bérelt ingatlan kialakítása a bérlemény korábbi rendeltetésének megváltoztatását eredményezi, az ingatlan kialakításával kapcsolatosan felmerült költségeket beruházásként kell elszámolni, majd a rendeltetésszerű használatba vételkor az ingatlanok között – mint bérbe vett bérleményen végzett beruházást – aktiválni kell.

Az évenként elszámolandó értékcsökkenés meghatározása során a bérleti szerződésben foglaltakat is figyelembe kell venni (használati idő, maradványérték, egyebek)

A gyakorlatban leginkább a bérelt ingatlanon végzett beruházásokkal kapcsolatban merül fel a kérdés, hogy mi a teendő a bérlő által a bérleménybe beépített eszközökkel a bérleti szerződés lejáratának végén. Itt ez nem kérdés, mivel a felek között ez fel sem merült.

Ha szerencsénk van, a bérleti szerződés rendelkezik arról, hogy az ingatlant az eredeti állapotba kell helyreállítani, és arról is, ki viseli ennek a költségét. Nem mindegy, hogy beruházásról, felújításról, vagy csak javításról van-e szó.

Az idegen ingatlanon végzett beruházás keretében beépített tárgyi eszközt a társaság tárgyi eszközei között veszik nyilvántartásba, és az értékcsökkenési leíráshoz meg kell határozni az eszköz hasznos élettartamát és maradványértékét. Ez azonban bérelt ingatlanon megvalósított beruházás esetén több kérdést is felvethet.

A bérelt ingatlanon végzett beruházásban megvalósult tárgyi eszköz hasznos élettartamának meghatározása egyes határozott idejű, rendes felmondással fel nem mondható bérleti szerződések esetén viszonylag egyszerű lehet, mivel alapvetően a hasznos élettartam nem lehet hosszabb a bérleti időszaknál, de rövidebb lehet, vagy akár meg is hosszabbítható. Továbbá felmerül a kérdés, hogy a hasznos élettartam és a bérleti időszak hogyan viszonyul egymáshoz? Például lehet-e hosszabb a hasznos élettartam a bérleti időszaknál, ha a határozott időre szóló bérleti szerződés meghosszabbítható?

Jelen esetben az elvégzendő feladatok a klasszikus karbantartás jellegű munkák közé tartoznak, amelyek a következők:

- a funkcióváltás célja nélküli válaszfalemelés, vagy a konyha, a WC, a fürdőszoba áthelyezése,
- a hibaelhárítás, a kijavítás,
- a kerítések szakaszos vagy teljes cseréje – ha a tartóoszlopokat nem cserélik,
- az út, a térburkolat esetében a kátyúk helyreállítása,
- a térvilágítás javítása – ha azok több mint két tartóoszlop közötti vezeték cseréjét érintik,
- a gépek tartozékainak cseréje, a fődarabok javítása (például elektromos motor újratekercselése),
- a tervszerű, megelőző karbantartás, az üzemzavar elhárítása, melyek következtében a gépek, berendezések várható élettartama nem növekszik, funkciói nem bővülnek.

A gépek, berendezések vállalkozáson belüli áthelyezése, és az ezzel járó szállítási, gépalapozási, szerelési, üzembe helyezési munkák fenntartási ráfordításnak minősülnek, és ezek a költségek között azonnal elszámolhatók.