Végtörlesztés: itt a megoldás a lízingeseknek

Megosztás Tetszik

A végtörlesztésre jogosultak körét érintő szakmai, társadalmi és politikai viták meghatározzák az elmúlt hetek közéletét. Az érintettek érdekei és törekvései érthető módon ellentétesek. A devizában eladósodottak nagy része, ha módja volna rá, élne a végtörlesztéssel, míg a pénzügyi intézmények többsége – több okból is – minél szűkebbre szabná ennek lehetőségeit.

A kedvezményes végtörlesztéssel kapcsolatosan a Pénzügyi Szervek Állami Felügyelete több ízben is hatásosan lépett fel a bankok részéről tapasztalt kétes jogértelmezések ügyében, és a törvényalkotás is gyorsan reagált például a szakaszosan folyósított vagy a devizában törlesztett hiteleket érintő problémákra.

Ami várat magára, az a devizaalapú lakáscélú pénzügyi lízingszerződést kötők helyzetének rendezése, amelynél – egyelőre úgy tűnik – elapadtak a jogalkotói ötletek. Hogy a segítő szándék fennáll, jóindulattal feltételezhető: hiszen a hírek szerint Rogán Antal, az otthonvédelemmel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló törvényjavaslatok előterjesztője is jelezte bizottsági felszólalásában, hogy a kedvezményes végtörlesztés lehetőségét a korábban lízingszerződéses konstrukciókban eladósodottakra is szeretnék kiterjeszteni. Ne feledjük, a jelzáloghitelek végtörlesztésének törvényhozói indíttatása éppen az otthonvédelem, az elszabadult devizaárfolyamokból eredő kiszámíthatatlanság, továbbá az ebből eredő létbizonytalanság társadalmi szintű problémáinak kezelése volt!

Ezt a segítséget nyilvánvalóan igényelnék azok is, akik saját lakhatásuk biztosítására – például kellő önerő híján – lakáscélú pénzügyi lízing keretében vállaltak minden előzetes elképzelésüket felülmúló, havi rendszerességű, deviza alapú fizetési kötelezettséget.

Annak érdekében, hogy megérthessük a jogalkotók tanácstalanságát, tekintsük át a lakáscélú pénzügyi lízing azon főbb jellemzőit, amelyek megnehezítik az érintettek kedvezményes végtörlesztési koncepcióba való beillesztését.

A pénzügyi lízing a Polgári Törvénykönyv kebeléből kitaszított, ám az ott szabályozott több jogügylettípus vonásait is magán hordozó „törvénytelen” gyermek, amely jogintézményben a hitel, az adásvétel és a bérlet elemei egyaránt megtalálhatók.

A pénzügyi lízing – a vizsgált esetkörre szűkítve – az a tevékenység, amelynek során a lízingbeadó (a pénzügyi intézmény) az ingatlan tulajdonjogát a lízingbevevő megbízása szerint abból a célból szerzi meg, hogy azt a lízingbevevő határozott idejű használatába adja. A használatba adással a lízingbevevő

a) viseli a kárveszély átszállásából származó kockázatot,
b) a hasznok szedésére (pl. bérbeadásra) jogosulttá válik,
c) viseli a közvetlen terheket (ideértve a fenntartási és amortizációs költségeket is),
d) jogosultságot szerez arra, hogy a szerződésben kikötött időtartam lejártával a lízingdíj teljes tőke- és kamattörlesztő részének, valamint a szerződésben kikötött maradványérték megfizetésével a dolgon ő vagy az általa megjelölt személy tulajdonjogot szerezzen. A lízingdíj tőkerésze az ingatlan vételára, amely részletein felül a pénzügyi intézmény kamatot vagy egyéb hasznot realizál. Ha a lízingbevevő nem él a lízing adta lehetőséggel és nem szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, akkor a lízing tárgya visszakerül a lízingbeadó birtokába és könyveibe. [2. számú melléklet a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról 1996. évi CXII. törvényhez (Hpt.), Értelmező rendelkezések, I. Pénzügyi szolgáltatások 11.; 2. számú melléklet a Hpt.-hez, Értelmező rendelkezések, III. Egyéb meghatározások 5.2.]

Zárt végű lízing esetén a szerződésben kikötött időtartam lejártával az ingatlan tulajdonjoga mintegy automatikusan átszáll a lízingbevevőre, míg nyílt végű lízing esetén vételi jog gyakorlásával szerezhető meg az ingatlan. A lízing lejártáig (vagyis a teljes lízingdíj és az esetleges maradványérték megfizetéséig) a lízingbeadó az ingatlan tulajdonosa, a lízingbevevő pedig kvázi használati díjat fizet. Lízingnél nem a zálogjog, hanem a tulajdonjog visszatartása a biztosíték a pénzügyi intézmény számára. Mivel a lízingelt ingatlan a pénzügyi intézmény tulajdonában marad, zálogjogról nem lehet szó a konstrukcióban.

Amennyiben azonban a lízingbevevő az esedékes deviza alapú lízingdíj megfizetésével – például az árfolyamváltozás miatt megnövekedett terhei miatt – késedelembe esik, a lízingbeadó a szerződést rendszerint felmondhatja. A lízingbevevőnek ekkor – ha a szerződés másképp nem rendelkezik – általában a már megfizetett lízingdíj visszakövetelésének lehetősége nélkül vissza kell adnia a lízingelt ingatlan birtokát, az otthonát.

A devizahitelek kedvezményes végtörlesztésére való jogosultság megállapításakor nem a folyósított kölcsön célja a döntő, hanem az, hogy ingatlan lett-e annak a fedezete. Amennyiben igen, akkor a fizetésképtelenséggel együtt az adós (esetleg valamely adóstárs) zálogként adott lakása is veszélybe kerülhet. A jogalkotó szerint a lízingesek „végtörlesztése” esetében az okozza az egyik problémát, hogy nincs jelzálogjog. A helyzet csaknem abszurd: nincs jelzálogjog, tehát nem lehet végtörleszteni sem. Azaz éppen a végtörlesztés fogalmánál remek fogódzót adó kitétel köti gúzsba a jogalkotói szándékot a lízingesek esetében. Pedig, ahogy láttuk, az otthon elvesztésének veszélye a lízingbevevő kiszolgáltatottabb helyzete révén – hiszen tulajdonjogot csak az ügylet legvégén szerez – fokozottan fennáll.

Véleményünk szerint helytelen a probléma gyökerét a jelzálogjogban megragadni, és ez akadályozza a megoldás kidolgozását. A deklarált cél nem más, mint az otthonvédelem; hogy senki ne veszítse el lakását csak azért, mert történetesen devizában tartja nyilván tartozását egy pénzügyi intézmény. A jelzálog jellemzően a lakáscélú hitelszerződések teljesítését biztosító mellékkötelezettség, de nem maga a jogügylet veleje, esszenciája. A jogügylet lényege a más helyett a pénzintézet részéről történő teljesítés. Mindez a pénzügyi líznignél is igaz, így az, hogy a lakáscélú pénzügyi lízingnél nincs tulajdon, amire bejegyezhető volna a jelzálogjog, nemhogy a lízingbevevők hátrányára nem szabadna, hogy essen, hanem éppen fokozott védelmüket indokolná.

Fejtörést okozhat az is, hogy lízing esetében fogalmilag nem lehet végtörlesztésről szó, hiszen ha hitel nincs, törlesztőrészlet sincs. A végtörlesztés törvényi fogalmát azonban éppen azok alkották, akik most tanácstalanul állnak, holott a megoldás éppen a fogalmak megfelelő módosítása, tisztázása lehetne.

A megoldás véleményünk szerint nem ördöngösség: a pénzügyi lízing és a hitelügylet már többször megtalálták a közös nevezőt, meglepően sok helyen kéz a kézben járnak, például a Hpt. számtalan rendelkezése is együttesen szabályozza őket. [pl. Hpt. 200/A. §, 209. § (2), 210. § (3), 210/A. §, 234/A. §]

A fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény egyenesen a hitellel azonos szabályokat rendeli alkalmazni a fogyasztónak nyújtott pénzügyi lízingre azzal, hogy ahol a törvény hitelt említ, ott pénzügyi lízinget, ahol törlesztő részletet említ, ott a lízingdíjat kell érteni. [a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény 1. § (3) bekezdése]

Nem szükséges tehát jogalkotói bravúr a végtörlesztésre jogosultak körének bővítéséhez, csupán a devizahitelekhez, illetve a szakaszos utalással kapcsolatosan elfogadott módosításhoz hasonlóan el kell vágni a gordiuszinak tűnő csomót.

A végtörlesztés megfelelője lízing esetén a még hátralékos, devizában nyilvántartott lízingdíj rögzített árfolyamon történő egyösszegű, megfizetése lehetne. Nyilvánvalóan érvényesülnének a devizahitelesekre vonatkozó megszorítások, határidők is, például akkor volna lehetőség rá, ha a lízingbeadó 2011. június 30. napjáig nem mondta fel a lízingszerződést, a lízingszerződés megkötésekor (vagy az első lízingdíj esedékességekor) érvényes devizaárfolyam nem haladta meg a svájci frank esetén 180 HUF/CHF, euró esetén 250 HUF/EUR, japán jen esetén a 200 HUF/100 JPY árfolyamot, vagy éppen ugyanúgy csak olyan magánszemély vehetné igénybe, aki saját vagy közeli hozzátartozója részére lízingeli az ingatlant. Megjegyezzük, hogy a lízingbevevők egy része feltehetően így is elesne a lehetőségtől, hiszen a szükséges önerő vagy áthidaló kölcsön híján nem tudná értékesíteni a lízingelt ingatlant, hogy aztán egy kisebbe költözzön át.

A részletszabályok kidolgozása nyilván nem egyszerű, de nem is megoldhatatlan jogalkotói feladat, persze nem tisztünk az sem, hogy kéretlen tanácsokat osztogassunk a törvényhozásnak. A jelen cikk célja pusztán az, hogy olvasóinkat és esetlegesen a jog alkotóit is további gondolkodásra, a kérdés mélyebb megértésének igényére, egyfajta társadalmi párbeszédre ösztönözzük.

dr. Kocsis Ádám / dr. Csurgay András Zsolt
Csurgay Ügyvédi Iroda