Telek felosztását követően adómentesen értékesíthetőek-e az ingatlanok?

Megosztás Tetszik

Olvasónkban felmerült a kérdés, ha megvettek egy telket, melyet 5 telekre felosztottak, és ezeket az ingatlanokat eladják, sorozat jellegű értékesítésről beszélünk-e. A kérdésre dr. Bartha László adójogi szakjogász, az Adózóna szakértője válaszolt.

A kérdés részletesen így szólt: 2019.01.08-án belterületi telket vásároltunk férjemmel, melyet 2023. évben földhivatal útján, 5 telekre felosztottunk, földhivatali bejegyzés megtörtént. Ezen telkeket értékesíteni szeretnénk magánszemélyként. Kérdésem, hogy ez sorozati jellegű értékesítésnek minősül-e (negyedik telektől), vagy mivel egy korábbi terület felosztásából adódik az 5 telek, ezért nem valósult meg a sorozati jellegű értékesítés, és nem kell áfásan értékesíteni a telkeket, valamint tulajdonszerzéstől számított 5 éven túl történik az értékesítés, ezért szja-t sem kell fizetni?

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 6. §-a alapján:

„(4) Szintén gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az is, ha

a) egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró, az 5. § (1) bekezdése értelmében jogképes személy vagy szervezet (a továbbiakban együtt: személy, szervezet) belföldön küldeményként feladott vagy belföldről fuvarozott új közlekedési eszközt értékesít belföldön kívülre, de – a beszerző nevére szóló rendeltetéssel – a Közösség területére, függetlenül attól, hogy a küldeménykénti feladást vagy a fuvarozást akár az értékesítő, akár a beszerző vagy – bármelyikük javára – más végzi;

b) * egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel értékesít, feltéve, hogy

ba) annak első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
bb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, vagy a használatbavétel tudomásulvétele, vagy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy
bc) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év

[a ba), bb) és bc) alpont a továbbiakban együtt: beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan];

c) egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel építési telket (telekrészt) értékesít.”

Tehát építési telek sorozat jellegű értékesítése alapján az adóalanyiság fennáll.

Az Áfa tv. 259. §-a alapján:

„259. § E törvény alkalmazásában

18. * sorozat jelleg: ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,

a) amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy
b) amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékekről szóló törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte,

az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek, továbbá azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be;”

Mint látható, a fentiek alapján, sorozat jellegűnek minősül, ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és értékesítenek, azonban azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be. A telekmegosztás tehát csak lakóterület besorolású építési telkek esetében bír jelentőséggel.

Az Áfa tv. 86. § (1) k) pontja alapján a beépítetlen ingatlan – kivéve az értékesítési telek – értékesítése adómentes (az építési telek értékesítése minden esetben adóköteles). Az értékesítésre adókötelessé tétel választható a 88. §-a alapján. Az adóhatósági álláspont szerint az adott ingatlan akkor minősül beépítettnek az ingatlan, ha az adott ingatlan beépítettsége eléri a 253/1997. (XII. 20.) kormányrendeletben, valamint a településrendezési eszközökben (településszerkezeti terv, helyi építési szabályzat) meghatározott beépíthetőség legkisebb értékét (ennek hiányában a10 százalékot).

Az építési telek fogalmát az Áfa tv. 259. § 7. pontja határozza meg:

„Építési telek: az olyan

• telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak,
• telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.”

Mint látható, az építési telek egyik jellemzője, hogy az ingatlan „beépítésre szánt” területen fekszik-e, ez a rendelkezésre álló gyakorlat alapján a telekkialakításra vonatkozó építési szabályok, az önkormányzat telekkialakítási szabályai, és az önkormányzat rendezési terve alapján ítélhető meg.