Mikor vonható le az áfa és mikor nem lakóingatlan építésekor?

Megosztás Tetszik

Ha egy szolgáltató kft. vásárolt egy telket, mert lakóingatlant szeretne ráépíteni, hogyan kell eljárni az áfa szempontjából? – kérdezte olvasónk. Dr. Bartha László adójogi szakjogász szakértőnk válaszolt.

Az ingatlant előreláthatóan bérbeadási céllal építi a kft., de az is lehet, hogy eladja. Ha nem tudja eladni, lehet, hogy irodának használja. Levonhatja-e a telek áfáját? Az ingatlan felépítése során felmerülő költségek áfája levonható-e menet közben? Ehhez szükséges-e az építkezés megkezdése előtt bejelenteni, hogy az ingatlan-bérbeadásra az áfakötelezettséget választja, vagy elég akkor, ha felépült a ház, és van bérlő? Ha mégis értékesíti az ingatlant, akkor azt is az be kell jelenteni építkezés előtt, hogy áfássá teszi, vagy elég akkor, ha kiderül, hogyan hasznosítja? Ha menet közben nem vonható le az áfa, akkor később élhet-e levonási jogával, ha kiderül, hogy eladja z ingatlant, és bejelenti hogy áfássá teszi? – sorolta kérdéseit olvasónk.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfatörvény) 120. paragrafusában foglalt általános szabály szerint az adóalany az adóköteles termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében felmerülő előzetesen felszámított adóösszegeket levonásba helyezheti, az adólevonási jogra vonatkozó egyéb jogszabályi rendelkezések sérelme nélkül, ugyanakkor az adómentes termékértékesítéshez, szolgáltatásnyújtás – beleértve az adómentes ingatlanértékesítést és -bérbeadást – érdekében felmerülő előzetes általános forgalmi adó nem levonható.

Továbbá az áfatörvény speciális levonási tilalmat fűz a lakóingatlan építéséhez kapcsolódó termékbeszerzéshez, szolgáltatásnyújtáshoz, így főszabályként a vevőnek nincs adólevonási joga az áfatörvény 124. paragrafus (1) bekezdésének i) pontja alapján a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termék, továbbá az áfatörvény 124. paragrafus (2) bekezdésének c) pontja alapján a lakóingatlan építéséhez, felújításához beszerzett szolgáltatás igénybevételéhez kapcsolódó általános forgalmi adó tekintetében.

Ugyanakkor levonható az áfatörvény 125. paragrafus (2) bekezdésének f) pontja alapján a beszerzett termék, szolgáltatás általános forgalmi adója, amennyiben azokat igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként adóköteles lakóingatlan-értékesítés adóalapjába épül be. Hasonlóan a lakóingatlan felújításához kapcsolódó levonási tilalom alól kivétel a 125. paragrafus (2) bekezdésének e) pontja alapján, ha igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként adóköteles bérbeadás adóalapjába épül be.

A fentiekből adódóan fontos, hogy dokumentálja, a lakóingatlan építésére milyen céllal kerül sor, és az ingatlan értékesítését, bérbeadását adókötelessé tegye.

Megjegyzendő, hogy az ingatlan esetében a használatbavételtől számított 20 évig figyelemmel kell lenni az áfatörvény 135. paragrafusa szerinti korrekciós kötelezettségre, azaz például ha lakóingatlan esetében az adóköteles bérbeadás elmarad, vagy az adókötelessé tétel választását módosítja, azt az adóhatóság értelmezése alapján az adólevonást meghatározó tényezőkben bekövetkezett utólagos változásnak kell tekintetni, és ez esetben az év utolsó adófizetési időszakában keletkezik adófizetési kötelezettség a levonható általános forgalmi adó 1/20-ára tekintettel. A korrekciót abban az évben kell először alkalmazni, amikor az ingatlan teljes egészében az adózó tulajdonában volt.

Továbbá, az áfatörvény 136. paragrafusában meghatározott szabály alapján a levonható adónak a  teljesítés hónapjára és a 240 hónapból hátralévő hónapokra együttesen időarányosan jutó része véglegesen nem levonható lesz, ha az értékesítés adómentesen történik, és az adózó korábban élt levonási jogával.