Magánszemély építkezése – kivitelezői áfa

Megosztás Tetszik

Egy magánszemély telket vásárolt, amelyen kivitelezővel házat építtet. Olvasónkban felmerült a kérdés, hogy a kivitelezőnek a munkavégzését és az anyagköltséget a magánszemély felé 27 százalék áfával kell-e kiszámláznia. Olvasói kérdésre dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA

Általánosságban a következők mondhatók el:

Vállalkozói szerződés esetén az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 10. §. (1) d) pontja szerint a következők az 5 százalékos adókulcs alkalmazásának feltételei:

1. A munka tárgya lakóingatlan, azaz lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

2. A lakóingatlan hasznos alapterülete nem haladja meg a törvényben írt maximumot, ami egy lakásos lakóingatlan esetén 300 négyzetméter.

3. 2025 január 1-től az alábbi esetekben tekintendő a beépített ingatlan beépített új ingatlannak:

• első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
• * első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
• első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Mint látható, ahogy kérdésében is említi, új ingatlannak minősül, ha az önálló rendeltetési egység rendeltetését megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

4. A vállalkozó építési szerelési munkával ingatlant hoz létre. Nem szükséges, hogy a munka építési engedélyköteles legyen, elegendő, ha a szerződés jellegadó tartalmában építési szerelési munkára irányul.

5. A létrehozott ingatlan bejegyzendő az ingatlan-nyilvántartásba. Az adóhatóság korábbi gyakorlata alapján nemcsak az tekintendő ide tartozónak, ha az ingatlant be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartás fő lapjára, amely az ingatlan tulajdonjogában bekövetkező változások nyilvántartására szolgál, hanem azt az esetet is, ha az ingatlan-nyilvántartáshoz tartozó térképre kell bejegyezni az építményt.

Szintén megfelel a 10. §. d) pontjának a más földterületére épített felépítmény, így megfelelhet az az eset, ha a befejezetlen ingatlan az építtető tulajdonában van. Nem feltétele ugyanakkor az 5% alkalmazásának, hogy a használatbavételi engedélyt a vállalkozó kérje meg.

6. A létrehozott ingatlan a jogosult részére átadásra kerül.

A 2016/13. Adózási kérdés alapján:

„Ennek megfelelően a rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan, illetve az olyan rendeltetésszerű használatba vett ingatlan értékesítése esetén, amelynek az első rendeltetésszerű használatbavételére jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedésétől vagy használatbavétel tudomásulvétele esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vételétől számított két év nem telt el, kötelezően adóköteles új ingatlan értékesítés valósul meg, amelyre az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén 5 százalékos adómérték alkalmazandó.

Az a) pont szerinti, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlanok körébe tartoznak a beépítés alatt álló, a félkész, szerkezetkész ingatlanok, illetve azok a befejezett ingatlanok is, amelyek tekintetében használatbavétellel összefüggő engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás folyamatban van.”

A 2016/14. számú adózási kérdés alapján szerkezetkész ingatlan értékesítésére is alkalmazható lehet az 5 százalékos adókulcs:

„A szerkezetkész, félkész egylakásos ingatlan értékesítése megfelel az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) alpontjában foglaltaknak, azaz első rendeltetésszerű használatba nem vett, beépített ingatlan értékesítése történik (a hozzá tartozó földrészlettel).”

Nem határozta meg ugyanakkor az adóhatóság a félkész, szerkezetkész, befejezett fogalmakat. Ezen fogalmakat más jogszabályok sem határozzák meg egyértelműen, bár pl. az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény és a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény alapján a szerkezetkész állapot elkészült, és ráépített tetőszerkezetet jelent.

A mindennapi nyelvhasználat alapján pedig a szerkezetkész állapot azt jelenti, hogy állnak a vakolt, kívül-belül szigetelt falak, a tetőszerkezet komplett: fedett, bádogozott, párkányokkal, ereszcsatornákkal. A külső nyílászárók ablakpárkányokkal be vannak építve, és az elektromos hálózat védőcsövei bent vannak a falban. A félkész állapot már tartalmazza a villamos alapvezetékeket szerelvények nélkül, a víz és csatorna alapszerelést szerelvények nélkül, és a komplett fűtésszerelést. Tehát a félkész állapot a szerkezetkész állapotnál későbbi készültségi szintet jelent. Kulcsrakész állapotban fent van a szaniterkerámia, készek a burkolatok, festettek vagy tapétásak a falak, helyükön vannak a belső ajtók.

7. Az 5 százalékos általános forgalmi adó főszabályként abban az esetben alkalmazható, ha a teljesítési dátum, illetve a részteljesítés teljesítési dátuma főszabályként 2023. január 1-je és 2026. december 31-e közé esik. Ha a teljesítési időpont a 2027. január 1. napjával kezdődő és a 2030. december 31. napjával záruló időszakra esik, abban az esetben alkalmazható a kedvezményes adókulcs, ha

a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2026. december 31. napjáig véglegessé vált, vagy

b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet 2024. szeptember 30. napjáig bejelentették, vagy

c) a magyar építészetről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentést 2026. december 31. napjáig tudomásul vették.

8. A megrendelő nem adóalany (ellenkező esetben fordított adózás lenne alkalmazandó) vagy olyan speciális jogállású adóalany, akitől az áfa fizetése nem követelhető.

Mint látható az 5 százalékos adókulcs alkalmazható lehet vállalkozási szerződés esetében akkor is, ha a telek a magánszemélyé.