adozona.hu
Lakásátalakítás: mikor alkalmazható az 5 százalékos áfakulcs?
//adozona.hu/afa/Lakasatalakitas_mikor_alkalmazhato_az_5os_a_41YAGB
Lakásátalakítás: mikor alkalmazható az 5 százalékos áfakulcs?
Tetszik
Újnak vagy réginek minősülnek az egy nagyobb lakás átalakításával létrehozott lakások és mikor alkalmazható az 5 százalékos áfamérték? – kérdezte olvasónk. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.
Egy megvásárolt, nagy méretű lakás átalakításával 3 db új lakást szeretnénk létrehozni, majd azt értékesíteni vagy bérbe adni.
Kérdések:
1. Az így létrejött három lakás mind újnak minősül vagy a meglévő, átalakított lakás "méretcsökkenéssel" de réginek minősül?
2. Az új lakások értékesítése áfaköteles, a régié áfamentes. Ha az átépítésre kerülő lakás réginek minősül, akkor az átépítési munkák, anyagok áfája mi alapján bontható meg levonható és le nem vonható áfára?
3. Ha generálkivitelezővel szerződünk az átalakításra, akkor, mivel új lakások kerülnek kialakításra, alkalmazható-e az 5 százalékos adómérték? A megmaradó, méretcsökkenést "elszenvedő " lakásra felmerült munkák esetében is alkalmazható az 5 százalék? Ha nem, akkor célszerű lenne külön szerződni ezekre a munkákra?
4. Ugyanígy, az általunk történő értékesítés esetén minden lakásra alkalmazhatjuk az 5 százalékot, vagy csak a két újonnan kialakított lakásra, és a méretcsökkenéssel megmaradó régire nem?
5. Ha mégis bérbeadásra kerül a sor, akkor mi alapján lehet az előzetesen levont áfát megosztani utólag? Célszerű lenne az egyes lakásokra vonatkozóan külön-külön szerződni?"
SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 3. melléklet 50. és 51. pontja alapján 5 százalékos adókulcs az alábbi ügyletekre vonatkozik:
– a 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás értékesítésére, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert,
– a 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan értékesítésére, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.
Az Áfa tv. 259. § 12. pontja alapján a lakóingatlan lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan.
Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
A 86. § ja) és jb) pontja alapján adóköteles az olyan beépített ingatlan és hozzá tartozó földrészlet értékesítése, amely:
– első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
A 2016/13. Adózási kérdés alapján az újonnan létrehozott ingatlan használatba vétele mellett első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül a már meglévő és használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan átalakítást követő olyan használatbavétele is, amelynek eredményeképpen a korábbi használathoz képest funkcióbeli/rendeltetésbeli változás is történik, és ennek kapcsán új használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás válik szükségessé.
Ugyancsak első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül a meglévő ingatlan olyan átalakítása, amelynek eredményeként az ingatlan albetéteinek a száma megváltozik, feltéve természetesen, hogy az albetéteket érintő átalakítást követő használatbavétel engedélyhez vagy tudomásulvételi eljáráshoz kötött.
Kérdéseire ennek fényében az alábbi válaszok adhatóak:
ad 1., 2., 4. A fentiekben adódóan, amennyiben a lakás átalakítása miatt az ingatlan albetéteinek száma megváltozik, és az használatbavétel engedélyhez vagy tudomásulvételi eljáráshoz kötött, a lakás átalakítása első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül.
ad 3. Generálkivitelező (vállalkozó) szolgáltatás esetében az 5 százalékos adókulcs alkalmazásának további feltétele, hogy az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügyletnek minősüljön a tranzakció, azaz:
– A vállalkozó építési szerelési munkával ingatlant hoz létre. Nem szükséges, hogy a munka építésiengedély-köteles legyen, elegendő, ha a szerződés jellegadó tartalmában építési szerelési munkára irányul.
– A létrehozott ingatlan bejegyzendő az ingatlan-nyilvántartásba. Az adóhatóság korábbi gyakorlata alapján nemcsak az tekintendő ide tartozónak, ha az ingatlant be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartás fő lapjára, amely az ingatlan tulajdonjogában bekövetkező változások nyilvántartására szolgál, hanem azt az esetet is, ha az ingatlan-nyilvántartáshoz tartozó térképre kell bejegyezni az építményt. Szintén megfelel a 10. § d) pontjának a más földterületére épített felépítmény, így megfelel az az eset is, ha a telek az építtető tulajdonában van.
– A létrehozott ingatlan a jogosult részére átadásra kerül. Az 5 százalékos adókulcs vonatkozik a szerkezetkész, félkész, kulcsrakész állapotban történő átadásra is, illetve mindazon részmunkákra kiterjed, amelyeket az ingatlan szerződésszerű átadásához a vállalkozónak teljesítenie kell.
Ugyanakkor még abban az esetben is, ha az ügyletre a fentiek értelmében vonatkozik az 5 százalékos adókulcs, az Áfa tv. 142. § (1) a) pontja és (3) bekezdése alapján a 10. § (1) d) pontja szerinti termékértékesítésre fordított adózás alkalmazandó, amennyiben a megrendelő olyan adóalany, akinek nincsen speciális jogállása, amely alapján az áfa fizetése nem követelhető.
Mivel a kizárólag adómentes tevékenység végzése nem minősül ilyen speciális jogállásnak, így esetében is felmerül a fordított adózás alkalmazása.
ad 5. Az Áfa tv. 123. § alapján abban az esetben, ha az adóalany egyaránt teljesít a 120. és 121. § szerint adólevonásra jogosító termékértékesítést, szolgáltatásnyújtást (a továbbiakban: adólevonásra jogosító termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás) és arra nem jogosító termékértékesítést, szolgáltatásnyújtást, az előzetesen felszámított adó kizárólag az adólevonásra jogosító termékértékesítésének, szolgáltatásnyújtásának betudható részében vonható le.
A 123. § (2) alapján ez esetben az előzetesen felszámított adó levonható és le nem vonható részének megállapításához az adóalany köteles olyan megfelelően részletezett nyilvántartást alkalmazni, amely az adólevonási jog keletkezésétől kezdődően alkalmas annak egyértelmű, megbízható és folyamatos követésére, hogy a termék, szolgáltatás használata, egyéb módon történő hasznosítása adólevonásra jogosító termékértékesítését, szolgáltatásnyújtását vagy arra nem jogosító termékértékesítését, szolgáltatásnyújtását szolgálja (tételes elkülönítés).
Ennek felelhet meg, ha a szolgáltatásnyújtó az ingatlan-értékbecslés értékét számlájában elkülöníti.
Ellenkező esetben a 123. § (3) alapján, mivel az előzetesen felszámított adó megosztása a tételes elkülönítés szabályai szerint nem végezhető el, az adóalany a megosztást más, a 123. § (1) bekezdésben említett követelményt kielégítő szabályok szerint végezheti el.
Ennek hiányában a tételes elkülönítés szabályai szerint meg nem osztható előzetesen felszámított adót az Áfa tv. 5. számú mellékletben meghatározott értékarányos számítási módszer alkalmazásával kell arányosan megosztani.
Tehát a tételes elkülönítés alkalmazhatóságának biztosításához valóban indokolt lehet az egyes lakásokra külön-külön szerződni, ellenkező esetben vagy a valóságot tükröző természetes mutató alapján kell a felmerült áfát arányosítani, vagy az Áfa tv. 5. melléklete szerinti módszert kell alkalmazni.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
Hozzászólások (0)