Célváltozás ingatlanberuházásoknál: eltérések és csapdák az áfakezelésben

Megosztás Tetszik

Az általános forgalmi adó (áfa) szempontjából az ingatlanberuházások kezelése alapvetően a projekt céljától függ. A beruházás irányulhat eleve tárgyi eszköz létrehozására (amely hosszú távon saját gazdasági tevékenységet szolgál, azaz a számviteli értelemben vett „klasszikus” beruházásról van szó, mint például saját üzem létesítése), vagy továbbértékesítési célú készlet (forgóeszköz) előállítására (például továbbértékesítési célú lakásfejlesztés).

Az adólevonási jog fennállása attól függ, hogy az ingatlan létesítése milyen gazdasági tevékenységhez fog kapcsolódni, és ez a tevékenység áfalevonásra jogosít-e vagy sem. Az adólevonási jog keletkezésekor azonban nem feltétlenül áll rendelkezésre minden információ a projekt végső kimenetelét illetően, illetve az adólevonást követően is merülhetnek fel olyan körülmények, melyek alapvetően megváltoztatják a felszámított adót eredményező beszerzéseknek az adólevonásra jogosító tevékenységhez való viszonyát.

A célváltozás „hagyományos” esete: tárgyi eszközből készlet

Az ingatlanberuházásokkal összefüggő áfaszabályozás ismertebb forgatókönyve az, amikor egy eredetileg adólevonásra jogosító tárgyi eszközként funkcionáló ingatlan hasznosítási aránya megváltozik a 20 éves (240 hónapos) figyelési időszakon belül, vagy később értékesítésre kerül. Ekkor az Áfa tv. 135. § és 136. § szerinti utólagos korrekciós mechanizmus lép életbe.

Például a vállalkozás a beruházást követő 5 év (60 hónap) adóköteles használat után az ingatlant adómentesen értékesíti (mivel nem választott az ingatlanértékesítésre adókötelezettséget az Áfa tv. 88. § alapján). Az értékesítéskor az ingatlan végleg kikerül az adóköteles tevékenység alól. Az Áfa tv. 136. § (1) bekezdése értelmében ilyenkor a figyelési időszakból hátralévő időre (180 hónap) jutó, korábban levont áfát egyösszegben kell rendezni az értékesítésről szóló bevallásban.

Ez a – korábban levont áfa reparálását szolgáló – mechanizmus több szempontból is kedvezőnek tekinthető, hiszen az eredeti bekerülési értékben felszámított, eredeti levonható adót kell csak arányosan fizetni. Tehát ha például egy a beszerzéskor, létesítéskor 5%-os kulcs alá tartozó lakás volt a kérdéses ingatlan, akkor ezt az 5%-os korábban levont áfát kell arányosan visszafizetni.

OLVASSA TOVÁBB! Erről szól még a cikk:

• a rejtett buktató: készlet adólevonásra nem jogosító felhasználása.