Osztalék ingatlan formájában

Megosztás Tetszik

Egy társasházakat építő és kivitelező kft. lakást ad osztalékként a magánszemély tulajdonosnak. Ilyen esetben milyen közterheket kell bevallani és befizetni? Olvasói kérdésre Hunyadné Szűts Veronika igazságügyi adó- és járulékszakértő válaszolt.

A kérdés részletesen így hangzik: egy kft. társasházakat épít magánszemélyek részére, de van olyan lakás, üzlet, amelyet megtart a cég. Most úgy határoztak, hogy osztalékot vesznek ki a tulajdonosok, az osztalék jelen esetben ingatlan lesz. Ha új építésű lakóingatlanról beszélünk, akkor be kell fizetni az áfát, illetve a kft. befizeti a 15 százalék szja-t, a szochot, a magánszemély pedig majd a vagyonszerzési illetéket?

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA

Az új ingatlan értékesítése áfaköteles. A kérdéses esetben voltaképpen két önálló ügylet történik:
♦ egy osztalékkövetelés (bruttó osztalék) és
♦ egy ingatlan-adásvétel (áfával).

A két ügyletet külön kell lekönyvelni egymástól függetlenül, és „csak” pénzügyileg vezetjük majd részben vagy egészben össze. Az a feleken múlik, hogy pénzügyileg ezt hogyan rendezik. Értelemszerűen, ha például a bruttó osztalék a nettó ingatlan eladási értékkel egyezik meg, akkor az áfával a vevő még tartozik a cégnek.

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXXVII. törvény (szja-törvény) 15. paragrafusának (4) bekezdése értelmében, ha a magánszemély egyes külön adózó jövedelmeiből – mint például az osztalék – a kifizető állapítja meg az adót, de az adó levonására nincs lehetősége, a kifizetőnek és a magánszemélynek az adóelőlegre irányadó szabályok szerint kell eljárnia.

Az szja-törvény 46. paragrafusának (6)–(7) bekezdéseiben megfogalmazott szabály értelmében a kifizetőnek az általa kifizetett (juttatott) bevételt terhelő adóelőleget akkor is meg kell állapítani, ha annak a bevételből történő levonására bármely okból nincs lehetőség, de csak abban az esetben, ha a tag munkaviszonyban áll, vagy személyesen közreműködő, illetve részére bér kifizetésére is sor kerül. Ilyen esetben az adót a kifizető megfizeti, és követelésként tartja nyilván, a követelés levonására vonatkozó korlátozások figyelembevétele mellett elkezdi az összeg levonását.

Ha a magánszemély részére más adóköteles kifizetés nem történik, akkor – figyelemmel az osztalék összegére – feltételezhetően nem lehetséges az adó levonása. Ebben az esetben az adóköteles bevételről kiállított igazoláson a kifizető feltünteti a le nem vont adóelőleg (mely esetünkben adó) összegét is, és felhívja a magánszemély figyelmét arra, hogy az adót a kifizetés (a juttatás) hónapját követő hónap 12. napjáig (és nem a negyedévet követő hónap 12-éig!) kell megfizetnie, ezért az adót nem elegendő az adóbevallás benyújtásakor megfizetni.

Az illeték a szerző magánszemélyt terheli, ahhoz a cégnek nincs köze.

Felhívom figyelmét, hogy ha a magánszemély tulajdonos többségi tulajdonos (vagy bármely más ok, például összeszámítás miatt kapcsolt), akkor az ingatlan vételárának piaci értéken kell lennie!