Ezt mind tudnia kell, ha szállásadásra adja fejét

Megosztás Tetszik

Üdülési főszezonban sokak számára aktuális olvasónk kérdése, akinek ügyfele bérelt ingatlanban szeretne üdülési, szálláshely-szolgáltatást végezni. Vajon megteheti-e, és ha igen, milyen adózási formát válasszon? Surányi Imréné okleveles közgazda minden lehetséges variációt ismerteti.

Véleményem szerint nincs akadálya, hogy a magánszemély a tulajdonos hozzájárulásával bérelt ingatlanban folytasson szálláshely-szolgáltatási tevékenységet.

Magyarország területén a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeit és a szálláshely-üzemeltetés bejelentésének rendjét a 239/2009. (X. 20.) kormányrendelet szabályozza. A szállásadás többféle szervezeti keretben és formában (szállodában, üdülőben stb.) történhet.

A rendelet szerint

-       szálláshely-szolgáltatás: üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely nyújtása és az ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtása.

-       szálláshely: szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából létesített vagy használt épület, önálló rendeltetési egységet képező épületrész vagy terület;

-       egyéb szálláshely: szálláshely-szolgáltatás céljára hasznosított, nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épület vagy annak lehatárolt része, ahol az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat.

A magánszemélyeknek az egyéb szálláshely-szolgáltatói tevékenységet (ideértve a fizetővendéglátást, falusi szálláshely szolgáltatást is) nem kötelező egyéni vállalkozóként folytatni, a szja-törvény szerint magánszemélyként az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat az lehet alkalmazni, míg a szállodák, panziók, vendégházak, kemping stb. üzemeltetése csak vállalkozás, magánszemély esetében egyéni vállalkozás keretében folyatható.

Amennyiben a kérdezett esetben egyéb szálláshely-szolgáltatásról lenne szó, az csak olyan szálláshelyen folytatható, amely megfelel a rendeletben előírt következő követelményeknek.

A szoba nagysága

- egyágyas: legalább 8 négyzetméter,

- két- vagy több ágyas: legalább 12 négyzetméter, a harmadik ágytól ágyanként további 4 négyzetméter,

- legmagasabb ágyszám: szobánként 4 ágy, gyermekek számára emeletes ágy használata is megengedett.

Szükséges továbbá a vendégek számára

- elkülönített fürdőszoba/zuhanyozó vagy mosdó, WC, kefe-tartóval, WC-papírtartó papírral, higiéniai hulladéktárolóval;

- kávékonyha kávé-, tea főzésére, reggeli jellegű ételek készítésére alkalmas berendezéssel (főzőlap, mosogató, asztal, szék) és felszereléssel (edények), elkülönített hűtőszekrény használattal.

Az egyéb szálláshely kategória üzemeltetési követelménye, hogy a szállásadó vagy megbízottja a helyszínen vagy ügyeleti telefonszám megadásával ügyeletet biztosítson, illetve helyszíni ügyeleti időszakon kívül a vendégek számára a belépést biztosítsa. Kötelező előírás a vendégszoba legalább hetente egyszeri takarítása ágyneműhuzat- (1 db paplan, 1 db párna személyenként) és törülköző- (1 db kéztörlő, 1 db nagyméretű törülköző személyenként) cserével, az új vendégek érkezése előtt minden esetben történő takarítása, és a közösen használt helyiségek naponta történő takarítása.

A szálláshely-szolgáltatónak a tevékenységét, illetve az adatokban bekövetkezett változást haladéktalanul írásban be kell jelentenie a jegyzőnek.

Az egyéb szálláshelyet üzemeltető szálláshely-szolgáltató köteles az adott naptári évre vonatkozóan a követő év január hó 31-éig a jegyzőnek írásban adatot szolgáltatni a fogadott vendégek számáról és a vendégek által a szálláshelyen eltöltött éjszakák számáról. Az adatokat összesítve, valamint magyarországi lakóhellyel rendelkező és magyarországi lakóhellyel nem rendelkező vendégek szerinti bontásban kell közölni (az adatszolgáltatás személyes adatokat nem tartalmazhat).

A jövedelem megállapítása a magánszemély választása szerint történhet 10 százalék költséghányad levonásával (ez általában nem célszrrű), tételes költségelszámolással, , illetve fizetővendéglátás esetén tételes átalányadó fizetésével.

Tételes költségelszámolás

Tételes költségelszámolás választása esetén a jövedelem a bevételből az elismert költségek (ide értve szálláshely-szolgáltatásra hasznosított épület, épületrész értékcsökkenését is) levonásával határozható. Elismert költségnek csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadás minősül. A bevételek és költségek elszámolásának részletes szabályait az szja-törvény 2. és 3. számú melléklete tartalmazza.

Az egyéb szálláshely szolgáltatási tevékenységet végző magánszemély a tevékenységének megkezdése (újrakezdése) előtt legfeljebb három évvel korábban beszerzett, és utóbb az e tevékenységhez felhasználható berendezések, felszerelések, anyagok beszerzésére fordított, korábban költségként még el nem számolt kiadásait, valamint a tevékenység megkezdéséhez szükséges egyéb kiadásait a tevékenységének elkezdése (újrakezdése) évében elszámolhatja költségként. A legfeljebb három évvel korábban beszerzett tárgyi eszközök, nem anyagi javak értékcsökkenési leírását is megkezdheti. Az egyéb szálláshely szolgáltatásra hasznosított épület és épületrész esetében – korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – akkor is elszámolható az értékcsökkenés, ha a hasznosított épület, épületrész megszerzése (használatbavételi engedélyének kiadása) három évnél régebben történt.

Értékcsökkenési leírás elszámolása esetén a következőket kell figyelembe venni:

- az szja-törvény 5. számú mellékletében foglaltak szerint tárgyi eszköz-nyilvántartást kell vezetni, amelyben az egyéb szálláshely-szolgáltatás időtartamát is fel kell tüntetni;

- a földterület, a telek után nem számolható el értékcsökkenési leírás, ezért ha a szálláshely-ingatlanhoz telek is tartozik, a telek értékét el kell különíteni;

- az épület, építmény leírási alapját az szja-törvénynek az ingatlanszerzésre fordított összegre vonatkozó rendelkezései szerint kell figyelembe venni, növelve az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt a magánszemély korábban költségként nem számolta el;

- a leírási kulcsot az ingatlan jellegétől függően az szja-törvény 11. számú mellékletében megadott besorolás szerint kell figyelembe venni;

- ha az egyéb szálláshely-szolgáltatás nem az év egészében, és/vagy csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg (például, ha a szállás célú hasznosítás esetenként egy-egy szobára, épületrészre vonatkozik) a leírási kulccsal meghatározott összegből az egyéb szálláshely-szolgáltatás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt), illetve a hasznosított alapterület négyzetméterrel arányos részét. Ha pedig az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni;

- elszámoltnak kell tekinteni az értékcsökkenési leírást azokra a naptári évekre, amelyekben a magánszemély az ingatlant bármely jövedelemszerző tevékenységéhez használta, és személyi jövedelemadó-kötelezettségének jogszabályban vélelmezett jövedelemhányad (például egyéni vállalkozóként átalányban megállapított jövedelem) szerint, vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával tett eleget, vagy értékcsökkenés ellentételezése címén bevételt (például támogatást) kapott (szja-törvény 11. számú melléklet II. 6. pont).

A kifizető (például utazási iroda) által fizetett szállásdíjból az adóelőleget a kifizetőnek kell levonnia, bevallania és befizetnie. Ha a szállásdíjat magánszemély fizeti, a szállásadónak kell az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként a negyedévet követő hónap 12-ig az adóhatósághoz befizetnie és az adóév végén a személyi jövedelemadó bevallásában kell bevallania.

A magánszemélynek a negyedévre fizetendő adóelőleget úgy kell kiszámítania, hogy. az adóév elejétől az adott negyedév végéig megállapított adóelőleg alapokat összesítenie kell. Az összesített adóelőleg alap után meg kell határozni a várható számított adót. A várható számított adót csökkenteni kell az adóévben korábban már megállapított adóelőleg összegével. Az előzőek szerint megállapított adóelőleget nem kell a magánszemélynek megfizetnie mindaddig, amíg az adóév elejétől összesítve, vagy egyébként az adott negyedévben a fizetendő összeg nem haladja meg a 10 ezer forintot.

Az adó (adóelőleg) mértéke: az adóalap 15 százaléka.

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (eho-törvény) 3. § (1) bekezdése alapján az egyéb szálláshely-szolgáltató esetében (a tételes átalányadót választók kivételével) az adóelőleg-számításnál figyelembe vett jövedelmet 27 százalék egészségügyi hozzájárulás terheli, amelyet a kifizetőnek, illetve a magánszemélynek az adóval együtt kell levonnia, illetve befizetnie és bevallania.

A magánszemélynek egészségügyi szolgáltatási járulékot kell fizetnie, ha tevékenységét nem egyéni vállalkozóként végzi, hanem mint „adószámos magánszemély”, és nem rendelkezik egyéb biztosítást megalapozó jogviszonnyal (például munkaviszonnyal), illetve egyéb ellátással (például nyugdíjjal).

Az ingatlan nem általános lakhatási célú, hanem turisztikai, idegenforgalmi célú hasznosítása, függetlenül annak időtartamától és a szolgáltatások jegyzéke szerinti besorolásától, az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: áfatörvény) alkalmazásában kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősül.

Az áfatörvény 86. §-a (1) bekezdésének l) pontja szerint mentes az adó alól az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása. Ez a rendelkezés azonban a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtására szolgáló bérbeadásra nem alkalmazható, vagyis az egyéb szálláshely szolgáltatási tevékenység áfaköteles. Az áfatörvény 188. § (1) bekezdése alapján az adóköteles tevékenységre évi 6 millió forintig alanyi mentesség választható.

A helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény 1. §-a a községi, városi-, a főváros esetében pedig a kerületi önkormányzatot felhatalmazza arra, hogy a törvény keretei között helyi rendelettel a területén állandó bejelentett lakással nem rendelkező, éjszakai szállás igénybevételével tartózkodó magánszemélyektől, illetve szállásadóiktól adót szedjen, akkor is, ha a szállás ingyenes.

Az adó alapja a megkezdett vendégéjszakák száma, vagy a megkezdett vendégéjszakára eső szállásdíj, ennek hiányában a szállásért bármilyen jogcímen (például üdülőhasználati jog) fizetendő ellenérték (például üzemeltetési költség) Az adó mértékének felső határa személyenként és vendégéjszakánként 300 forint, illetve az adóalap 4 százaléka.

Tételes átalányadózás is választható

Ha a nem egyéni vállalkozóként folytatott egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység megfelel a törvényben előírt feltételeknek (szja-törvény 57/A. §), tételes átalányadózás is választható.

A magánszemély a fizetővendéglátó tevékenységét csak egy saját tulajdonú vagy haszonélvezetű - az előzőek szerint egyéb szálláshelynek minősülő - lakásában vagy üdülőjében folytathatja.

A hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat lehet.

Ugyanannak a személynek (magánszemélynek vagy például utazási irodának) nyújtott szálláshely időtartama adóévenként a 90 napot ne haladja meg.

A választás feltétele az is, hogy a magánszemély a települési önkormányzatnál fizetővendég-látóként bejegyeztesse magát, és ennek tényét az erről szóló jegyzői igazolás kiadását követő 15 napon belül az állami adóhatóságnál bejelentse.

A magánszemély a tételes átalányadózás választását az adóhatóságnál történő bejelentkezéssel, vagy a személyi jövedelemadó bevallásában jelentheti be. Aki egyszer már bejelentette a választását, azt nem kell évenként megismételnie.

A tételes átalányadó éves összege szobánként 32 ezer forint. Az éves adótételt akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységét az adott év folyamán megszünteti. Tehát a tevékenység megszüntetése okán „időarányosítás” nem lehetséges. A tételes átalányadót egyenlő részletekben, a negyedévet követő hó 12. napjáig - ideértve az utolsó negyedévet is -, kell megfizetni. A tevékenység megszüntetése esetén 15 napon belül esedékes a megfizetés.

A tételes átalányadózás alkalmazása a magánszemélyt a jogszabály előírása szerinti bizonylat-kiállítási (például vendégkönyv vezetése), valamint adatszolgáltatási, számla-, vagy nyugtaadási kötelezettség alól nem mentesíti, továbbá a tevékenységgel kapcsolatos valamennyi bevételi és költségbizonylatot és egyéb üzleti iratot az elévülésig meg kell megőriznie.

A tételes átalányadózás évében felmerült összes költséget elszámoltnak kell tekinteni, ideértve a korábban és a tételes átalányadózás időszakában beszerzett tárgyi eszközök és nem anyagi javak beszerzési és előállítási értékének a tételes átalányadózás időszakára jutó értékcsökkenési leírását is. Ha a tételes átalányadózás választásakor a törvényben előírt feltétel bármelyike hiányzott, akkor az adót az önálló tevékenységre vonatkozó előírások szerint kell megállapítani. Ha a tételes átalányadózást egyébként jogszerűen választotta a magánszemély, de azt követően valamely feltételt vagy egyidejűleg több feltételt nem teljesít, a következő negyedév első napjától át kell térnie az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alkalmazására. Ekkor az adótételnek a megelőző negyedévvel (negyedévekkel) arányos részét kell csak megfizetnie.

Annak a magánszemélynek, aki az adóévben a fizető-vendéglátó tevékenységére tételes átalányadózást választott, az adóhatóság közreműködése nélkül elkészített bevallást kell beadnia [szja-törvény 13. § (1) bekezdés].