Cserét pótló vétel illetékkedvezménye: kizárólag adásvételnél, vagy árverési értékesítésnél is jár?

Megosztás Tetszik

A cserét pótló vétel illetékkedvezményének a lényege és célja, hogy csak az értékesített és megvásárolt lakások forgalmi értékének különbözete után kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni. Az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontjának „eladja” szóhasználatából nem következik illetékmentességi feltételként az adásvétel jogcím kizárólagossága – mondta ki a Kúria.

A Kúria Kfv. 35.027/2025/7. számú határozat a következőket tartalmazza:

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

A felperes a 2022. augusztus 17-én kelt adásvételi szerződéssel (adásvételi szerződés) megvásárolta a helység1 belterület helyrajzi szám1 hrsz. alatt felvett, természetben helység1, „címképzés alatt” címmegjelölésű, kivett lakóház, udvar megjelölésű ingatlant (Ingatlan1) 51 000 000 forint vételár ellenében. A felperes az adásvételi szerződés 23. pontjában kijelentette, hogy az Ingatlan1-hez kapcsolódó illetékkiszabásnál kéri figyelembe venni a helység1, cím4 szám alatti ingatlan (Ingatlan2) 2022. évi értékesítéséért kapott vételárat, amelyet az Ingatlan1 megvásárlásához használt fel. A felperes a B400-as adatlaphoz mellékelte az Ingatlan2 hatósági árverésen történt értékesítéséről szóló, 2022. augusztus 4-én kelt 080.V.0141/2014/250. végrehajtói számú ingatlanárverési jegyzőkönyvet (Jegyzőkönyv) és az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.). 21. § (2) bekezdése szerinti illetékkedvezmény alkalmazását kérte.

Az elsőfokú adóhatóság a 1634531812 iktatószámú fizetési meghagyásával a felperest 2 040 000 forint visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte. A fizetési meghagyás indokolása szerint az Itv. 21. § (2) bekezdése az „eladja” szóhasználattal él, amely a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:215. §-a szerinti fogalmának és nem a Ptk. 5:41. §-ban külön nevesített, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) által szabályozott árverésnek felel meg. A vagyonszerzőnek a másik lakástulajdona eladását az előírt módon kell teljesítenie, ellenkező esetben az illetékkedvezmény nem alkalmazható. Az Ingatlan2-t a felperes nem adásvételi szerződéssel vagy más visszterhes módon értékesítette, hanem árverés útján került a vevő birtokába, ami a Vht. alapján zajló aktus, és így nem felel meg az Itv. 21. § (2) bekezdése szerinti illetékkedvezmény igénybevételéhez megkövetelt eladásnak.

A felperes fellebbezése alapján eljárt alperes a 2024. március 18. napján kelt 1691364112 iktatószámú határozatával a fizetési meghagyást helybenhagyta. Indokolása szerint az elsőfokú adóhatóság helyesen állapította meg, hogy az Itv. 21. § (2) bekezdése és az azt kiegészítő 26. § (1) bekezdés y) pontja szerinti cserét pótló vételi kedvezmény a felperesnél nem volt alkalmazható. Kifejtette, hogy az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontjában nevesített illetékmentesség fennállásához – amelynél alkalmazandók az Itv. 21. § (2) és (5) bekezdéseiben foglalt rendelkezések is –, több konjunktív feltétel egyidejű megvalósulása szükséges. A kritériumok közül azonban a felperesnél hiányzott az Ingatlan2 értékesítési szükségessége, mivel a tulajdonjog árverés útján való megszűnése nem volt elfogadható az Itv. 21. § (2) bekezdése szerinti eladásként. Hangsúlyozta, hogy az Itv. vagyonszerzési illetékekre vonatkozó rendelkezései jellemzően a polgári jogi jogintézményekhez kapcsolódnak. Az Itv. 21. § (2) bekezdése az „eladás” szófordulatot használja, amely a Ptk. 6:215. § szerinti adásvétel fogalmához kapcsolódik és nem a Ptk. 5:41. §-ában külön nevesített – Vht. által szabályozott – árveréséhez. Kiemelte e körben azt is, hogy a tulajdonszerzésnek a polgári jogi dogmatika szerint két módja van: az eredeti és a származékos. Előbbi esetén a szerzésmód a korábbi tulajdonos jogaitól és kötelezettségeitől függetlenül új tulajdonjogot keletkeztet. A hatósági árveréssel történő tulajdonszerzés pedig e kategóriába tartozik, ezért kizárt annak az adásvétel általi megszerzéssel, mint származékos szerzésmóddal való együttes kezelése.

Mivel az Ingatlan2 értékesítése az utóbbi körbe tartozott, ezért az elsőfokú adóhatóság jogszerűen állapította meg az Itv. 21. § (2) és (5) bekezdésének alkalmazásához szükséges, a Ptk. szerinti adásvétel feltételének hiányát.

A kereset és a védirat

A felperes keresetlevelében elsődlegesen az alperes határozatának – az elsőfokú döntésre is kiterjedő – megváltoztatását és a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alóli mentesítését, másodlagosan az alperes határozatának – az elsőfokú döntésre is kiterjedő – megsemmisítését és az elsőfokú adóhatóság új eljárásra kötelezését kérte.

Szerinte téves az „eladás” szófordulat értelmezése a hatóság részéről és az alperes jogszerűtlenül járt el, amikor nem fogadta el az Ingatlan2 értékesítését a cserét pótló vételi kedvezmény vonatkozásában. Nem tartalmaz az Itv. 21. § (2) bekezdése előírást az adásvétel szükségességére, ezért érdektelen annak alkalmazása szempontjából az ellenérték fejében történt átruházás módja. Jegyzőkönyvvel igazolta, hogy az árverési vevő a Jegyzőkönyvben foglalt vételárért, mint tulajdonostól szerezte meg az ingatlant. Az alperes értelmezése az Itv. rendelkezéseinek szellemével és a józan ésszel is ellentétben áll. Ha az alperes érvelése irányadónak tekinthető, akkor az sértené az egyenlő elbírálás elvét is.

Az alperes védiratában – határozati indokait fenntartva – a kereset elutasítását kérte. Kiemelte, hogy az illetékkedvezmény igénybevétele esetén a jogszabályi feltételeket szigorúan kell értelmezni.

Az elsőfokú ítélet

Az elsőfokú bíróság az alperes határozatát – az elsőfokú határozatra is kiterjedőan – megsemmisítette és az elsőfokú adóhatóságot új eljárásra kötelezte. Indokolásában utalt az Alaptörvény 28. cikkére és idézte az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontját, 26. § (1) bekezdés y) pontját. Leszögezte, hogy a cserét pótló vételi kedvezmény alkalmazásának két konjunktív feltétele van: egyfelől két különböző lakástulajdon megszerzése és értékesítése, másrészt az illetékkedvezményhez szükséges az e rendelkezésekben rögzített időbeli korlát betartása. A cserét pótló vételi kedvezmény esetén a szerzett lakás forgalmi értékével szemben az eladott lakás forgalmi értéke vehető figyelembe csökkentő tételként. Ennek különbözete képezi majd a tényleges illetékalapot, illetve negatív összeg esetén az adózót – az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja alapján – a szerzett lakás után illetékmentesség illeti meg.

Hangsúlyozta, hogy a cserét pótló vételi kedvezmény jogintézményének célja az volt, hogy a magánszemély adózó a lakásvásárlása esetén az illeték alapját a vásárlást megelőzően, illetve követően a rendelkezésére álló időbeli korláton belül értékesített lakása értékével csökkentse. Ennek eredményeként pedig kizárólag a valódi vagyonnövekménye után fizessen adót. Ez áll összhangban a vagyonszerzési illeték Itv. miniszteri indokolásában megjelenő generális céljával is, amely szerint azzal – az arányos közteherviselés elvének megfelelően – a vagyonszerzésre felhalmozott jövedelem (nyereség) egy része egyszeri alkalommal fizetendő vagyonadóként elvonandó. A teleologikus jogértelmezés segítségül hívásával tehát megállapítható, hogy a jogalkotónak az ellentétes konkrét rendelkezés hiányában nem lehetett a célja az illetékkedvezmény polgári jogi fogalomértelmezéssel való korlátozása és egy olyan „jövedelem” vagyonadó formájában való elvonása, amely az adózónál tényleges nyereségként nem is jelent meg. Ebből következően az eladás Itv. 21. § (2) bekezdése és 26. § (1) bekezdés y) pontja szerinti fogalmába beleértendő mind az adásvétel, mind a hatósági árverés útján való értékesítés. Ezt erősítik meg az Itv. 21. § (5) bekezdésében definiáltak is, amelyek szerint az adózó az érintett ingatlan eladását az adásvételi szerződés mellett más megfelelő módon is tudja igazolni, azaz a jogalkotó az illetékkedvezményt nem kívánta a Ptk. szerinti adásvétel keretei közé szorítani.

Nem vitatott, hogy a felperes az Ingatlan2-t hatósági árverés útján értékesítette, ez viszont a fentiekben kifejtettekből fakadóan a Ptk.-ra történt közvetlen utalás hiányában nem képezhette akadályát az illetékkedvezmény Ingatlan1 vonatkozásában való érvényesítésénél. Az alperes tévesen hivatkozott a szerzésmódok különbözőségének jelentőségére, mivel nem a polgári jog koordinátarendszerében, hanem az adójog cél szerinti értelmezési tartományában kívánta meghatározni az Itv. 21. § (2) bekezdése és 26. § (1) bekezdés y) pontja az eladás részfogalmi elemét.

A törvényszék az új eljárásra előírta, hogy az alperesnek figyelembe kell venni az Ingatlan1-hez kapcsolódóan kérelmezett cserét pótló vételi kedvezménynél az Ingatlan2 Jegyzőkönyvben rögzített eladásának tényét is és ennek eredményeként kell elsőként döntenie az illetékkedvezmény érvényesíthetőségéről és pontos összegszerű meghatározásáról is.

A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem

Az alperes a jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte.

Kifejtette, hogy el kell határolni egymástól a Ptk. 5:38. §-a szerinti átruházással történő tulajdonszerzést – ahol a tulajdonjog megszerzéséhez az átruházásra irányuló érvényes szerződésre van szükség – a Ptk. 5:41. §-a szerinti hatósági határozattal, illetve árverés útján történő tulajdonszerzéstől.

A felperes tulajdonjoga hatósági árverés útján szűnt meg. Hangsúlyozta, hogy a hatósági árverés útján történő tulajdonszerzés nem a felek megállapodásán, hanem hatósági kényszeraktuson alapuló olyan eredeti tulajdonszerzés, amelyre a Vht. szabályai vonatkoznak és amely nem valósít meg tulajdonátruházást, hanem új, a korábbitól független tulajdonjogot keletkeztet. A hatósági árverés útján megvalósuló értékesítés nem fogadható el az Itv. 21. § (2) bekezdésében, illetve az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontjában megkövetelt eladásként.

Hangsúlyozta, hogy az Itv. vonatkozó törvényszövege kizárólagosan, kifejezetten és egyértelműen a másik lakástulajdon eladásáról beszél, a másik lakástulajdon eladását szabja az illetékkedvezmény és illetékmentesség alkalmazhatósága feltételéül. Az „értékesítés” kifejezés a törvényszövegben nem lelhető fel.

Azzal az ítéleti indokolással, hogy sem az Itv. 21. § (2) bekezdése, sem a 26. § (1) bekezdés y) pontja nem adja meg az eladás kifejezés részfogalmi elemeinek konkrétabb jellemzőit és nem utal közvetlenül a Ptk.-ra, hangsúlyozta, hogy az „eladás”, „adásvétel” és „adásvételi szerződés” kifejezések olyan általánosan ismert, egyértelmű és félre nem érthető jogi kategóriákat jelölnek, amelyeknek a magyarázatát értelmező rendelkezéssel vagy a Ptk.-ra történő utalással szükségtelen lett volna megadni.

Az, hogy a törvényszék szerint a feltételezett jogalkotói célt az Itv. 21. § (5) bekezdésének az a fordulata is alátámasztja, hogy a beszámítani kért ingatlan eladását a vagyonszerző az adásvételi szerződés mellett más megfelelő módon is tudja igazolni, a felülvizsgálati kérelem érvelése szerint az Itv. ezen rendelkezésének téves és kiterjesztő értelmezését jelenti. A másik lakástulajdon eladása igazolásának a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatán kívüli más megfelelő módjára vonatkozó kitétel ugyanis nem eredményezheti az illetékkedvezmény és illetékmentesség jogalkotó által kifejezetten meghatározott konjunktív feltételei egyikének sem a mellőzését, nem eredményezheti, hogy a lakástulajdon eladásán túlmenően az ingatlannak a vagyonszerző tulajdonából való kikerülése egyéb módjait is elfogadja az adóhatóság. Ez csupán annyit jelent, hogy az adásvételi szerződés másolatán kívüli például egy földhivatali határozat vagy a házastársi vagyonközösséget megszüntető szerződés is elfogadható.

Összességében tehát a hatósági árverésen történő értékesítés, mint hatósági kényszercselekményen alapuló, a Vht. rendelkezései által szabályozott, eredeti, azaz tulajdonjog átruházást nem megvalósító, tartalmában az adásvételi szerződéssel nem azonos, ezért az adásvételnek nem megfeleltethető szerzésmód, az illetékkedvezmény és illetékmentesség igénybevételére nem jogosít.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. Hangsúlyozta, hogy nem árverésen alapuló jogszerzéssel, hanem adásvételi szerződéssel szerezte meg az új ingatlanát. Kiemelte, az Itv. nem tartalmaz arra rendelkezést, hogy a perbeli illetékkedvezményt milyen szerzési mód esetén lehet alkalmazni és arról sem rendelkezik, hogy az eladásnak milyen jogcímen kell történnie. Az ltv. sem az eladás, sem a szerzés fogalmát nem definiálja. Az alperes pedig mivel nem jogalkotó, hanem jogalkalmazó szerv, nincs abban a helyzetben, hogy a törvényt meghaladóan sajátos előírásokat tegyen és érvényesítsen. A jogalkotónak nem volt célja – és a józan ész alapján nem is lehetett –, hogy egyes embercsoportokra negatív diszkriminációt alkalmazzon és sértse az egyenlő bánásmód elvét. A fenti kedvezmény kapcsán tehát lényeges, hogy az megillesse azokat, akik a tulajdonjogukat nem kényszer útján vesztik el, hanem saját szándékukból ruházzák át, viszont ne illesse meg azokat, akik olyan súlyos anyagi helyzetbe kerültek, hogy el kellett árverezni a lakásukat.

A Kúria döntése és jogi indokai

A felülvizsgálati kérelem alaptalan.

Az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja szerint magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. Az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja értelmében mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb.

Helyesen állapította meg a törvényszék, hogy a cserét pótló vételi kedvezmény esetén a szerzett lakás forgalmi értékével szemben az eladott lakás forgalmi értéke vehető figyelembe csökkentő tételként és ennek a különbözete képezi majd a tényleges illetékalapot, továbbá negatív összeg esetén az adózót a szerzett lakás után illetékmentesség illeti meg. Az ügy érdemi kérdését az képezte, hogy az Itv. szerinti cserét pótló vételi kedvezmény igénybevétele esetén az Itv.-ben „eladásként” nevesített jogügylet alatt kizárólag a Ptk. szerinti adásvétel jogcím értendő, avagy a hatósági árverés útján való értékesítés esetére is vonatkoznak a fenti jogszabályi rendelkezések.

A Kúria álláspontja szerint a törvényszék helyesen foglalt állást a tekintetben, hogy az illetékkedvezmény értelmezése során nem a Ptk. rendelkezéseiből, hanem az azt szabályozó Itv.-nek az illeték megállapításával kapcsolatos speciális rendelkezéseiből kell kiindulni. Az Itv.-ben azonban a jogalkotó az „eladás” fogalmának konkrét jellemzőit, annak tartalmát nem határozta meg. Ezt jól érzékelteti, hogy például az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja valóban az „eladja” fordulatot használja, azonban az illetékkötelezettségnek több lakástulajdonnal érintett vásárlás, értékesítés esetén történő megállapítása esetén az Itv. 21. § (4) bekezdése már az „értékesít” szófordulatot alkalmazza.

A törvényi indokolás szerint „Az ún. cserét pótló vétel illetékkedvezményének lényege, hogy a magánszemély vevő csökkentheti a lakásvásárlással keletkező illetékalapját a vásárlást megelőző/követő egy éven belül értékesített lakás forgalmi értékével, így végső során – a megszerzett lakás forgalmi értéke helyett – csak az eladott és megvásárolt lakások forgalmi értékének különbözete után kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetnie [Itv. 21. § (2) bekezdés]. Mindemellett az illetéktörvény illetékmentességet biztosít azoknak a magánszemélyeknek, akik a lakásvásárlásukat megelőző/követő egy éven belül a megvásárolt lakás forgalmi értékénél nagyobb forgalmi értékű lakást adtak el [Itv. 26. § (1) bekezdés y) pont]. A törvény egyfelől a cserét pótló vétel illetékkedvezményére vonatkozó szabályozást, másfelől az eladotthoz képest kisebb forgalmi értékű lakás szerzésének illetékmentességét módosítja úgy, hogy hosszabb időt biztosít a lakásvásárlást megelőző lakásértékesítésre. A törvény értelmében tehát a kedvezményes illetékalap megállapításakor, illetve az illetékmentesség alkalmazásánál figyelembe lehet venni annak a lakásnak a forgalmi értékét is, amelyet a vásárlást megelőző három éven belül adtak el. Nem változik a szabályozás ugyanakkor a tekintetben, hogy a lakásvásárlást követően értékesített lakás forgalmi értékét csak akkor lehet levonni az illetékalapból, ha azt a vásárlást követő egy éven belül értékesítették.”.

A Kúria nem vitatja a felülvizsgálati kérelemnek a Ptk. szerkezetére vonatkozó levezetését és azt sem, hogy a hatósági árverés jogi természete – mint kényszeraktuson alapuló eredeti tulajdonszerzési mód, melyet a Vht. szabályoz –, az adásvétel jogi természetétől eltérő. Azonban a jelen ügyben nem a két tulajdonszerzési mód polgári jogi értelmezése és elemzése vezet a jogvita eredményes eldöntéséhez, hanem az Itv. illetékkedvezményt és mentességet biztosító rendelkezéseinek a jogalkotó céljának megfelelő értelmezése.

Árverési vétel esetén is illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet a tulajdonszerzés. Tehát az Itv. az illetékfizetési kötelezettség kapcsán nem különbözteti meg az árverési vevőt az adásvétel vevőjétől. Kérdés, indokolt-e az illetékkedvezmény vonatkozásában ilyen megkülönböztetés az adóalanyok közt, ha e megkülönböztető szabályozás a jogszabályból nem olvasható ki. Az Itv. 26. § (1) bekezdés y) pontja szerinti megfogalmazásból ugyanis nem következik az adásvétel jogcím kizárólagossága az illetékmentesség feltételeként.

Azt is hangsúlyozza a Kúria, hogy a jogalkotói cél megvalósulása vonatkozásában kérdésként merül fel, mennyiben különbözik az a helyzet amennyiben végrehajtási joggal terhelten adásvétel útján értékesíti az adós az ingatlantulajdonát, ahhoz képest, ha árverési vétel útján kerül az árverési vevő tulajdonába az ingatlan tulajdonjoga. A végrehajtási joggal terhelt ingatlan adásvétele esetén az adásvétel a jogcím, azonban az illetéktörvény mentességi szabálya ugyanúgy érvényre juthat az árverési vétellel történő hatósági kényszerintézkedés eredményeként is, mert mindkét esetben az értékesített és a megvásárolt lakások forgalmi értékének különbözete után kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni, illetve érvényesül az illetékmentesség, amennyiben a jogszabályban ehhez megkövetelt egyéb feltételek is érvényesülnek.