Kúriai döntés a cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékkedvezményről

Megosztás Tetszik

A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének hiányában tulajdonszerzésre, tulajdonjog-átruházásra a Ptk. 5:38. § (2) bekezdése alapján nem kerülhet sor. A tulajdonszerzés a cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékkedvezmény alapfeltétele. Az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjának alkalmazása esetén csak a magánszemély tulajdonában álló lakástulajdon vehető figyelembe megvásárolt és eladott ingatlanként – mondta ki a Kúria.

A Kúria Kfv.VI.35.294/2024/5. számú határozat a következőket tartalmazza:

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

A felperes 2022. április 4. napján megvásárolta a /7 helyrajzi számon nyilvántartott, a kivett lakóház és udvar megnevezésű ingatlant (Ingatlan 1.) 195 000 000 Ft vételár ellenében. Az adásvételi szerződéshez csatolt B400-as Adatlap 18.2. pontjában a felperes arról nyilatkozott, hogy a lakásvásárlást követő egy éven belül másik lakás tulajdonát értékesíteni fogja, kérte az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. § (2) bekezdés b) pontjában szabályozott cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékalap-kedvezmény alkalmazását, a vásárolt és eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete mint illetékalap után az illeték kiszabását (Ingatlan 1. megvásárlása). Az Ingatlan 1.-re a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

A felperes a /6 tervezett helyrajzi számon felvételre kerülő, lakás (Ingatlan 2.), valamint a /1 helyrajzi számon felvételre kerülő pinceszintű teremgarázsban 2 db gépkocsi beálló (8. és 9. számú) ingatlanok értékesítésére a vevővel 2022. augusztus 3. napján előszerződést, azzal egyidejűleg adásvételi szerződést kötött. Az Ingatlan 2. vételárát 190 000 000 Ft-ban, a gépkocsibeállók vételárát 2 500 000–2 500 000 Ft-ban határozták meg. Szerződő felek a szerződés 1.1. pontjában rögzítették, hogy az adásvételi szerződés azon a napon lép hatályba, amikor a lakóépület társasházzá alakítása, a felperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül, de nem korábban mint 2023. január 31. napja (Ingatlan 2. eladása). A felperes az Ingatlan 2.-t a … kft.-től vásárolta meg (Ingatlan 2. megvásárlása). A társasházzá alakítást, a felperes 1/1 kizárólagos tulajdonjogát az Ingatlan 2.-re az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Az elsőfokú adóhatóság az Ingatlan 1. megvásárlása alapján illetékügyben az eljárást az egy éven belüli lakástulajdon értékesítéséig, de legkésőbb 2023. április 4. napjáig felfüggesztette.

Az elsőfokú adóhatóság fizetési meghagyásával a felperest az Ingatlan 1. megvásárlása, tulajdonjogának megszerzése után 9 294 936 Ft visszterhes vagyonátruházási illeték, ezen belül 1 594 936 Ft pótilleték megfizetésére kötelezte. Indokolása szerint a felperes által eladott Ingatlan 2.-re vonatkozóan a vevő részéről 2023. március 7-én benyújtott tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet a Földhivatali Főosztály határozatával elutasította. Megállapította, hogy felperes az Ingatlan 2. eladására vonatkozó szerződést az egyéves határidőn belül benyújtotta, azonban az nem volt alkalmas a vevő tulajdonjogának a bejegyzésére, így nem teljesítette az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjában és (5) bekezdésében foglaltakat, nem igazolta a lakóház vásárlását követően a másik lakástulajdona eladását.

A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes határozatával a fizetési meghagyást – eltérő indokolással – helybenhagyta.

A közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai szerint az Ingatlan 2.-re a felperes tulajdonjogát az ingatlanügyi hatóság 2023. szeptember 5-ei hatállyal jegyezte be. Az Ingatlan 2. eladására megkötött szerződés 1.1. pontja szerint a szerződés hatálybalépésének napja a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése, az adásvételi szerződés legkorábban csak 2023. szeptember 5-én, az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja szerinti határidőt követően, a törvényi határidőn túl lépett hatályba. Így jelen ügyben nem volt szükséges annak vizsgálata, hogy a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése megtörtént-e vagy sem.

A felperes keresete, az alperes védirata

A felperes keresetében az alperes határozatának elsődlegesen a megváltoztatását, a visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettségének – 5 000 000 Ft illetékalap után számolva –200 000 Ft összegben a megállapítását, másodlagosan a fizetési meghagyásra is kiterjedő megsemmisítését, és a hatóság új eljárás lefolytatására, új határozat hozatalára utasítását kérte. Megítélése szerint az alperes olyan tények vizsgálatát vonta be az eljárásba – az Ingatlan 2. eladására kötött szerződés 1.1. pontja szerinti felfüggesztő feltétel értelmezése és jogkövetkezményei –, amelyek az elsőfokú adóhatóság előtti eljárásban nem merültek fel. Jogszabálysértően mellőzte határozatából annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:167. §-ában, illetve az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 29. §-ában előírt alaki és tartalmi feltételeknek mindenben megfelel. Levezette, hogy az Ingatlan 2. eladására kötött szerződés 1.1. pontjában a Ptk. 6:116. § (1) bekezdése szerinti többes felfüggesztő feltétel és a Ptk. 6:116. § (3) bekezdése szerinti időhatározás együttes alkalmazása a szerződés egyéb rendelkezésével ellentétes, ezért a Ptk. 6:86. § (1) bekezdése és a 6:107. § (1) bekezdése értelmében semmis.

Előadta, hogy a vevő az Ingatlan 2. eladására kötött szerződés alapján a vételárat hiánytalanul megfizette, 2022. augusztus 31-én a birtokbaadás is megtörtént, a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot kiadta.

Az elsőfokú ítélet

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Indokolása szerint az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja és (5) bekezdése értelmében a cserét pótló vétel illetékalap-kedvezmény igénybevételének két alapvető feltétele van, a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés bemutatása, és a jogszabályi határidő megtartottsága arra vonatkozóan, hogy a vagyonszerző másik lakás tulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül, vagy a vásárláslást követő egy éven belül értékesítette. Ez utóbbi feltétel és határidő megtartottságának megállapításához az illetékkötelezettség keletkezési időpontját kellett vizsgálni.

Az Ingatlan 2. eladására kötött szerződésben a felek a kötelmi jog szabályai szerint rendelkeztek a hatálybalépés időpontjáról, mely attól függött, hogy a felperes tulajdonjogát az ingatlanügyi hatóság bejegyzi-e és ha igen, mikor. A szerződés nem a megkötés időpontjában, hanem a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésekor, 2023. szeptember 5-én lépett hatályba. A megelőző eljárásban a szerződés értelmezésére kizárólag adójogi szempontból kerülhetett sor, így az alperes hatásköre nem terjedhetett ki a teljesítés, a birtokbaadás, a szerződő felek szándékának, magatartásának vizsgálatára.

Megállapította, hogy a felperes az Ingatlan 2.-t az egyéves határidőn túl értékesítette, így a kedvezmény alkalmazásának törvényi feltételei esetében nem álltak fenn.

A felülvizsgálati kérelem, ellenkérelem

A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítéletnek elsődlegesen a megváltoztatását, a megtámadott közigazgatási cselekmény megsemmisítését, a közigazgatási szerv új eljárás lefolytatására kötelezését; másodlagosan a hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte.

Álláspontja szerint az Itv. 21. § (6) bekezdés b) pontja szerinti szabályozás nem nyújt egyértelmű eligazítást, mivel a jogszabályhelyben hivatkozott határidő nem az igazolás időpontjára és nem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megtörténtére vonatkozik.

Az Ingatlan 2. eladására kötött szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmasságával, ugyanezen szerződés 1.1. pontjának téves értelmezésével kapcsolatban változatlanul fenntartotta a keresetlevelében előadottakat. Megítélése szerint jogi lehetetlenség, hogy a minden főkötelezettség tekintetében bizonyítottan teljesedésbe ment szerződés hogyan léphetett a teljesítést követő háromnegyed évvel később hatályba. Az ítélet nem ad magyarázatot arra, hogy a teljesítés és a hatálybalépés között eltelt időszakban a szerződés milyen létszakban volt.

Álláspontja szerint az Ingatlan 2. értékesítésére kötött adásvételi szerződés 2022. augusztus 31-ei teljesítését, hatálya beálltát támasztja alá, hogy a vevő a megvásárolt ingatlant tárgyi eszközként a könyveiben 2022. december 31. napjával elkészített beszámolójában már szerepeltette, a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló kérelem az ingatlan tulajdoni lapján 2023. március 7-én széljegyként fel volt tüntetve.

Az Ingatlan 2. eladására vonatkozó szerződés megkötésekor már folyamatban volt a társasház és tulajdonjoga bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás, melyek nem tekinthetők bizonytalan jövőbeni eseménynek, ezért e szerződés 1.1. pontjában rögzített feltételek nem tekinthetők a Ptk. 6:116. § (1) bekezdése szerinti többes felfüggesztő feltételnek.

Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.

A Kúria döntése és jogi indokai

A felülvizsgálati kérelem alapos. Az Itv. 1. § (1) bekezdésében meghatározza, hogy öröklés, ajándékozás és visszterhes vagyonátruházás esetén vagyonszerzési illetéket, a közigazgatási hatóság és bírósági eljárásért eljárási illetéket vagy az e törvényben meghatározott módon, de külön jogszabályban megállapított igazgatási, bírósági szolgáltatási díjat, a cégbíróságok törvényességi felügyeleti tevékenységéért felügyeleti illetéket kell fizetni. Az Itv. fogalomrendszerében vagyon: az ingatlan, az ingó, a vagyoni értékű jog [102. § (1) bekezdés a) pont], ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog [102. § (1) bekezdés b) pont], lakástulajdon: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel [102. § (1) bekezdés f) pont].

A felperes egy lakóházra, az Ingatlan 1. megvásárlására megkötött visszterhes vagyonátruházási szerződéssel vagyont szerzett, emiatt vagyonszerzési illeték megfizetésére köteles.

Az Itv. 3. § (3) bekezdés a) pontja alapján a visszterhes vagyonátruházási illeték kötelezettsége az adásvételi szerződés megkötésének napján keletkezik. Az illetékkiszabási eljárást megelőzi az ingatlanügyi hatósági eljárás, a Ptk. 5:38. § (2) bekezdése alapján ugyanis az ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím, és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges (konstitutív hatály).

Az adóhatóság az ingatlanügyi eljárás irataiból szerez tudomást az adásvételről, a megvásárolt ingatlanról.

A perben nem volt vitatott, hogy a felperes 2022. április 4. napján kelt szerződéssel megszerezte az Ingatlan 1. tulajdonjogát, amely miatt az ingatlanügyi hatósághoz bejelentési kötelezettsége keletkezett. Az Itv. 92. § (1) bekezdése szerint az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően a bejegyzés alapjául szolgáló szerződést (okiratot) köteles az állami adóhatósághoz továbbítani, így indult a felperes vagyonszerzése következtében az adóhatóságnál a közigazgatási eljárás.

A Kúria Kfv.V.35.153/2021/12. számú ítéletében ([27] bekezdés) egyértelműen állást foglal abban, hogy az adóhatóságnak az illeték tárgya megállapításánál az ingatlan-nyilvántartás adatait kell figyelembe venni. A Ptk. 5:165. §-a szerint az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait. Az Inytv. 5. § (1) bekezdése is rögzíti az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét.

Az adóhatóság az illeték tárgyát a megvásárolt Ingatlan 1. vonatkozásában az ingatlan-nyilvántartás adatai, a rendelkezésre álló okiratok alapján meghatározta, azonban felperesnek a cserét pótló vétel illetékalap-kedvezményére hivatkozása miatt az Itv. 21. § (6) bekezdése alapján az eljárást felfüggesztette, mivel a jogalkotó arra az esetre, ha a magánszemély egy éven belül nemcsak vásárol, hanem el is ad egy ingatlant, kedvezményt biztosít.

Az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja, a cserét pótló vétel kedvezménye szerint magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakás tulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. Az (5) bekezdés kimondja a (2) és (4) bekezdésben említett adásvételnél a vagyonszerző a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon igazolja. Ezzel egyidejűleg nyilatkozik arról, hogy a (2) és (4) bekezdésben foglalt feltételeknek megfelel.

A felperes az illetékkedvezmény igénybevételéhez a 2022. augusztus 3. napján megkötött Ingatlan 2. eladására vonatkozó ügyletet kívánta felhasználni.

Az adóhatóságnak a cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékalap-kedvezmény biztosításához azt kellett megvizsgálnia, hogy a megvásárolt Ingatlan 1. tulajdonjogának megszerzését követő egy éven belül az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjában foglaltak szerint, a tulajdonában álló másik ingatlan értékesítése megtörtént-e. Elsődleges feltétel, hogy az értékesíteni kívánt ingatlan a felperes tulajdonában álljon.

A jogszabály egyértelmű rendelkezése ellenére sem a közigazgatási hatóság, sem az elsőfokú bíróság eljárása során nem vizsgálta, hogy a felperes megfelel-e ennek a feltételnek, van-e olyan tulajdonában álló ingatlan, amelynek értékesítésére az Ingatlan 1. megvásárlását követő egy éven belül sor került, illetve sor kerülhetett.

Helytállóan hivatkozott a felperes arra, hogy az adóhatóság nem vizsgálta az Ingatlan 2. megvásárlására, tulajdonszerzésére vonatkozó körülményeket, ténymegállapítást erre vonatkozóan sem a közigazgatási határozatok, sem a jogerős ítélet nem tartalmaznak. A 2022. augusztus 3. napján kelt, az Ingatlan 2. eladására kötött adásvételi szerződés 1.1. pontja rögzíti, hogy a felperes az Ingatlan 2.-t 2018. május 10. napján megkötött szerződéssel vásárolta meg. A peres felek által sem vitatottan a közigazgatási iratokban fellelhető tulajdoni lap másolatának adatai szerint az Ingatlan 2. társasházzá alakítása Kormányhivatal határozatával, a felperes által megvásárolt Ingatlan 2-re a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a 23.09.05. számú határozattal történt meg.

A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének hiányában tulajdonszerzésre, tulajdonjog-átruházásra a Ptk. 5:38. § (2) bekezdése alapján nem kerülhet sor. A tulajdonszerzés a felperes által kért kedvezmény biztosításának alapfeltétele. Ennek megtörténte után lehet és kell azt vizsgálni az Itv. 21. § (5) bekezdésében foglaltak alapján, hogy a lakóingatlan eladására vonatkozó szerződés a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas-e.

Az elsőfokú bíróság az alperessel egyezően az Ingatlan 2. eladására vonatkozó szerződést vizsgálta, értelmezte, mellőzte azonban annak tisztázását, hogy felperes az Ingatlan 2. tulajdonjogát az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontjában meghatározott egy éven belül megszerezte-e. Az alperes védiratában rögzítette a felperesi tulajdonszerzés hiányát, azonban a Kúria töretlen gyakorlata szerint a határozat indokolásának hiányossága utóbb a védiratban nem pótolható. A Kúria rendkívüli jogorvoslat keretében a hatáskörelvonás okán elsőként nem vizsgálhatta e kérdést, erre a közigazgatási eljárásban kell, hogy sor kerüljön.