Földbiznisz: csak így lehet megúszni az illetékfizetést

Megosztás Tetszik

Mikor nem kell illetéket fizetni termőföld vásárlása után? Haszonbérbe lehet-e adni annak egy részét? – kérdezte olvasónk. Szakértőnk, dr. Verbai Tamás, a HÍD Adószakértő és Pénzügyi Tanácsadó Zrt. vezérigazgatója válaszolt.

Egy magánszemély 2012 decemberében földet vásárolt, majd 2013 májusában nyilatkozott arról, hogy igénybe kívánja venni az illetéktörvényben biztosított kedvezményt, vagyis – mint regisztrációs számmal rendelkező őstermelő és mezőgazdasági egyéni vállalkozó – vállalja, hogy a megvásárolt termőföldet a birtokbaadástól számítva legalább 5 évig nem idegeníti el, azon vagyoni értékű jogot nem alapít és mezőgazdasági őstermelőként, illetve egyéni vállalkozóként a termőföldet mezőgazdasági célra hasznosítja. Most azonban haszonbérbe kívánja adni a megvásárolt termőföldet vagy annak egy részét.

Olvasónk a következő kérdésekben kért segítséget:

–       Megszegi-e a vevő az illetéktörvénynek a kedvezmény igénybevételéhez támasztott előírásait, ha a birtokbavételtől számított 5 éven belül a termőföldet mezőgazdasági célra nem saját maga hasznosítja, hanem azt mezőgazdasági hasznosítás céljából más természetes vagy jogi személynek haszonbérbe adja?
–       Ha igen, mikor keletkezik az illetékkötelezettsége, és mennyi idő alatt kell azt megfizetnie?
–       Ha a vevő a termőföldnek csak egy részét kívánja más részére haszonbérbe adni, akkor meg kell-e osztatni a földterületet földmérő bevonásával? Vagy elegendő, ha a felek a haszonbérleti szerződésben megjelölik a haszonbérbe adott tulajdoni hányadot, és az annak megfelelő területnagyságot, esetleg körülírással meghatározzák a haszonbérlő birtokába adott területet?

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) – 2012 decemberében hatályos – 26. § (1) bekezdésének p) pontja szerint mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól termőföldnek a külön jogszabály alapján a mezőgazdasági és vidékfejlesztési támogatási szerv által kiadott regisztrációs igazolással rendelkező, mezőgazdasági tevékenységet végző magánszemély általi, visszteher ellenében történő megszerzése, feltéve, ha az így vásárolt termőföldet a vásárlástól számítva legalább 5 évig nem idegeníti el, azon vagyoni értékű jogot nem alapít, és egyéni vállalkozóként vagy mezőgazdasági őstermelőként a termőföldet mezőgazdasági célra hasznosítja.

A feltételek vállalásáról a vagyonszerzőnek legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia az állami adóhatóságnál. Ha a vagyonszerző a termőföldet az 5 év letelte előtt elidegeníti, vagy azon vagyoni értékű jogot alapít, igazolhatóan nem mezőgazdasági célra hasznosítja, az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetnie.

Az Itv. – 2013. január 1-jén hatályba lépett – 26. § (18) bekezdése alapján az (1) bekezdés p) pontjában említett feltételek vállalásáról a vagyonszerzőnek legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia az állami adóhatóságnál. Ha a vagyonszerző a termőföldet az eredetileg vállalt 5 év letelte előtt elidegeníti – ide nem értve a kisajátítást, a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célra történő elidegenítést és a birtok-összevonási célú önkéntes földcserét –, vagy azon vagyoni értékű jogot alapít, igazolhatóan nem mezőgazdasági célra hasznosítja, az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetnie, kivéve a vagyonszerző elhalálozásának esetét.

Ha a vagyonszerző által vállalt feltételek csak a termőföld meghatározott tulajdoni hányada tekintetében teljesültek, az egyébként járó illeték kétszeresét kizárólag azon tulajdoni hányad vonatkozásában kell megfizetni, melyre a feltételek nem teljesültek.

Nagyon fontos még tisztában lenni az Itv. 99/F. § (1) bekezdésében foglaltakkal, amely szerint e törvény az egyes adótörvények és azzal összefüggő egyéb törvények módosításáról szóló 2012. évi CLXXVIII. törvénnyel megállapított (...) a 26. § (4)-(8), (12), (16)-(19) bekezdését, (...) a 2013. január 1-jét követően illetékkiszabásra bemutatott vagy más módon az állami adóhatóság tudomására jutott vagyonszerzési ügyben, illetve kezdeményezett eljárásban kell alkalmazni.

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 3. § 18. pontjának rendelkezése szerint mezőgazdasági őstermelő az a 16. életévét betöltött, nem egyéni vállalkozó magánszemély, aki a saját gazdaságában a 6. számú mellékletben felsorolt termékek előállítására irányuló tevékenységet folytat, és ennek igazolására őstermelői igazolvánnyal rendelkezik, ideértve a mezőgazdasági és vidékfejlesztési támogatási szerv által vezetett ügyfél-nyilvántartási rendszerben nyilvántartott mezőgazdasági termelő magánszemélyt, valamint a termőföldről szóló törvény szerint családi gazdálkodónak minősülő magánszemélyt és e magánszemélynek a családi gazdaságban nem foglalkoztatottként közreműködő családtagját is, mindegyikre vonatkozóan a 6. számú mellékletben felsorolt termékek előállítására irányuló tevékenysége(i)nek bevétele (jövedelme) tekintetében.

1./ A fenti jogszabályi rendelkezések – illetőleg a NAV honlapján található tájékoztatások – értelmezése alapján tehát megállapítható, hogy a hivatkozott illetékmentesség elvesztéséhez vezet, ha a termőföldet haszonbérbe, más személy használatába adja a kötelezett, mivel ebben az esetben nem valósul meg a tulajdonszerző személyes közreműködése a mezőgazdasági tevékenységben. A NAV által kiadott tájékoztatás szerint – figyelemmel az Szja tv. fent hivatkozott rendelkezésére is – kivétel ez alól, ha a vagyonszerző a termőföld használatát szerződés alapján családi gazdálkodó részére engedi át, de csak akkor, ha a vagyonszerző és a földhasználó (családi gazdálkodó) azonos családi gazdasághoz tartoznak.

2./ Az Itv. szerinti 5 év leteltét követően az adóhatóság az ingatlan-nyilvántartás és a földhasználati nyilvántartás adatainak összevetésével –szükség esetén helyszíni szemle során – felülvizsgálja, hogy a vállalt feltételek teljesültek-e, és amennyiben mindent rendben talál, erről levélben kap tájékoztatást az adózó; ugyanakkor, ha a magánszemély a termőföldet az 5 év letelte előtt elidegeníti, vagy azon vagyoni értékű jogot alapít, illetve azt igazolhatóan nem mezőgazdasági célra hasznosítja, az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetnie, amelyet az adóhatóság határozatban ír elő, s az e határozatban írtak szerint (a határozat jogerőre emelkedését követő 15 napon belül) kell eleget tennie az illetékfizetési kötelezettségnek.

3./ A fentiekben hivatkozott átmeneti rendelkezések szerint az Itv. 26. § (18) bekezdése 2013. január 1-jével lépett hatályba, így csak az ezt követően illeték kiszabásra bejelentett ügyek esetében alkalmazható. Vagyis amennyiben a kérdés szerinti adóalany 2013. január 1-jét megelőzően jelentette be az ingatlan-adásvételt az adóhatóság felé, akkor az egész ingatlan után kell pótlólag megfizetnie az egyébként járó illeték kétszeresét (hiszen a feltétel teljesítését az egész ingatlanra vállalta). Míg ha 2013. január 1-jét követően tett eleget ezen kötelezettségének, akkor az egyébként járó illeték kétszeresét kizárólag azon tulajdoni hányad vonatkozásában kell megfizetnie, amelyre a törvényi feltételek nem teljesültek.

Mivel az Itv. szigorúbb követelményt nem ír elő, így nem szükséges az ingatlan természetbeni megosztása, elegendő a felek erre irányuló megállapodása, amelynek valóság tartalmát a NAV természetesen jogosult vizsgálni, azonban ez utóbbi kérdés kapcsán mindenképpen javasolt egy a konkrét tényállásra vonatkozó tájékoztatás iránti kérelem előterjesztése az adóhatóság felé.