Telekadó: a forgalmi érték meghatározása – Kúriai döntés

Megosztás Tetszik

A napelem értéke a telek értékét nem növelheti meg, ebből következően a termőföld végleges más célú hasznosítása miatt fizetendő földvédelmi járulék összege nem számítható hozzá a szakértők által az összehasonlító piaci értékbecslés alapján kimunkált értékhez – mondta ki a Kúria.

A Kúria Kfv.I.35.282/2025/11. számú határozata a következőket tartalmazza:

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

Az elsőfokú adóhatóság a felperesek terhére hat, egyenként 14 400 nm területű külterületi ingatlan vonatkozásában telekadó fizetési kötelezettséget állapított meg határozataiban. Az ingatlanokat szántó művelési ágban tartották nyilván, azoknak művelési ága 2019. június 5-én változott meg, kivett naperőművé. Az ingatlanok más célú hasznosítását, napelemes kiserőmű létesítése céljából a termelésből történő kivonását az illetékes kormányhivatal 2018 tavaszán, illetve őszén engedélyezte, megállapítva, hogy nem kell földvédelmi járulékot fizetniük a jogszabályban rögzített mentesítési okra figyelemmel.

A felperesek fellebbezése folytán eljárt alperes az elsőfokú határozatokat helyben hagyta. Az alperes szerint az adómérték önmagában nem túlzó, ha az adótétel nem haladja meg a helyi adókról szóló 1990.évi C. törvény szerinti felső határt.

A kereseti kérelem és védirat, alperesi érdekelt kérelme

A felperesek keresetet nyújtottak be, melyben az alperesi határozatok elsőfokú határozatokra is kiterjedő megsemmisítését kérték. Hangsúlyozták, hogy az ingatlanok forgalmi értékeihez viszonyítottan az éves adó összege rendkívül eltúlzott, ami azt jelenti, hogy 2–3 év alatt a telek értékével megegyező összegű adót kellene fizetniük.

Az alperes védiratában a keresetek elutasítását kérte. Az alperesi érdekelt szintén kérte a keresetek elutasítását.

A szakértői vélemény és Alkotmánybíróság eljárása

Az ügyben az elsőfokú bíróság szakértőt rendelt ki az ingatlanok forgalmi értékének megállapítására. A szakértők a piaci összehasonlító elemzés módszerével rögzítették valamennyi adóév első napjára kimutatva az ingatlanok forgalmi értékét, mely alapján a kimunkált forgalmi értékhez minden egyes esetben hozzászámították a földvédelmi járulékot, 8 964 480 Ft összegben.

Az elsőfokú bíróság a szakértő által meghatározott forgalmi értékeket úgy fogadta el, hogy abban benne foglaltatott a földvédelmi járulék. Ezt követően kezdeményezte az Alkotmánybíróság eljárását. Az Alkotmánybítróság a döntésében áttekintette a súlyosan aránytalan telekadóra vonatkozó állandó gyakorlatot. Elemezte azt a kérdést is, hogy a telekadó éves összegét mihez viszonyítja a perbeli ügyben, amit azért tartott döntő jelentőségűnek, mert ha a szó szoros értelmében vett telek értékéhez viszonyít az Alkotmánybíróság, akkor az adóterhelés évente 40% fölötti azzal, hogy több esetben megközelíti, vagy meghaladja a 100%-ot. Ha azonban a telek értékébe tartozónak kell tekinteni a földvédelmi járulék fiktív összegét is, amelyet a felpereseknek nem kellett megfizetni, akkor az arány sokkal alacsonyabbá, 20% körülivé válik. Hangsúlyozta, hogy az indítványozó bíróság az ingatlanforgalmi értéket a földvédelmi járulékkal növelt összegben fogadta el. Utalt azonban az Alkotmánybíróság azon gyakorlatára, hogy a napelem értéke a telek értékét nem növelheti meg. Mindezekre tekintettel vizsgálta egyenként az ingatlanok adóterhelését és jutott arra a következtetésre, hogy az Alkotmánybíróság töretlen, kialakult gyakorlata alapján nem vetette fel a súlyos aránytalanság kételyét.

Az elsőfokú bíróság döntése

Az elsőfokú bíróság a fenti tények alapján a kereseteket elutasította. A földvédelmi járuléknak az ingatlan forgalmi értékhez történő számítása kapcsán azt fejtette ki, hogy a művelésből való kivonás az ingatlan felhasználhatóságát szélesebb körűvé teszi, ami meg kell, hogy jelenjen a forgalmi értékben annak növekedése révén. Ezért a szakértő által meghatározott forgalmi értéket úgy fogadta el, hogy abban benne foglaltatott a földvédelmi járulék. 
Az Alkotmánybíróság döntésével összefüggésben megerősítette azt, hogy a művelésből való kivonást követően a korábbi szántóingatlan jóval magasabb összegben értékesíthető, ezért a földvédelmi járulék összegét a forgalmi érték részének tekintette.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

A jogerős ítélet ellen a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára történő utasítása érdekében. Vitatták a szakvélemény megállapításait, szerintük az alapjaiban hibás, nem felel meg az értékelési szabályoknak, súlyos szakmai hibákat, ellentmondásokat, és hiányosságokat tartalmaz, önmagának is ellentmondó, homályos, mindezek következtében helyességéhez nyomatékos kétség fér. Rámutattak arra, hogy a szakvéleményben a szakértők piaci összehasonlító elemzéssel határozták meg a perbeli ingatlanok forgalmi értékét, majd ehhez hozzáadták – a kivonáskor fizetendő – földvédelmi járulék összegét. Elkerülte azonban figyelmüket, hogy a naperőmű céljára történő kivonás mentességet élvez, a felpereseknek ezt nem kellett megfizetniük. Vitatták, hogy ilyen „módszerrel” az ingatlanforgalmi értékeket meg lehetett állapítani. 
Kifogásolták, hogy a bíróság a bizonyítékok közül földvédelmi járulék megfizetése tekintetében adott kormányhivatali választ logikátlanul és okszerűtlenül akként értékelte, mely szerint bizonyosan, hogy nem kellett a földvédelmi járulékot megfizetni, de ennek ellenére mégis hozzá kell adni ezt az összeget az ingatlanok piaci értékéhez.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte. Az alperesi érdekelt kérelme is az ítélet hatályában való fenntartására irányult.

A Kúria döntése és jogi indokai

A felperesek felülvizsgálati kérelme az alábbiak szerint alapos.

Az ingatlanok értékének meghatározására több értékelési módszer is rendelkezésre áll. Ezek közül a leggyakrabban alkalmazottak a piaci összehasonlító értékelés, amelynek során az értékbecslő a hasonló ingatlanok eladási árait vizsgálja meg. Ennek a módszernek az alkalmazásával állapították meg a szakértők a perbeli telkek értékét. Ezzel összefüggésben alaposnak értékelte a Kúria a felülvizsgálati kérelmet abban vonatkozásban, hogy a szakértők nem adtak észszerű és logikus magyarázatot, sőt semmilyen magyarázatot arra, hogy miért kellene a felperesek részéről meg nem fizetett földvédelmi járulék összegét a piaci összehasonlító értékbecslés alapján meghatározott értékhez hozzáadni. Nem elégséges indokolás az, hogy a termőföld végleges más célú hasznosítása miatt ezt jogszabály előírja.

A Kúria hivatkozik a perbeli ügyben hozott alkotmánybírósági döntésben a földvédelmi járulék telekértékhez történő hozzászámítással kapcsolatban kifejtett álláspontra, miszerint „az Alkotmánybíróság gyakorlatában a napelem értéke a telek értékét nem növelheti meg.” Az Alkotmánybíróság azt is lefektette, hogy „A telekadó tehát nem a napelemparkok adója. Ebből az következik, hogy az arányossági vizsgálatban azt kell alapul venni, hogy a napelemparkkal beépített telket legfeljebb éppen akkora mértékben terhelheti a telekadó, mintha nem állna rajta ez a műtárgy.” Az Alkotmánybíróság rögzítette, hogy „a telekadó fizetési kötelezettséggel létrejövő adójogi jogviszony nem általában a vagyon adóztatására szolgál. Azáltal, hogy a földvédelmi járulék hozzászámításra kerül a telek összehasonlító piaci értékbecslése alapján megállapított értékhez, mely a telek valódi értékét tükrözi, a hasznosítás értékét is beszámították. Ez azonban nem felel meg a piaci összehasonlító értékbecslés módszerének, illetve az Alkotmánybíróság álláspontjának sem.

A fentiek alapján a Kúria megítélése szerint jogszabálysértően járt el az elsőfokú bíróság, amikor nem ismerte fel, hogy a szakértők nem csupán szakkérdésben foglaltak állást, hanem jogkérdést döntöttek el, mikor a földvédelmi járulék összegét hozzászámították az általuk kidolgozott és a valós értéket tükröző piaci értékhez, amelyet összehasonlító értékbecslés módszerével állapították meg. Mindezekre figyelemmel a Kúria az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította – olvasható a Kúriai döntések 2026. évi 8. számában a kuria-birosag.hu-n.