Tisztelt Cím! 3 szereplős adásvétel esetén az eladó cég haszonélvezeti jogot alapít egy másik cég nevére. Így kerül értékesítésre az ingatlan, ahol a vevő/tulajdonos egy magánszemély. Ebben az esetben az eladó kinek a nevére állítja ki a számlát? Vevő vagy a haszonélvező nevére?
Egy lakóház, udvar 1/2-ed részének eladási ára 2019. évben 4 000 000 forint. Szülötöl származó hagyatéki végzéssel 2018 novemberben szerezte, a hagyatéki végzés (adó és értékbizonyitvány alapján) szerint az 1/2-ed értéke 2 650 000 forint volt. Kérdésem, hogy az szja-alap ez esetben a kettö (eladás-szerzés) különbözete lesz,vagy alkalmazható adóalapként bevétel 75 százaléka azzal, hogy más költség nem vonható le. (Mivel szülőtől származó hagyaték volt, igy illetékalap nincs.)
Tisztelt Szakértő! Felújított lakás értékesítésekor alkalmazható-e a 25 százalékos jövedelemtartalom, illetve szja-alap, ha a családtagok saját maguk végezték el a munkákat, és így nem állapítható meg a szerzéskori értéket növelő tételek összege? Köszönettel: Papp Éva
Férjemmel felesben vásároltunk egy félkész házat, amit befejeztünk egy éven belül és most értékesíteni szeretnénk. Ingatlan értéknövelő beruházás igazolt költségeinél mi elegendő dokumentum? Vannak olyan értéknövelő beruházások a házon (anyag és munkadíj), amelyekről nincs számlánk. Elszámolható-e, ha megbízási szerződésünk van az elvégzett gépészeti szerelési munkáról, átadási bizonylatunk van az elvégzett munkadíj ellenértékéről, redőny vételéről magánszemélyek közötti adás-vételi szerződésünk van. Több munkát családtag végzett a házon, ezt hogyan, milyen bizonylatolással lehet elismert költségként elszámolni? Milyen bizonylatot, illetve dokumentumot fogad el az szja-törvény igazolt ráfordításként?
Tisztelt Szakértő! Kérdésem a követező: Magánszemély 2013-ban vásárolt egy ingatlant 3 650 000 forintért, mely összeg egy részére hitelt vett föl. Az ingatlant 2018-ban értékesítette. A hitel összegét a vételárból egy összegben kifizette. Ez az összeg elszámolható-e (levonható-e) költségként ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámításánál? Mielőbbi válaszát várom ! Üdvözlettel.Nagy Istvánné
Tisztelt Szakértő! Magánszemély tulajdonában álló ingatlan (ház és beépítetlen terület) egy részét értékesíteni kívánja. Ennel feltétele hogy az egy helyrajzi számon lévő ingatlanát 3 helyrajzi számra szedik, melyből a legkisebb részt (6 százalékot) az önkormányzat kivett közút címén térítésmentesen átvesz magánszemélytől. Ezt a 6 százaléknyi területet figyelembe veheti-e felmerült költségként a magánszemély az ingatlana értékesítésekor a jövedelem megállapításánál? Válaszát előre is köszönöm!
Tisztelt Szakértő! Egy magánszemély 2018. januárban egy építési telket vásárolt. A vagyonszerzési illeték tekintetében mentességet kapott, mivel vállalta a beépítést. 2018 októberében 30 százalékos készültségi fokon értékesítette az ingatlant. Mivel nem valósult meg a beépítés, így az ügylet kapcsán vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettség terheli a magánszemélyt, amit azonban csak 2022-ig kell majd befizetni. Kérdésem az lenne, hogy az illetéket a NAV határozata alapján a 2018. évi ingatlanértékesítés jövedelmének kiszámításakor költségként figyelembe veheti-e, ha nem, akkor esetleg a kifizetéskor, 2022-ben önellenőrzéssel tudja-e korrigálni a 2018. évi adóbevallását, vagy mivel az értékesítésig pénzügyileg nem lett rendezve az illeték kifizetése, így a jövedelmet nem lehet csökkenteni az illeték összegével? Köszönettel: Erdélyi Andrea
Tisztelt Válaszoló! A kft.-m egy új építésű lakóparkban vásárolt lakásokat, melyek átadása eredetileg 2019. szeptember lett volna. Már most látszik, hogy várhatóan 2020. január lesz a valós átadás, ami alapvetően nem probléma, 5 százalékos áfás számlát kapok a kivitelezőtől, csakhogy a lakásra viszont időközben előszerződést kötött a kft.-m, vagyis ahogy elkészült a lakás rögtön értékesítjük a vevőnek, ezt az új lakást, de a csúszás miatt ez már csak 2020 januárjában történhet meg, amikor lévén új lakás már 27 százalékos áfakulccsal értékesíthetem? Mi a megoldás, hogy az 5 százalék áfával értékesíthessem, hiszen ha 27 százalékkal kell eladnom akkor az értéknövekedést elvitte az áfatöbblet, sőt..? Megoldás, ha végszerződést kötök az én vevőmmel még 2019.12.31. előtt és kiszámlázom a vételárat (5 százalék áfával), majd a tényleges átutalás megtörténik valamikor 2020-ban? Ez a kérdés ugyanígy felmerül a 2019-ben vásárolt, de 2020/21-ben értékesített új építésű lakásoknál is? 5 százalékkal történt a beszerzés akkor lévén új építés csak 27 százalékkal adható el? Illetve van még egy lehetőségem, hogy a szerződésemet átruházom a vevőmre, aki így közvetlen a beruházótól vásárolná meg a lakást – azon az áron amennyiért egyébként én. Ebben az esetben viszont felmerül egy vételár-különbözet amit a vevőmmel el kellene számolnom? (Az az ár mennyiért én eladom a vevőmnek – az én szerződésem összege közötti különbözet.) Ezt milyen jogcímen számlázhatja ki a cégem? Milyen áfakulccsal? Alapvetően a cég az ingatlanforgalmazást áfa mentesen folytatja.
Tisztelt Válaszadó! 1. Lehetséges-e, ha valaki egyéni vállalkozó és ugyanazt a tevékenységet, amire az egyéni vállalkozói igazolványát kiváltotta, munkaviszonyban vagy megbízási jogviszonyban is végezze (az egyéni vállalkozói tevékenységét nem szüntetné meg)? 2. Ha valaki vásárol egy lakást, amit átalakít és három lakásra bont, amiket külön albetétként jegyeznek be, majd ezeket eladja öt éven belül, akkor mi a megszerzés idöpontja? Illetve mi a megszerzéskori vételár? Az eredeti ingatlan vételára, amit haromfelé oszt jelen esetben? Köszönöm válaszát!
Tisztelt Szakértő! Magánszemély értékesíteni szeretné az ingatlanát, amelyet 2012-ben vásárolt. Az adásvételi szerződés a magánszemély, mint családi gazdálkodó nevére lett megkötve. Az ingatlan megnevezése major plusz gazdasági épületek. A magánszemély családi gazdálkodás keretében őstermelői tevékenységet folytat, átalányadózást alkalmazott az elmúlt években. Költséget, értékcsökkenést nem számolt el az épületekre, de azokat bérbe adta egy cégnek. Az így keletkezett jövedelmet nem az őstermelői bevételei között számolta el, mert a NAV-tól azt a tájékoztatást kapta, hogy ez nem őstermelői bevétel, hanem magánszemélyként történő ingatlan-bérbeadás. Hogyan történhet a jövedelem meghatározása ebben az esetben? Őstermelői bevételnek kell-e tekinteni az ingatlanért kapott vételárat, és hogyan kell adóznia? Az ingatlan nagy értékű. Ha megszüntetné a családi gazdálkodást, az épülettel mi lenne? Köszönettel: Nagyné
Ingatlanforgalmazó cég új építésű lakást vesz továbbértékesítési céllal, amit csak a harmadik évben, használtként tud eladni. Visszaigényelhető-e az áfa? Az értékesítési idő alatt kiadható-e áfamentesen bérbe az ingatlan? – kérdezte az Adózóna olvasója. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.
Tisztelt Szakértő! Az alábbi ügyben kérném a véleményét: egyéni vállalkozó vásárolt egy ingatlant 1995-ben magánszemélyként. 2008-ban bérbeadással bővítette a tevékenységét, és azóta az ingatlant bérbe adta egy vállalkozásnak. Most értékesítené az ingatlant. Milyen minőségben adhatja el: mint vállalkozó vagy mint magánszemély? Egyáltalán nem mindegy az adózás szempontjából. Válaszát előre is köszönöm.
Magyarországi állandó lakcímem van, viszont életvitelszerűen Németországban élek, ott dolgozom (jelenleg kisgyerekemmel vagyok otthon). Ha Magyarországon eladok egy ingatlant, és abból jövedelmem keletkezik, akkor az után, ha Magyarországon adózok, akkor Németországban van-e kötelezettségem (adózás, bejelentés)?
Tisztelt Szakértő! A kérdésem ingatlanértékesítéssel kapcsolatos. Ügyfelem 2015-ben vásárolt egy ingatlant 4 millió forintért. Majd 2016-ban eltartási szerződést kötött az egyik rokonával, és életjáradékért cserébe az ingatlan tulajdonjoga a rokoné lett. Majd 2017-ben felbontották az életjáradékról szóló szerződést, így az ingatlan tulajdonjoga ismét ügyfelemé lett. 2018-ban értékesítette az ingatlant 4 millió forintért. A kérdésem az lenne, hogy ebben az esetben levonható-e költségként a bevételből a 2015-ben megfizetett 4 milliós vételár, vagy az eladási ár teljes egészében adóköteles jövedelemnek számít-e? (Egyéb, számlával igazolt költségek nincsenek.) Köszönöm.
Ingatlan átruházásakor egyes esetekben nem kell tekintettel lenni az idő múlására, mivel az ingatlan átruházásából kapott bevételből származó jövedelem részben vagy egészben adómentes. A 2018. évi bevallás kitöltése előtt érdemes áttekinteni az alábbi rendelkezéseket.
Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték