hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Új építésű ingatlan: áfakulcs, -visszaigénylés, értékesítés

  • adozona.hu
1

Ingatlanforgalmazó cég új építésű lakást vesz továbbértékesítési céllal, amit csak a harmadik évben, használtként tud eladni. Visszaigényelhető-e az áfa? Az értékesítési idő alatt kiadható-e áfamentesen bérbe az ingatlan? – kérdezte az Adózóna olvasója. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

A kérdés konkrétan így szólt: "Ismeretes, hogy az új építésű lakóingatlanok (lakás) 2020. 01. 01-jétől 27 százalék áfával kerülnek értékesítésre (ha az építési engedély nem volt meg 2018. 11. hóig). Ingatlanforgalmazó cég ilyen lakásingatlant vásárol továbbértékesítés céljára. Alapvetően a tevékenységet nem tette áfássá a cég, áfamentesen folytatja azt. A megvásárolt ingatlanok áfáját visszaigényli, hiszen bekerül áruként a készletbe, így ezt megteheti? Értékesítés után majd befizeti az áfát. A cég az ingatlant két évig – míg új ingatlannak minősül – próbálja értékesíteni, de sikertelenül, majd ezt követően a 3. évben mégis sikerül eladni, ekkor már használt lakásként, áfamentesen. Kérdésem az, hogy önmagában a gondolatmenet jó-e? Jogos-e az áfa visszaigénylése, majd az ilyen értékesítést követő, törvény szerinti be nem fizetése? Az értékesítési idő alatt kiadható-e áfamentesen bérbe az ingatlan?"

SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:

A lakóingatlan beszerzésének [ideértve az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 10. § d) pont szerint lakóingatlan értékesítésének minősülő esetet is] általános forgalmi adója az Áfa tv. 124. § (1) h) pontja alapján főszabályként nem levonható; az Áfa tv. 125. § (1) b) pontja alapján ez alól kivétel, ha a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, azzal, hogy ha a lakóingatlan értékesítése főszabályként adómentes lenne, az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával.

Amennyiben a lakóingatlan beszerzésekor az adózó él a levonási joggal, majd ezt követően az ingatlan értékesítésére adómentesen kerül sor, az Áfa tv. 11. § (2) c) pontja alkalmazandó:

"(2) Szintén ellenérték fejében teljesített termékértékesítés:
c) tárgyi eszköznek nem minősülő termék felhasználása adólevonásra nem jogosító tevékenység folytatásához, feltéve, hogy a termék beszerzéséhez vagy b) pont szerinti felhasználásához kapcsolódóan az adóalanyt egészben vagy részben adólevonási jog illette meg;"

Ebből adódóan az értékesítéskor adófizetési kötelezettség keletkezik, ahol az adó alapja az értékesítéskori beszerzési ár. "

Szintén kivétel a levonási tilalom alól, ha az Áfa tv. 125. § (2) f) pontja alapján a lakóingatlant igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy hasznosítja, hogy azt adókötelesen bérbe adja [azaz ha a lakóingatlan bérbeadása a 86. § (1) bekezdés l) pontja alá tartozik, a 88. § szerinti választási jogával úgy élt, hogy a bérbeadást adókötelessé tette].

Amennyiben az ingatlant adómentesen hasznosítja, úgy a 11. § (2) b) alkalmazása merül fel a tárgyi eszközzé minősítéskor, ami szintén adókötelezettséget eredményez:

"(2) Szintén ellenérték fejében teljesített termékértékesítés:

b) az adóalany
ba) vállalkozásában kitermelt, előállított, összeállított, átalakított, megmunkált, illetőleg
bb) vállalkozásához vásárolt vagy importált
termék felhasználása gazdasági tevékenységének folytatásához, feltéve, hogy ha a terméket ilyen állapotában másik adóalanytól szerezte volna be, adólevonási jog nem illetné meg;"

Megjegyzendő: ez esetben a későbbiekben a tárgyi eszközökkel kapcsolatos korrekció alkalmazása is felmerül. A tárgyi eszközökkel kapcsolatos korrekciót az Áfa tv. 135. §-a szabályozza:

"135. § (1) Abban az esetben, ha az adóalany terméket tárgyi eszközként használ vállalkozásán belül, a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatbavételének hónapjától kezdődően

a) ingó tárgyi eszköz esetében 60 hónapig,
b) ingatlan tárgyi eszköz esetében pedig 240 hónapig

terjedő tartamban az adóalany adólevonási jogát – az adólevonási jog gyakorlása egyéb feltételeinek sérelme nélkül – az e § és a 136. § rendelkezéseinek figyelembevételével gyakorolhatja.

(2) Az (1) bekezdésben meghatározott időtartam figyelembevételével, annak a naptári évnek az utolsó adómegállapítási időszakában, amely naptári év teljes időtartamában a tárgyi eszköz az adóalany rendeltetésszerű használatában van, az adóalany köteles a tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított adó összegének

a) ingó esetében 1/5 részére,
b) ingatlan esetében pedig 1/20 részére

vonatkozóan utólagos kiigazítást elvégezni, feltéve, hogy a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényezőkben a tárgyi eszköz beszerzésének évéhez vagy a 11. § (2) bekezdés a) pontjában említett esetben a rendeltetésszerű használatba vételének időpontjához képest változás következik be, és a számítás eredményeként adódó különbözet összege abszolút értékben kifejezve eléri vagy meghaladja a 10 000 forintnak megfelelő pénzösszeget.

(3) A (2) bekezdés szerinti különbözetre a 153/C § (1)–(2) bekezdését kell megfelelően alkalmazni."

Segítségre lenne szüksége az áfatörvény gyakorlati alkalmazásával kapcsolatban?
Kiadványunk praktikus útmutató azoknak a területeknek az áttekintéséhez, amelyek gyakori problémát okoznak.
Rendelje meg most 10% kiadói kedvezménnyel az "ÁFA –Speciális problémák" című kiadványt!
Részletek >>
Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Előfizetési csomagajánlataink:


Hozzászólások (1)
Ruszin Zsolt

A kérdező arra célozgatott, hogy 5%-os áfával vásárol a cég lakást, amit visszaigényel. Ezt jól teszi, mert a továbbértékesítési cél felismerhető.

Az első két évben 5% áfával menne a továbbértékesítés.

A második évtől viszont "bebukná" az 5% áfát, mert nem kér áfa kötelessé tételt. Ezt a "bebukást" kellett volna neki elmagyarázni, mondjuk így:

Amikor áfa mentesen eladja a lakást a cég, mondjuk a beszerzéstől számított 30 hónappal később, akkor a továbbértékesítés hónapjának áfa bevallásában fizetendő adóként kellene vallani a korábbi 5%-os áfa 210/240-ed részét.

Remélem, a jogszabályszöveg helyett én válasszal tudtam szolgálni.

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!




További hasznos adózási információk

TÖBB MINT TÖRVÉNYTÁR!
Ezért érdemes előfizetni!

Kérdések és válaszok

Áttérési szabályok katára, illetve kivára

Adózóna.hu szerkesztőség

kérdések és válaszok

Külföldi személy magyarországi vagyonkivétje

Horváthné Szabó Beáta

adószakértő

Katás bt.. beltagjának külföldi munkavállalása

Horváthné Szabó Beáta

adószakértő

2019 december
H K Sze Cs P Sz V
25 26 27 28 29 30 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 1 2 3 4 5
hirdetés

Ön korábban már belépett a HVG csoport egyik weboldalán. Ha szeretne ezen az oldalon is bejelentkezni, ezen a linken egy kattintással megteheti.

X