adozona.hu
Új építésű ingatlan: áfakulcs, -visszaigénylés, értékesítés
//adozona.hu/afa/Uj_epitesu_ingatlan_afakulcs_visszaigenyles_PCJ6CP
Új építésű ingatlan: áfakulcs, -visszaigénylés, értékesítés
Ingatlanforgalmazó cég új építésű lakást vesz továbbértékesítési céllal, amit csak a harmadik évben, használtként tud eladni. Visszaigényelhető-e az áfa? Az értékesítési idő alatt kiadható-e áfamentesen bérbe az ingatlan? – kérdezte az Adózóna olvasója. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.
SZAKÉRTŐNK VÁLASZA:
A lakóingatlan beszerzésének [ideértve az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 10. § d) pont szerint lakóingatlan értékesítésének minősülő esetet is] általános forgalmi adója az Áfa tv. 124. § (1) h) pontja alapján főszabályként nem levonható; az Áfa tv. 125. § (1) b) pontja alapján ez alól kivétel, ha a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, azzal, hogy ha a lakóingatlan értékesítése főszabályként adómentes lenne, az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával.
Amennyiben a lakóingatlan beszerzésekor az adózó él a levonási joggal, majd ezt követően az ingatlan értékesítésére adómentesen kerül sor, az Áfa tv. 11. § (2) c) pontja alkalmazandó:
"(2) Szintén ellenérték fejében teljesített termékértékesítés:
c) tárgyi eszköznek nem minősülő termék felhasználása adólevonásra nem jogosító tevékenység folytatásához, feltéve, hogy a termék beszerzéséhez vagy b) pont szerinti felhasználásához kapcsolódóan az adóalanyt egészben vagy részben adólevonási jog illette meg;"
Ebből adódóan az értékesítéskor adófizetési kötelezettség keletkezik, ahol az adó alapja az értékesítéskori beszerzési ár. "
Szintén kivétel a levonási tilalom alól, ha az Áfa tv. 125. § (2) f) pontja alapján a lakóingatlant igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy hasznosítja, hogy azt adókötelesen bérbe adja [azaz ha a lakóingatlan bérbeadása a 86. § (1) bekezdés l) pontja alá tartozik, a 88. § szerinti választási jogával úgy élt, hogy a bérbeadást adókötelessé tette].
Amennyiben az ingatlant adómentesen hasznosítja, úgy a 11. § (2) b) alkalmazása merül fel a tárgyi eszközzé minősítéskor, ami szintén adókötelezettséget eredményez:
"(2) Szintén ellenérték fejében teljesített termékértékesítés:
b) az adóalany
ba) vállalkozásában kitermelt, előállított, összeállított, átalakított, megmunkált, illetőleg
bb) vállalkozásához vásárolt vagy importált
termék felhasználása gazdasági tevékenységének folytatásához, feltéve, hogy ha a terméket ilyen állapotában másik adóalanytól szerezte volna be, adólevonási jog nem illetné meg;"
Megjegyzendő: ez esetben a későbbiekben a tárgyi eszközökkel kapcsolatos korrekció alkalmazása is felmerül. A tárgyi eszközökkel kapcsolatos korrekciót az Áfa tv. 135. §-a szabályozza:
"135. § (1) Abban az esetben, ha az adóalany terméket tárgyi eszközként használ vállalkozásán belül, a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatbavételének hónapjától kezdődően
a) ingó tárgyi eszköz esetében 60 hónapig,
b) ingatlan tárgyi eszköz esetében pedig 240 hónapig
terjedő tartamban az adóalany adólevonási jogát – az adólevonási jog gyakorlása egyéb feltételeinek sérelme nélkül – az e § és a 136. § rendelkezéseinek figyelembevételével gyakorolhatja.
(2) Az (1) bekezdésben meghatározott időtartam figyelembevételével, annak a naptári évnek az utolsó adómegállapítási időszakában, amely naptári év teljes időtartamában a tárgyi eszköz az adóalany rendeltetésszerű használatában van, az adóalany köteles a tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított adó összegének
a) ingó esetében 1/5 részére,
b) ingatlan esetében pedig 1/20 részére
vonatkozóan utólagos kiigazítást elvégezni, feltéve, hogy a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényezőkben a tárgyi eszköz beszerzésének évéhez vagy a 11. § (2) bekezdés a) pontjában említett esetben a rendeltetésszerű használatba vételének időpontjához képest változás következik be, és a számítás eredményeként adódó különbözet összege abszolút értékben kifejezve eléri vagy meghaladja a 10 000 forintnak megfelelő pénzösszeget.
(3) A (2) bekezdés szerinti különbözetre a 153/C § (1)–(2) bekezdését kell megfelelően alkalmazni."
Segítségre lenne szüksége az áfatörvény gyakorlati alkalmazásával kapcsolatban? Kiadványunk praktikus útmutató azoknak a területeknek az áttekintéséhez, amelyek gyakori problémát okoznak. Rendelje meg most 10% kiadói kedvezménnyel az "ÁFA –Speciális problémák" című kiadványt! Részletek >> |
Ön már az előfizetőnk?
exit_to_app Lépjen be a cikk elolvasásáhozÖn még nem rendelkezik előfizetéssel?
Tovább az előfizetéshezVálassza az Ön számára legkedvezőbb előfizetési csomagajánlatunkat!
start |
max |
prémium kredit |
|
---|---|---|---|
Adózóna 365 napos előfizetés |
|||
Különszámok | A különszámok digitálisan is elérhetők! |
A különszámok digitálisan is elérhetők! |
|
HVG Adó 2025 | |||
HVG TB 2025 | |||
HVG Munkajog 2025 | |||
Éves garantált kreditpontok (minimum 16+16+2) Éves garantált kreditpontok (minimum 16+16+2)Az Adózóna Prémium Kredit vagy Extra csomagok megrendelésével egy tetszőleges személy garantált minimum 16+16+2 kreditpont megszerzésére jogosult a System Media Kft-nél. 2025-ös elszámolási évre szóló kreditpontok. X
|
|||
Az előfizetési időszakban megrendezett Adózóna webináriumok
Az előfizetési időszakban megrendezett Adózóna webináriumok
Az Adózóna Max, Prémium-Kredit és Extra csomagok tartalmazzák az Adózóna által szervezett valamennyi webináriumot, amely az előfizetés időszakában kerül meghirdetésre. Ízelítőként 2024 rendezvényei: 2023 rendezvényei: X
|
|||
Hozzáférés az Útmutató cégvezetőknek kiadvány tartalmaihoz.
Részletek >>
Hozzáférés az Útmutató cégvezetőknek kiadvány tartalmaihozAz Adózóna előfizetői ingyenesen jutnak hozzá az Útmutató cégvezetőknek című kiadvány tartalmaihoz. A hozzáférést befizetés után automatikusan aktiváljuk, az eddig megjelent cikkek a https://hvg.hu/360/Utmutato-cegvezetoknek oldalon érhetők el. X
|
|||
Ár (nettó + 27% Áfa) * Az előfizetés éves díja egyösszegben fizetendő! |
3 500 Ft + áfa / hó* éves díj 41 990 Ft + áfa* (bruttó: 53 327 Ft) |
4 333 Ft + áfa / hó* éves díj 51 990 Ft + áfa* (bruttó: 66 027 Ft) |
5 583 Ft + áfa / hó* éves díj 66 990 Ft + áfa* (bruttó: 85 077 Ft) |
Megrendelem
Részletek
A START előfizetéshez az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk
X
|
Megrendelem
Részletek
A MAX előfizetéshez az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk
X
|
Megrendelem
Részletek
A PRÉMIUM KREDIT előfizetéshez az alábbi szolgáltatásokat biztosítjuk
X
|
|
14 napig ingyen | Kipróbálom | Kipróbálom | Kipróbálom |
Kreditpont: Ha ön az Adózóna Prémium Kredit csomagra fizet elő, akkor egy tetszőleges személy további 16+16+2 kreditpont megszerzésére jogosult. Részletek »
Hozzászólások (1)
A kérdező arra célozgatott, hogy 5%-os áfával vásárol a cég lakást, amit visszaigényel. Ezt jól teszi, mert a továbbértékesítési cél felismerhető.
Az első két évben 5% áfával menne a továbbértékesítés.
A második évtől viszont "bebukná" az 5% áfát, mert nem kér áfa kötelessé tételt. Ezt a "bebukást" kellett volna neki elmagyarázni, mondjuk így:
Amikor áfa mentesen eladja a lakást a cég, mondjuk a beszerzéstől számított 30 hónappal később, akkor a továbbértékesítés hónapjának áfa bevallásában fizetendő adóként kellene vallani a korábbi 5%-os áfa 210/240-ed részét.
Remélem, a jogszabályszöveg helyett én válasszal tudtam szolgálni.