adozona.hu
Illetékmentesség ingatlanvásárlásnál és készpénzes kifizetés
//adozona.hu/archive/20090128_ingatlan_illetek_kedvezmeny_korlat_keszpe
Illetékmentesség ingatlanvásárlásnál és készpénzes kifizetés
Tetszik
Az eladott lakások, telek értékét meghaladta az épített kétlakásos családi ház építési költsége. Milyen adó bejelentési kötelezettségünk van és mire vonatkozik a 30 millió forintos határ? Leszámlázhatóak és kifizethetőek a hetente, illetve havonta teljesített építőipari munkák, ha ellenértékük 250ezer forint felett van? Olvasóink kérdéseire Vira Sándor, a Saldo Zrt. adószakértője válaszol.
| Vira Sándor |
| Mérnök közgazdász, adószakértő. 10 éven keresztül az APEH áfa ellenőrzésekkel fogalakozó főosztályának vezetője volt. Jelenleg adószakértőként dolgozik Saldo Zrt. alkalmazásában és válaszol az Adózóna olvasóinak kérdéseire is. Tegye fel kérdését adozona@hvg.hu email címen. |
Kérdéséből azt feltételezzük, hogy Ön gyermekével építési telket vásárolt, a telekvásárláskor vállalták, hogy 4 éven belül lakóházat építenek a telekre oly módon, hogy ezen időpontig a lakás használatbavételi engedélye is jogerőssé válik, ezért a telekvásárlás után az illetékfizetési kötelezettségük felfüggesztésre került. A vásárolt telek és a kétlakásos családi ház építési költsége meghaladta az Önök által eladott lakások értékét. Kérdésük az illetékkötelezettségre, az Illetéktörvényben szereplő 30 millió forintos értékhatárra vonatkozik. Az illetékektörvény alapján illetékfizetési kötelezettség az ingyenes vagyonszerzés (ajándékozás és öröklés), valamint a visszterhes (ellenérték fejében történő, főszabály szerint adás-vételi szerződéssel létrejött) vagyonszerzés esetén keletkezik. Ebből a szabályból adódik, hogy az építkezésre nem vonatkozik az illetékfizetési kötelezettség, akár önerős, akár építési (vállalkozási) szerződés keretében valósul meg a lakóház kivitelezése. A telek vásárlása főszabály szerint illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet, de Önök – a kérdésben szereplő körülmények szerint - éltek az Illetéktörvénybenvagyonszerzési foglalt mentességi szabállyal, miszerint:
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól:
a) a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál;” Megjegyzem, hogy a beépítettségi szintre vonatkozó 10 százalékos minimális határérték 2008. január 1-től került a jogszabályba, így ha Önök korábban vették meg a telket, akkor ez a rendelkezés nem vonatkozik Önökre.
Az Illetéktörvény szerint a lakóház felépítésének igazolása érdekében az ott meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül az állami adóhatóság megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes építésügyi hatóságot. Amennyiben az építésügyi hatóság igazolása szerint a lakóházra a vagyonszerző nevére a használatbavételi engedély kiadása megtörtént, az állami adóhatóság a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli. Törli az állami adóhatóság az illetéket akkor is, ha a 4 éves határidőn belül a vagyonszerző a nevére szóló jogerős használatbavételi engedéllyel igazolja a lakóház felépítését...”
A fenti szabály alapján Önöket nem terheli bejelentési kötelezettség, mivel az Adóhivatal az Önkormányzat építési hatóságát hivatalból megkeresi a használatbavételi engedély jogerőssé válásának tárgyában, de lehetőségük van a használatbavételi engedély jorerőssé válását követően az Adóhivatalt értesíteni erről a körülményről, és kérni a telekre vonatkozó felfüggesztett illeték törlését. Az illeték szempontjából nem bír relevanciával, hogy kétlakásos családi házról, vagy kétlakásos társasházról beszélünk. Kérdésében szerepel még a 30 MFt-os határra, és az eladott- vett lakás értékkülönbségére vonatkozó illetékszabály. Ezt röviden ismertetem, de ez az Önök esetére feltehetően nem vonatkozik, mivel az új lakást nem vásárolták, hanem építették.
A törvény illeték-kedvezményt biztosít a következő esetkeben (ezek feltehetően Önöket közvetlenül nem érintik):
– Mentes az illeték alól a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor az általános szabályok szerint kiszámított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne.
– Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.
Valóban korlátozzák e a készpénzes számlák felső határát és ha igen mennyire? Én egy 4-6 főt foglalkoztató vállalkozó vagyok . Nálunk eddíg a fővállalkozó kéthetente kifizette az emberekre járó rezsióradíjat és én ebből ki tudtam fizetni az embereket és fére tudtam tenni a közterhekre is. Tehát leszámlázhatom- e az építőipari munkánkat hetente illetve kéthetente és azt készpénzben kifizetheti-e nekem a fővállalkozó?
A kérdése bár egyetlen kérdéskörre utal, azonban számtalan további kérdést vet fel. Alapvetően elmondható, hogy amennyiben részteljesítésben vagy határozott időszaki elszámolásban állapodott meg a megrendelőjével, úgy a megállapodásban szereplő készültségi foknál, vagy a megállapodott időszakra vonatkozóan ki kell állítania a számlát az elvégzett szolgáltatásról. Ha ilyen jellegű megállapodást nem kötöttek, akkor a végeleges teljesítés előtt átvett pénzeszközök előlegnek minősülnek, és előleg jogcímén kell számlát kiállítani. A fővállalkozó kifizetheti számlát készpénben, erre vonatkozó tiltás nem létezik, ugyanakkor a fővállalkozót az APEH mulasztási bírsággal sújthatja, ha észleli, hogy az egy ügyletből adódó készpénz kifizetések összege meghaladja a 250 ezer forintot. A mulasztási bírság összege a 250.000 forintot meghaladó összeg 20 százaléka. Elvileg lehetősége van az APEH-nek, hogy a bírság összegét csökkentse a maximális 20 százalékához képest, de ennek gyakorlata érthető módon még nem alakulhatott ki. A bírság a február 1.-ét követően történő készpénzes kifizetések után szabható ki. Az egy ügylet fogalmát nem definiálja a törvény, de nagy biztonsággal vélelmezhető, hogy az adóhatóság ellenőrzési gyakorlata egy ügyletnek fogja tekinteni az egy adott szerződésből adódó kifizetéseket, még akkor is, ha azok külön számlázandók az Áfa törvény szabályai alapján. Összegezve tételes tiltása nincs a készpénzes kifizetéseknek, ugyanakkor a kormányzat a mulasztási bírság eszközével kívánja a gazdálkodókat a banki művelettel történő számla megfizetés irányába terelni.
Bér
Nyugdíj
Osztalék
Ingatlan illeték
