Könnyebb lesz hitellel terhelt ingatlant megvásárolni

Megosztás Tetszik

A januárban hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási törvény átalakította a több részletben megvásárolt vagy feltételhez kötött ingatlanok bejegyzésének rendszerét, és létrehozta az úgynevezett vevői jogot. Január óta azonban nagy vita övezte azt a kérdést, hogy a vevői jog bejegyezhető-e banki finanszírozással érintett – és ezáltal elidegenítési és terhelési tilalom alatt álló – ingatlanokra. Egy napokban hatályba lépett törvénymódosítás azonban megoldja a kérdést – ezt mutatja be a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője.

A régi, idén január 15-éig  hatályos ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) alapján, ha valaki ingatlan-adásvételi szerződést kötött, akkor a teljes vételár kifizetéséig úgynevezett „függőben tartást” lehetett kérni. Az adott vevő bekerült a megvásárolni kívánt ingatlanra széljegyként, és egészen addig, amíg a vevőtől újabb kérelem (így a teljes vételár kifizetését követő bejegyzési kérelem) nem jött, a földhivatal az adott ingatlanra érkező egyéb kérelmeket nem bírálta el. A függőben tartás hat hónapig tartott, addig a vevő lényegében védve volt, és ez idő alatt kellett a földhivatalba benyújtania valamennyi, a tulajdonváltozáshoz szükséges egyéb okiratot (így különösen a bejegyzési engedélyt).

Mi változott az új Inytv.-vel?

2025. január 15-én az ingatlan-nyilvántartás teljesen új rendszere látott napvilágot. Az új Inytv. egyebek mellett megszüntette a fenti, függőben tartás rendszerét, és ehelyett bevezette a tulajdonfenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot. Mostantól az, aki ingatlant vásárol, de a szerződés aláírásával egyidejűleg nem fizeti meg a teljes vételárat, már egy önálló, az ingatlan tulajdoni lapján feltüntethető jogot, úgynevezett vevői jogot kap. Ezáltal az adott ingatlan eladó általi, esetleges ismételt elidegenítését nem csak egy széljegyen lévő függőben tartási kérelem, hanem egy kimunkált, bejegyzett, és mindenkivel szemben érvényesíthető vevői jog akadályozza meg.

Az értelmezési kérdés

Ha az ingatlant annak eladója korábban banki finanszírozásból vette meg, úgy az adott ingatlanon a finanszírozó bank javára feltehetően jelzálogjogot és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztek be. Ilyen esetekben a szokványos megoldás az, hogy a hitel visszafizetése, és ezáltal az ingatlan tehermentesítése a vételár második részéből történik (az első részlet általában a foglaló, amelyet az eladó kap meg közvetlenül). Azaz, amikor megnyílik a lehetőség a vevői jog bejegyzésére (a szerződéskötést és a foglaló kifizetését követően), akkor az ingatlan általában még a bank elidegenítési- és terhelési tilalmával terhelt – ecseteli Kovács Éva, a Jalsovszky ingatlanjogi csoportjának vezető ügyvéde.

Az új Inytv. hatályba lépését követően kérdésként merült fel, hogy a vevői jog bejegyzéséhez szükség van-e az adott ingatlanra már korábban bejegyzett elidegenítési- és terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulására. Az új jogszabály ebből a szempontból egyértelműen fogalmazott, mikor rögzítette: szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni. Ez viszont ellehetetlenítette ilyen esetekben a vevői jog alkalmazását, hiszen a finanszírozó bank hozzájárulására már az adásvétel korábbi szakaszában szükség lett volna, amikor a bank még nincs abban a helyzetben, hogy arról érdemben nyilatkozzon.

A jogalkalmazó szervek nem is tudtak mit kezdeni a jogszabály célja és szövege közötti ellentmondással, az új Inytv. hatályba lépését követő időszakban egymásnak ellentmondó írásbeli állásfoglalások születtek a kérdésben. A jogalkotói célra hivatkozást tartalmazó minisztériumi állásfoglalás szerint például az elidegenítési és terhelési tilalom nem akadálya a vevői jog bejegyzésének. Ezzel szemben a budapesti földhivatal ennek ellenkezője mellett foglalt állást, szerintük a jogszabály egyértelműen fogalmaz, és a jogosult hozzájárulása elengedhetetlen. Nem csoda, hogy ezen időszakban a gyakorló jogászok mind-mind egyedileg egyeztettek a konkrét földhivatalnál, hogy mi is szerintük a követendő eljárás.

A probléma megoldódik

A jogalkotóhoz is eljutott ez az értelmezési huzavona, és nem váratott sokáig a helyzet rendezése. Az Inytv. végrehajtási rendeletének egy, a napokban közzétett módosítása kifejezetten kimondja: nem szükséges az elidegenítési és terhelési jog jogosultjának hozzájárulása a vevői jog bejegyzéséhez. Az új módosítás március 14-étől hatályos.

Ez azt jelenti, hogy a vevői jog az eredeti rendeltetésének megfelelően működik olyan ingatlanok esetében is, amelyeket banki finanszírozás miatt elidegenítési és terhelési tilalom terheli. Azaz a felek megköthetik az adásvételi szerződést, a vevő bejegyeztetheti vevői jogát az ingatlanra (ahhoz nem kell az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulása), és majd a teljes vételár kiegyenlítésekor, és a banki hitel megfizetésekor kerül le az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanról, ami után a vevő tulajdonszerzését be lehet jegyezni – összegzi a korrekciót Kovács Éva.