Januártól szigorodik a hitelfelvétel, felértékelődik az előminősítés az otthon startos vásárlóknak

Megosztás Tetszik

Januártól életbe lépnek a lakáshitelezést szigorító új JTM-szabályok, amelyek különösen a nettó 600-800 ezer forintos jövedelemsávban okozhatnak érzékelhető hitelösszeg-csökkenést.

A változás azért különösen fontos, mert az Otthon Start Program mára meghatározóvá vált a lakáshitelpiacon: minden négy igénylésből három a fix százalékos konstrukcióhoz kapcsolódik. Hatására pedig olyan háztartások is megjelentek a piacon, akik korábban nem láttak reális esélyt a lakásvásárlásra. A money.hu elemzése szerint ebben a környezetben az előminősítés, vagyis az előzetes hitelbírálat válhat a vevők legfontosabb eszközévé - legyen szó a felvehető hitelösszeg meghatározásáról vagy a gyorsabb alkuhelyzetről.

Az Otthon Start Program bevezetése óta radikálisan megváltozott a lakáshitelpiac szerkezete. A szeptember óta mért adatok alapján:

● a teljes lakáshitelpiac 70–75 százalékát az Otthon Start adja,
● az 50 millió forint alatti ügyleteknél a piaci hitelek gyakorlatilag kiszorultak,
● nagyobb hiteligény esetén pedig egyre többen választanak kombinált finanszírozást (Otthon Start hitel + piaci lakáshitel).

A CIB Bank kutatása szerint a vásárlást tervezők közel egyharmada kifejezetten a kedvezményes, 3 százalékos hitel miatt kezdett lakáskeresésbe.

Az MNB a hitelfelvételi hullámra reagálva januártól módosítja a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szabályait. A jövedelem terhelhetőségének határa a jelenlegi 600 ezerről 800 ezer forint havi nettó jövedelemre emelkedik. Ez azt jelenti, hogy:

● 800 ezer forint alatti jövedelemnél a legmagasabb terhelhetőség 50 százalék marad,
● 800 ezer forint felett viszont akár 60% is lehet (10 évnél hosszabb kamatperiódusú lakáshiteleknél).

Idén tehát még a 600 ezer forint feletti nettó jövedelemnél elérhető a magasabb, 60 százalékos terhelhetőség. Januártól ezt a szintet a 800 ezer forintos jövedelem fölé tolja az MNB, így a 600–800 ezres jövedelmű vevők visszakerülnek az alacsonyabb, 50 százalékos kategóriába – vagyis kevesebb hitelt kaphatnak, még változatlan fizetés mellett is.

Noha a szabály hivatalosan csak januártól lép életbe, egyes bankok – köztük a CIB Bank – jelezték, hogy a jóváhagyás időpontja a mérvadó, ezért a december 1. után beadott kérelmeket már az új szabályok szerint bírálhatják el, hiszen a jóváhagyás jó eséllyel átcsúszik a jövő évre.

Mindeközben a lakáspiac újabb jelentős élénkülés előtt áll 2026 elején, melyet számos tényező együttesen generál. A karácsonyi időszakban születő lakhatási döntések, a vonzó, 3 százalékos Otthon Start Program, valamint a februárban életbe lépő társasházi építményi jogról szóló törvény egyaránt növelhetik az eladó ingatlanok iránti keresletet. Különösen az új építésű, tervezőasztalról elérhető projektek várható megjelenése gerjeszthet majd jelentős érdeklődést.

A szigorodó hitelfeltételek és a várható piaci élénkülés együtt olyan helyzetet teremtenek, ahol az előminősítés nemcsak a hitelösszeg tisztázása miatt válik kulcsfontosságúvá a lakásvásárlók számára, hanem a gyors döntési képesség miatt is.

Az előminősítés előnyei:

● pontos hitelkeret már a keresés elején,
● gyorsabb és magabiztosabb alkupozíció az eladóval szemben,
● biztonság: kisebb az esélye annak, hogy a vevő végül nem kapja meg a szükséges hitelt, és elveszíti a foglalót,
● versenyelőny még a készpénzes vevőkkel szemben is - hiszen az előminősítés hivatalos banki dokumentum.

Három meghatározó hazai nagybank egy online kitöltött adatlapon benyújtott előzetes hitelbírálati kérelem eredményeként egy-két napon belül hivatalos banki előminősítést ad vissza a potenciális lakásvásárlók számára. Aki él a lehetőséggel, már az ingatlankeresés kezdetén tisztában lesz azzal, hogy pontosan mekkora összeggel számolhat, így nem kerül olyan helyzetbe, hogy a tényleges finanszírozási keretein felül köteleződjön el, és akár a foglalót is elveszítse – emeli ki Richter Ádám, a money.hu pénzügyi elemzője.

A vásárlók ma már nem engedhetik meg maguknak a bizonytalanságot. A szakértők szerint, aki nem rendelkezik előminősítéssel, könnyen lemaradhat a kiszemelt ingatlanról, vagy a szerződéskötés után szembesülhet azzal, hogy a bank végül kevesebb hitelt ad.