hourglass_empty Ez a cikk több mint 30 napja íródott, ezért előfordulhat, hogy a benne lévő információk már nem aktuálisak! Témába vágó friss cikkekért használja a keresőt

Lakásvásárlás: 5 százalékos áfakulcs vagy áfatámogatás?

  • adozona.hu
1

Mikor minősül termékértékesítésnek az új ingatlan értékesítése, és mikor minősül szolgáltatásnyújtásnak ? Mikor alkalmazható az 5 százalékos áfakulcs, és mikor az 5 millió forintig adható áfatámogatás? Olvasónk kérdésére Bartha László adójogi szakjogász válaszol.

Olvasónkat ez érdekli: „Kérem, szíves válaszukat arra vonatkozóan, hogy miben tér el az 5 százalékos lakásvásárlás feltételei, a maximum 5 millió forintig adható áfatámogatás feltételeitől.
Tudomásom szerint csak termékértékesítésnek [áfatörvény 10. § (d) pont] minősülő új ingatlan vásárlása esetén lehet szó az 5 százalék áfakulcs alkalmazásáról, hiszen az áfatörvény 3. számú mellékletének termékértékesítési részében (50., 51. pontok) található meg az új lakás értékesítése, a szolgáltatásnyújtások között nem. Mikor minősül (milyen esetekben minősül) termékértékesítésnek az új ingatlan értékesítése, és mikor minősül szolgáltatásnyújtásnak? Kérem válaszát lehetőleg jogszabályhelyekkel alátámasztva, példákon keresztül levezetve, küldje meg. (Például: befektető cégé a telek; megbíz egy kivitelező céget társasház (lakóingatlan) felépítésére, aki alvállalkozó cégekkel a telekre felépítteti azt. Az egyes lakásokat a befektető eladja magánszemélyeknek. Termékértékesítés-e vagy szolgáltatásnyújtás:

– az alvállalkozó és a fővállalkozó (generálkivitelező) közötti ügylet,

– a fővállalkozó és a befektető (megrendelő) közötti ügylet,

– a befektető és a magánszemély közötti ügylet?”

Szakértőnk válasza

ad 1a) Az 5 százalék áltanos forgalmi adókulcs alkalmazásának feltételei

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 3. számú melléklete, 86. §. (1) j) pontja alapján a következők az 5 százalék adókulcs alkalmazásának feltételei:

1. Az értékesített termék lakóingatlan, azaz lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

2. A lakóingatlan hasznos alapterülete nem haladja meg a törvényben írt maximumot, ami egylakásos lakóingatlan esetén 300 négyzetméter, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás esetén 150 négyzetméter.

3. Az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

ad 1b) Az adóvisszatérítési támogatás feltételei

Az adóvisszatérítési támogatás a 2016/16. számú kormányrendeletben (csok-rendelet) részletezett támogatási rendszer része, amely esetben a pontos adminisztratív részletekkel kapcsolatban a résztvevő hitelintézetek tudnak eligazítást adni, például a bank belső szabályzata határozza meg az eljárás várható időtartamát is.

A csok-rendelet alapján az adóvisszatérítési támogatás főbb feltételei a következők:

1. Az igénylő természetes személy.

2. A támogatott személy a hitelintézettel az adó-visszatérítési támogatás igénybevételére támogatási szerződést köt.

3. A természetes személy új lakás építője vagy építtetője. Új lakás a rendelet értelmében:

„a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével

  a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel (a továbbiakban: lakás), amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi vagy bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány iránti eljárásra köteles, ideértve a tanyán található lakóépületet is, és amely legalább az alábbi feltételeknek megfelel:

    aa) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel - ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel -, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel rendelkezik,

    ab) közműves villamos energia szolgáltatással rendelkezik,

    ac) egyedi fűtési móddal rendelkezik,

    ad) közműves szennyvízelvezetéssel rendelkezik, vagy ha nincs a településen (településrészen) közműves szennyvízelvezetés, a szennyvíz tisztítása és elhelyezése egyedi szennyvízkezelő berendezéssel vagy tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárggyal vagy időszakos tárolása egyedi zárt szennyvíztárolóban történik, és

    ae) közműves ivóvíz-szolgáltatással rendelkezik, vagy ha a településen (településrészen) nincs közműves vízszolgáltatás, a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van; vagy

  b) tetőtér beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott lakás akkor, ha a tetőtér beépítés vagy emelet-ráépítés révén legalább két új önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező, az a) pont aa)-ae) alpontja szerinti feltételnek megfelelő újabb lakás jön létre.”

4. A lakás legfeljebb 150 m2 hasznos alapterületű lakás vagy a legfeljebb 300 m2 hasznos alapterületű egylakásos lakóépület.

5. Nem igényelhető az adó-visszatérítési támogatás az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésre. Ez tartalmában tehát pontosan az az esetkör, amire az 5 százalék általános forgalmi adó alkalmazható lehet, a vállalkozó építési szerelési munkával ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlant hoz létre és azt a jogosultnak átadja. Ugyanakkor egyes elkülönült kivitelezési munkák esetén a 10. §. d) pontjának alkalmazása jellemzően nem merül fel, és a támogatás igénybe vehető (ha a kivitelezési munka a bekerülési érték részét képezi).

6. A támogatást az építési bekerülési költség megfizetéséhez vagy az építkezés helyéül szolgáló építési telek vételárához kötődik. A támogatás összege a megvásárolt anyagok és igénybe vett szolgáltatások számlájában feltüntetett és a kiállított számla szerint megfizetett általános forgalmi adó összege, de legfeljebb 5 millió forint. A bekerülési érték elemeit a rendelet 3. §. 1. pontja határozza meg, ez alapján bekerülési költség:

„a következő kiadásoknak ténylegesen megfizetett, telekárat és a beépített vagy szabadon álló berendezési tárgyakat nem tartalmazó, új lakásra jutó hányada:

  a) az új lakás épületszerkezeteinek, közös használatra szolgáló helyiségeinek és központi berendezéseinek építési költségei,

  b) az új lakás rendeltetésszerű használhatóságát biztosító

    ba) helyiségeinek,

    bb) tároló helyiségeknek, ideértve a különálló épületben megvalósuló tüzelőanyag-tárolót, a lomkamrát,

    bc) melléképítményeknek, ideértve a hulladéktartály-tárolót, a közműpótló építményeket és berendezéseket, a közmű-becsatlakozás építményeit,

    bd) egyéb építményeknek, ideértve a lakótelek homlokvonalán álló kerítést, az építésügyi hatóság által előírt kerítést, az épület megközelítését szolgáló tereplépcsőt, lejtőt és járdát, valamint támfalat és szivárgó övárkot, valamint

    be) a gépkocsitároló helyiségnek az építési költségei,

  c) a közműbekötések költségvetés szerinti építési költségei,

  d) a lebonyolítási költségek, köztük a műszaki tervezés, a hatósági engedélyezés - ideértve a használatbavétel tudomásulvételét, illetve az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiállítását is - és a műszaki ellenőrzés költségeit,

  e) a jogszabály alapján fizetendő útépítési- és közművesítési hozzájárulás,

  f) a távfűtés bekapcsolási díj, az elektromos hálózat fejlesztési hozzájárulások,

  g) az új lakáshoz kapcsolódó közterületi út-, járda- és közműépítési költségek és hozzájárulások,

  h) az új lakás megépítéséhez szükséges földmunka elvégzésének költségei,

  i) az új lakás megépítése érdekében felmerült építménybontási költségek;”


A felsorolás alapján a tervezési költség nem része a bekerülési költségnek.

7. Az igénylésre egy alkalommal van lehetőség,  2015. január 1-jén vagy azt követően kiállított számla alapján legkésőbb 2019. december 31-ig.

8. Az igénylő az adó-visszatérítési támogatás iránti kérelem benyújtásakor teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan nyilatkozni köteles arról, hogy nem kötött és az építési munkák befejezéséig nem köt olyan kivitelezési szerződést, amely alapján a vállalkozó az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre alkalmas lakás vagy lakóépület felépítésére és igénylő részére történő átadására köteles.

9. A kérelmet a használatbavételi engedély, használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány, illetve egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtét megelőzően kell benyújtani a hitelintézethez.

A támogatásra való jogosultság megállapítását és folyósítását, valamint a támogatásnak a központi költségvetéssel való elszámolását a hitelintézet végzi.

ad 2) Az adóhatóság által a témakörben kiadott tájékoztató

A tájékoztató azt az értelmezést követi, hogy az 5 százalékos adókulcs vonatkozhat az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 10. §. alá eső speciális termékértékesítési esetre is, azaz arra az esetre, ha az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

A jogszabály alapján 3 feltételnek kell megfelelni:
– építési-szerelési munkával ingatlant hoznak létre,
– a létrehozott ingatlan a az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő,
– az ingatlan a jogosultnak átadásra kerül.

A NAV-útmutató alapján a kivitelező által teljesített ügylet – áfatörvény 10. § d) pontja szerinti – megítélését ugyanis nem befolyásolja, hogy az adott, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan félkész, szerkezetkész vagy befejezett (kulcsrakész) ingatlan. Az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről és a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény alapján a szerkezetkész állapot elkészült és ráépített tetőszerkezetet jelent. 

Hasonló értelmezést követ az Európai Unió Bizottsága a 1042/2013. Tanácsi végrehajtási rendelet épületfogalmának értelmezésekor, amikor azt mint falakkal és tetővel rendelkező, ember alkotta struktúraként határozza meg. A mindennapi nyelvhasználat alapján pedig a szerkezetkész állapot azt jelenti, hogy állnak a vakolt, kívül-belül szigetelt falak, a tetőszerkezet komplett: fedett, bádogozott, párkányokkal, ereszcsatornákkal. A külső nyílászárók ablakpárkányokkal be vannak építve, és az elektromos hálózat védőcsövei bent vannak a falban. Amennyiben tehát a vállalkozó szerkezetkész állapotú ingatlant hoz létre, úgy alkalmazható a 10. § (1) d) pontja, így az egyéb feltételek fennállása esetén az 5 százalékos adókulcs.

Más oldalról, ha a lakóingatlan építését, építtetését nem fővállalkozóval végezteti el a magánszemély nem áfaalany építtető, nem az áfatörvény 10. § d) pontja alá eső ügyletről van szó, hanem saját maga külön-külön adóalanyoktól vásárolja meg az építőanyagokat, illetve veszi igénybe az építési szolgáltatásokat (ez esetben például a jelenlegi generálkivetelező nyújtaná az építés felügyeletét, mint szolgáltatást), akkor a beszerzett építőanyagokról és az építéshez igénybevett szolgáltatásokról kiállított számlában megfizetett áfa tekintetében 5 millió forintig adó-visszatérítési támogatásban részesülhet, meghatározott feltételek mellett.

Elemezve a kérdésében leírt esetet:
– amennyiben az alvállalkozók egyes építési szolgáltatásokat végeznek, úgy a szolgáltatások feltételezhetően nem felelnek meg a 10. §. d) szerinti feltételeknek, ugyanakkor a nyújtott szolgáltatások esetében vizsgálni kell, hogy megfelel-e a 142. §. (1) b) pontja szerinti fordított adózás feltételeinek,
– a generálkivitelező teljesítése termékértékesítésnek minősülhet, mennyiben a 10. §. d) pontban leírt feltételeknek megfelel.  Ez esetben azonban amennyiben a befektető olyan belföldi adóalany, akinek nincsen olyan jogállása, hogy tőle az általános forgalmi adó megfizetése nem megkövetelhető, úgy a fordított adózás alkalmazandó a 142. §. (1) a) pontja alapján.
– a befektető értékesítése magánszemélyek felé megfelelhet az 5 százalékos termékértékesítésnek a fent bemutatott feltételek teljesítése esetében.

Hozzon ki többet az Adózónából!
Előfizetőink és 14 napos próba-előfizetőink teljes terjedelmükben olvashatják cikkeinket, emellett többek között elérik a Kérdések és Válaszok archívum valamennyi válaszát, és kérdezhetnek szakértőinktől is.

Hozzászólások (1)
Kata90

Tisztelt Bartha László! Álláspontom szerint ön olyanra próbált egzakt, következetes választ adni, amire nem lehet...mert...Itt az 5 %-s áfa alkalmazhatóságának - lassan egy éve húzódó kérdésére gondolok.
A kiinduló fogalom meghatározása így szól: 5 % adókulcs alkalmazható , ha :
Az értékesített termék lakóingatlan, azaz lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan.
Ennek értelmezéséhez egyetlen dolgot kell(ene) tisztázni: mit ért a törvényalkotó a "feltüntetésre váró" ingatlanon - a többi egyértelmű.A legszűkebb értelmezés az, hogy már semmiféle munkát nem kell végezni az ingatlanon, csak éppen még a papírok nem lettek benyújtva a földhivatalhoz , a legtágabb pedig az, hogy minden olyan építési munka, anyagbeszerzés egy új lakóingatlan felépítéséhez használnak ( hasonlóan a fordított áfa szabályaihoz ). Álláspontom szerint sem a szakmának, sem a NAV-nak, min t végrehajtó szervnek nincs jogosítványa arra, hogy eldöntse, hogy a két véglet értelmezés közül melyik a törvényalkotó akarata : ez egyedül a törvényalkotó hatásköre. A feladatunk az lenne, hogy erre a hiányosságra felhívjuk a figyelmét és "kikényszerítsük", hogy A-t vagy B-t mondjon. Minden más tanácsadás szakmai felelőtlenség .

Új hozzászólás

Kérjük, hogy szakértőinknek szóló kérdését ne kommentben tegye fel! Használja helyette a kérdés-válasz funkciót, kérdésében hivatkozzon az érintett írásra, lehetőleg annak URL-jét is megadva. A választ csak így tudjuk garantálni. Köszönjük!
Az Adózóna moderálási alapelveit ITT találja.




További hasznos adózási információk

NE HAGYJA KI!
Ezért érdemes előfizetni!
PODCAST

Kérdések és válaszok

Adómentes vagy áfás?

dr. Bartha László

adójogi szakjogász

Nem új lakóingatlan – beszerzések adólevonási joga

dr. Bartha László

adójogi szakjogász

Szakértőink

Szakmai kérdésekre professzionális válaszok képzett szakértőinktől

2024 június
H K Sze Cs P Sz V
27 28 29 30 31 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30

Együttműködő partnereink